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한국부동산정책신문.com      Tel. 070-4823-4843       2021년 5월

행복도시 광역 계획권 확대

기존 9개 시·군에서 22개 시·군으로 확대, 국토균형 발전 선도


행복도시와 충청권의 상생발전을 도모하고, 국토균형 발전을 선도하기 위하여 행복도시 광역계획권이 기존 9개 시·군(면적 3,597㎢)에서 22개 시·군(12,193㎢)으로 확대된다.
국토교통부(장관 변창흠)와 행정중심복합도시건설청(청장 이문기)은 지난 4월 6일 제55차 행복도시 건설추진 위원회를 개최하여 행복도시 광역계획권 변경안을 심의·의결하였다고 밝혔다.

행복도시 광역 계획권은 2006년 최초 지정된 이후, 세종특별자치시 출범 등 정책여건 변화 반영 필요성과 다른 광역계획권(대전권, 청주권, 공주역세권)과의 중첩으로 인한 비효율 문제가 계속 제기되어 왔으며, 이를 해소하기 위해, 행복청과 충청권 4개 시·도가 광역 상생발전 정책협의회를 구성(‘18.3~)하여 긴밀히 논의해 왔으며, 국토교통부·국무조정실 조율, 중앙도시계획위원회 자문 등을 거쳐 왔다.

새로운 행복도시 광역 계획권은 도시·산업 기능 연계, 광역생활권(행복도시 중심, 1h, 70km 거리) 등을 감안하여 기존 행복 도시권과 중첩된 대전·청주·공주역세권을 포함하고, 행복도시와 연계 발전이 가능한 일부 시·군을 추가하여 총 22개 시·군(12,193㎢)으로 확대되었다.
이를 통해, 광역 계획권 간 중첩 문제를 해소하여, 행복도시권역의 효율성·실효성을 제고하는 등 충청권 상생발전의 토대 마련은 물론, 최근 새로운 국토균형 발전 전략으로 논의되고 있는 초광역 협력 및 메가시티 구현의 마중물 역할도 기대된다. 국토교통부는 곧 공청회, 행복도시 건설추진 위원회 심의 등을 거쳐 행복도시권 광역도시계획을 수립할 계획이라고 밝혔다.



[기자 한마디]
행복도시 확대안은 현재 과밀 현상으로 주택, 환경, 교통 등 여러 가지 몸살을 앓고 있는 서울을 포함한 수도권의 집중화 문제를 상당 부분 해소할 수 있는 기반이라고 생각된다.
다만, 행정적 조치에 그치지 않기를 바란다. 서울과 수도권의 입법, 사법, 행정 기관들의 과감한 지방 이전을 실행하여야 한다. 어중간한 이전은 오히려 비효율성만 심화시킬 수 있기 때문이다. 우선 세종시를 포함하여 충청권으로 이전 가능한 기관들부터 적극 물색하고 협의하여 추진하는 것이 좋다고 생각된다. 행복도시 확대안과 연계하여 추진하다 보면 지방 혁신도시들로의 이전도 자연스럽게 확대될 수 있을 것으로 본다.

출처 : 국토교통부

2021-5-12 손영주 기자

6월 1일부터 「주택 임대차 신고제」 시행

「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안 입법예고


국토교통부는 오는 6월 1일부터 「주택 임대차 신고제」를 시행하기 위해 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률에서 위임된 내용을 정하기 위한 「부동산거래신고 등에 관한 법률」 하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다. 주택 임대차 신고 지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 하였고, 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군(郡)은 신고 지역에서 제외되었다.

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원인 점을 고려하여 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원(현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고 중이며 4월말 개정 시행 예정)이고, 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였고, 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약 금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외하였다고 한다.

임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고는 100만원 이하의 과태료를 부과하고, 미신고의 경우 계약 금액 규모가 작고, 신고 해태 기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이라고 한다. 다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행 일로부터 1년 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도 기간을 운영할 예정이라고 한다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “신고에 따른 국민 불편을 해소하기 위해 현장 방문 없이 비대면 신고처리가 가능하도록 차질 없이 준비중에 있으며, 향후 신고된 계약 내용을 기존 기금 대출, 보증 상품 등과 접목시켜 행정서비스 향상에 기여하고 국민에게 꼭 필요한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

[기자 한마디]
주택 임대차 신고제는 그동안 정부가 파악하는데 한계가 있었던 임대차 시장을 데이터베이스화할 수 있어 각종 정책 수립과 시행에 보다 정확성을 기할 수 있다는 점에서는 때늦은 감이 있을 정도로 시행 자체에 대해서는 바람직하다고 할 수 있겠다. 또, 임대차 계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하기 때문에 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 될 수 있을 것으로 내다보인다. 다만, 임대인 입장에서는 이러한 정보가 과세 자료로 활용될 소지가 있어 미리 임차인들에게 비용을 전가하는 분위기가 형성될까 우려스럽다. 지난번 시행되었던 이른바 '임대차 3법'도 법 시행 이전에 미리 임대료를 높이는 부작용을 경험한 바 있지 않은가? 정부는 이러한 정책이 위반시 과태료 부과에 너무 집중하지 말고 충분한 홍보 방안을 실행하여 임대인과 임차인 모두에게 공감이 가도록 하는데 주안점을 두기 바라는 마음이다.

출처 : 국토교통부

2021-4-21 손영주 기자

작년 국토면적 11.3㎢ 증가, 여의도 면적 4배

2021 지적통계연보, 2010년 대비하면 생활기반시설 토지 23% 증가


국토교통부는 국토정책 수립과 행정업무 활용에 기초가 되는「2021년 지적(地籍) 통계(2020. 12. 31. 기준)」를 공표하였다. 먼저, ‘2021년 지적통계’에 따르면 2020. 12. 31. 기준 전국 지적공부에 등록된 필지 수는 39,192천 필지, 면적은 100,413㎢로 전년 대비 11.3㎢가 증가한 것으로 나타났다.

이는 여의도 면적의 약 4배에 달하는 것으로 간척 사업, 공유수면매립(공유수면에 흙, 모래, 돌, 그 밖의 물건을 인위적으로 채워 토지를 조성하는 것) 등 각종 개발 사업으로 인해 지적공부에 등록된 면적이 증가되었기 때문인 것으로 조사되었다. 또한 지난 2011년 지적통계와 비교해 보면 산림·농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)는 1,847㎢ 감소(-2%) 하였고, 생활기반 시설(대ㆍ공장 용지ㆍ학교 용지ㆍ주유소 용지ㆍ창고 용지)은 885㎢ 증가(23%), 교통 기반 시설(주차장ㆍ도로ㆍ철도용지)은 573㎢ 증가(19%) 하였고, 그 외의 토지도 768㎢ 증가(9%)한 것으로 나타났다.

전국 17개 광역자치단체 중 면적이 큰 순으로는 경북 19,034㎢(19.0%), 강원 16,830㎢(16.8%), 전남 12,348㎢(12.3%) 순이며, 작은 순으로는 세종 464.9㎢(0.5%), 광주 501.1㎢(0.5%), 대전 539.7㎢(0.5%) 순인 것으로 나타났다. 최근 10년간 면적이 증가한 지역은 강원 137㎢, 전남 101㎢, 인천 36㎢ 순으로 나타났으며, 충남, 충북은 각각 384㎢, 26㎢가 세종특별자치시 설치에 따라 감소한 것으로 나타났다



그리고 지적공부에 등록된 지목(토지의 용도)을 기준으로 분석하였을 때, 가장 높은 비율을 차지하는 지목은 임야(63.3%)이며, 다음으로 답(畓)이 11.1%, 전(田)이 7.5%인 것으로 나타났다. 즉, 산림 및 농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)가 우리나라 전체 면적의 약 81.9%를 차지하고 있다. 이 외에도 소유구분별로 보면 최근 10년간 국공유지(국유지 5.6%, 도유지 8.5%, 군유지 9.3%) 및 법인소유 토지 면적은 증가한 반면 개인소유(-4.9%) 토지는 감소한 것으로 나타났다.

[기자 한마디]
우리나라처럼 좁은 영토를 가진 나라에서 국토의 면적이 넓어져 간다는 것은 참으로 소중한 일이고, 특히 늘어나는 국토의 대부분이 공항 배후지, 산업단지 용지, 농지 등으로 확장되고 있어 국가 경쟁력을 높이는 데에도 큰 도움이 될 것으로 생각된다.
다만, 수도권으로 집중되고 있는 인구의 분산을 위하여 지금도 진행되고 있는 혁신도시 건설 사업이 하루빨리 마무리되길 바란다. 무늬만 혁신도시이고 실제로는 어중간하게 건설되다가 세월만 가고 있는 곳들이 많지 않은가?
국토의 이용을 더욱 효율적으로 하려면 혁신도시 외에도 기업도시들을 더욱 많이 만들어야 한다. 전국에 산재해 있는 지방 공단과 농공단지를 사람이 살고 싶은 자족도시로 만드는 것이 우선이고, 지자체와 협의하여 생활 기반시설도 갖춰진 직주 근접의 도시 개념으로 건설하여 지방 소멸에 대한 대비도 함께 해야 할 것이다.
진정으로 국토를 효율적으로 이용하는 것은 수도권 이외의 알토란 같은 우리나라 토지도 골고루 잘 활용하는 것이라고 생각한다. 대한민국 전체를 하나의 큰 도시로 생각하고 그림을 그려나가길 바란다.

출처 : 국토교통부

2021-4-14 손영주 기자

가구 수 증가와 주택 가격의 미래

가구 수 증가율이 둔화가 되면 지역별 양극화 심화 예상


이 정부 들어서 주택 가격은 수도권과 지방 대도시 중심으로 계속 상승하고 있다. 정부가 열심히 공급정책을 발표하고 있고, 민간의 시행업체나 건설업체도 분양가 상한 지역을 제외하고는 수익성이 있는 상황이다. 지금은 대세 상승기의 정점에 와 있고, 정부의 각종 규제 정책과 시장이 힘겨루기를 하고 있는 형국이다.

통계청 자료에 의하면 2019년 기준으로 우리나라 가구 수는 약 20,343,000 가구이고, 가구당 구성원 수는 2.4명이다. 이는 2010년에 약 17,339,000 가구에 가구당 2.7명의 가구당 구성원 수에 비하면 큰 변화로 볼 수 있고, 주택을 계속 건설해도 집 없는 사람이 늘어나는 요인 중 하나가 되고 있다. 물론 다주택자가 늘어난 것도 큰 원인이기도 하다.

정부는 정책을 기획할 때 집을 많이 짓는 것도 중요하지만 이러한 요인을 충분히 고려하여야만 정책의 효과를 발휘할 수 있을 것이다. 가구 수 증가율은 차츰 둔화될 것이지만 향후 20년 정도는 계속 가구 수가 증가할 것으로 예측된다. 특히, 서울과 경기는 향후 10년 정도 지나면 가구수의 감소가 시작될 것으로 보여 특정 지역을 제외하고는 더 이상 집값 상승의 동력은 사라질 것이다. 지역별 양극화가 심화되고 생산가능인구의 지속적 감소, 초고령화 사회와 더불어 집값이 내려가는 곳들이 늘어나는 양상으로 바뀔 것이다.

서울의 일부 지역은 양극화로 인하여 지금보다 훨씬 더 오르는 곳도 있을 것이지만, 경기도나 지방 대도시들은 빈 집들이 속출하는 곳이 늘어나서 사회적인 문제로까지 대두될 것이다. 아직 체감하지 못하고 있을 뿐, 이미 변화는 계속되고 있다.

2021-4-7 손영주 기자

부동산 정책 방향

한국부동산정책신문 창간 3주년 칼럼


지난 수십 년간 정부의 부동산 정책은 경제 논리에 의해서 '정책'이라는 도구를 이용하여 추진되어 왔다.
1기 신도시와 같이 군사작전을 펼치듯이 단기간에 대단위 아파트 건설이 이루어진 때도 있었고, 2기 신도시 때는 한동안 미분양 상태가 지속되기도 했으며, 최근에 발표되고 있는 3기 신도시는 공공기관 직원들의 땅 투기 의혹으로 뉴스의 주요 타이틀이 되고 있는 상황이다.

현재도 각종 규제 정책과 개발 정책이 복합적으로 시행되고 있는 가운데 부동산 정책 관련 뉴스는 사회적 핫이슈가 되고 있다. 그러는 가운데 부동산이 주도하는 사회적 양극화 현상은 두더러져 '부동산 보유'라는 열차 레일에 올라탄 자들과 그렇지 못한 자들 간의 경제적, 심리적 거리는 더 벌어지고 있음을 누구도 부인할 수 없을것이다.

주택 가격이 오르고 있으니까 빠른 기간 내에 공급을 대폭 늘리자고 한다. 물론 맞는 말이다. 시장의 수요에 맞게 공급을 늘려가는 것은 경제 논리에도 맞고, 정책 논리에도 맞다. 하지만, 이쯤에서 우리가 놓치고 있는 것이 무엇인지도 체크해볼 필요가 있다고 본다.

저출산, 인구감소 및 초고령 사회에 대한 대비, 급속히 늘고 있는 1 ~ 2인 가구, 벌써 2017년부터 줄어들기 시작한 생산 가능인구, 수도권 인구 집중현상, 서울을 과연 아파트 공화국으로 만들어야 하느냐에 대한 고찰, 지방분권에 의한 주택 정책, 주택임대사업자 정책, 다주택자가 세금을 감내하면서까지 계속 보유하고 있는 상황 등 그동안 이러한 문제들에 대해 더욱 명확하고 실효성 있게 정책을 펴 왔는지 되짚어볼 일이다.

한정된 자원인 부동산은 정책에 '공개념'을 도입하여 효율적으로 배분되는 것이 중요하다. 우리나라에서 부동산이 자산의 주요 형성 수단임을 부인할 수는 없으나 주택만큼은 인간의 기본적인 주거 권리를 보장하는 방향으로 정책이 펼쳐져야 할 것이다.

서울의 주택은 수요의 증가에 비해 공급이 따라가지 못하는 현실이지만 방향을 달리하여 현재 추진되고 있는 GTX 3개 노선과 추가 노선을 개발하여 수도권 전체를 놓고 주택정책을 다시 짜면 필요한 곳에 충분히 주택을 공급할 수 있을 것이다.
수도권 전체를 '서울'로 가정하여 보다 폭넓고 짜임새 있게 거주 인구를 분산시켜야 할 것이고, 서울로의 접근시간이 30분 이내면 시간적 거리 측면에서 생각보다 훨씬 많은 수요층이 경기도로 분산될 수 있을 것이다. 각 GTX 노선의 지선들도 개발하여 지자체별도 도시 계획안을 만들도록 하면 각 지역 상황에 맞는 다양한 방안들이 마련될 것이다.

이에 더하여 수도권에 집중되어 있는 정부기관, 금융기관, 대기업, 공공기관, 대형병원, 입법기관, 사법기관 중 핵심 기능만 남기고 가능한 부분에 대해서는 과감하게 지방으로 이전하는 정책도 병행하게 된다면 자연스럽게 수도권 집중화도 완화될 것이다.

국토교통부가 지도를 펼쳐 놓고 일방적으로 선을 그으면 개발 과정에서 각종 반대와 부작용에 시달리게 됨으로써 계획과는 다른 방향으로 흘러갈 가능성이 높다. 또, 도시 개발과 주택 건설에 민간 기업들을 대거 참여시키면서 부동산 개발을 해 나간다면 주택 공급의 속도도 높아질 것이고, 일자리 창출은 물론이고 나라 전체의 경제 활성화에도 크게 기여할 것이다. 지방 대도시도 이러한 수도권 모델을 응용하여 정책을 만들면 주택 공급에 대한 불안감은 사라질 것이고, 특정 지역 중심으로 투기도 최소화될 것이다.

지방 부동산은 수도권과 다른 측면이 많기 때문에 획일적으로 국토교통부에서 정책을 만들어 나가기보다는 특정 범위 내에서는 과감하게 지자체로 그 권한과 예산을 이관하여 지역 특성에 맞게 시행되도록 하여야 할 것이다.

언제까지 국민들을 대상으로 밀실에서 정책을 만들고 관련자들에게 비밀을 유지시키면서 어느 날 갑자기 기자회견을 통하여 '오늘부터'라고 하면서 발표하는 방식으로 갈 것인가? 투기를 막기 위함이라고 말하겠지만, 앞서 제시한 방향으로 작게는 수도권 전체, 크게는 대한민국 전체를 놓고 주택 정책을 폭넓게 펼쳐 나간다면 투기는 더 줄어들 수 있을 것이다. 사전에 각 지역 주민들을 대상으로 '공론화' 과정을 거쳐 더 나은 아이디어들을 취합한 후 정책 담당자 및 전문가들과 함께 계획의 숙성 과정을 거쳐 진행된다면 늦을 것 같지만 더 빠를 수도 있을 것이다. 이제는 인식의 대전환을 통해 국민과 정부가 함께 문제들을 풀어나감으로써 더 나은 사회로 나아가야 할 때가 왔다고 본다.

한국부동산정책신문에서는 그동안 정부가 발표하는 정책들에 대해 잘 한 점은 응원하고 안타까운 점에 대해서는 대안을 제시해 왔으며 앞으로도 좀 더 큰 틀에서 사회적 변화와 요구에 맞는 정책이 될 수 있도록 대안을 제시해 나갈 것이다.
정부도 변해가는 사회 상황에 맞는 정책을 더욱 선제적이고 효율적으로 펼쳐나가길 바라는 마음이다.

2021-3-17 손영주 기자

신규 공공택지 3곳 약 10만호 입지 확정 발표

경기도 광명시흥 7만호, 부산대저 1만 8천호, 광주산정 1만 3천호 등


국토교통부(장관 변창흠)는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안"의 후속조치인 ‘신규 공공택지 추진계획’으로 약 10만호(3곳)의 입지를 2월 24일 우선 확정 발표하였다.
경기도 광명시흥에 7만호를 공급하고, 부산대저에 1만 8천호, 광주산정에 1만 3천호 등 3곳에 10만 1천호를 공급한다. 1차로 확정된 10만호 이외 나머지 15만호 신규 공공택지 입지는 지자체 협의 등을 거쳐 2차로 4월경 공개할 예정이다.

2025년까지 전국 대도시권에 약 83만호 주택공급 부지 확보를 위한 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안" 발표(2.4)와 관련한 후속 발표로서 수도권은 서울 인근 서남부권의 주택 공급과 권역별 균형을 감안하고 교통여건 등을 고려해 기존에 발표한 3기 신도시인 남양주왕숙(동북권), 하남교산(동남권), 고양창릉(서북권), 부천대장·인천계양(서부권) 에 이어 광명시흥을 6번째 3기 신도시로 선정한 것이다.



이번에 발표한 광명시흥지역은 서울 여의도에서 12㎞ 거리로 수도권 제1순환 고속도로 안쪽에 위치하며, 서울시 경계에서 최단거리 1㎞로 서울의 주택 수요를 흡수할 수 있을 것이라고 했다.
지방권도 주택시장 상황 등을 감안하여 5대 광역시권을 중심으로 중규모 택지 개발을 통한 주택 공급을 추진하되 나머지 광역시도 추후 입지를 공개할 예정이라고 밝혔다.

[기자 한마디]
그동안 정부는 규제 위주의 주택 가격 안정화 정책을 펼쳐왔던 것이 사실인데, 이번 발표는 지난 2월 4일 83만호 공급 대책에 따른 후속 조치로서 대도시 인접지역에 대단위 주택을 공급한다는 측면에서 집값 안정화에 일정 부분 기여할 것으로 내다보인다.
아직 구체화되어 있지는 않지만 교통대책도 밑그림을 그려서 함께 발표한 점은 주택 밀집에 따른 교통대란을 어느 정도는 해소할 것으로 예상된다는 점에서 큰 틀에서는 긍정적으로 평가한다.
다만, 이러한 공급대책에도 불구하고 문재인 정부 이전으로의 주택 가격 환원은 요원해 보인다. 그만큼은 아니더라도 현재의 서울을 포함한 수도권, 지방 대도시의 주택 가격은 일부 지역을 제외하고는 너무 오른 것이 사실이기 때문에 조정의 필요성이 있다고 본다.
노동자들이 저축을 통하여 집을 마련할 수 있는 수준이 정상적인 주택 가격이라고 봤을 때 너무 오른 곳은 좀 더 현실적인 수준으로 내려와야 비로소 집값이 안정화에 접어들었다고 할 수 있을 것이다.
급속히 증가하는 1인 및 2인 가구의 수요에 응할 수 있는 소규모 주택의 공급에도 더욱 관심을 가지고 정책을 펼쳐 나갔으면 한다. 정부의 계획이 소규모 가구 증가세를 따라가지 못하고 있다는 의미이다.

출처 : 국토교통부

2021-3-3 손영주 기자

공공주도 대도시권 주택 공급 확대 방안 발표

2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지 추가 공급


정부는 2.4(목) 관계 부처 합동으로 정부, 지자체, 공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안"을 발표하였다.
도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시 건축 규제를 완화하고, 공공이 주도하는 대신 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않는다고 밝혔다.

또, 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지 확보 등 행정적 절차를 대폭 간소화하여 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠다고 했으며, 이와 같이 규제완화와 사업 기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자나 영세 상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다고 밝혔다.






[기자 한마디]
그동안 정부의 부동산 정책 기조는 규제가 중심으로 되었고, 공급에 대해서는 지난 정부보다 조금 늘리는데 그쳤던 것이 사실이다. 그마저도 3기 신도시 계획 등 입주 예정 시기가 너무 멀어 실수요자의 불안 심리를 잠재우기에는 많이 부족했었다.

시대의 트렌드가 변하여 생산 가능 인구는 줄어들고 있지만 1~2인 가구의 급증 현상이 변수로 작용하고 있고, 저금리 현상이 지속되어 합법을 가장한 투기 자금이 주택 시장에 많이 들어와 있는 것을 정부도 막는 데 한계가 있었던 것으로 보인다.

이번에 당초 예상을 크게 뛰어넘는 전국 83만호 공급 계획 발표는 정부의 부동산 대책 기조가 '공급'으로 확실히 바뀌었다는 신호로 보이며,기존의 각종 규제를 완화하지 않은 가운데 공공 공급 사업에 한해서만 대폭적인 규제 완화를 한 것은 분명 한계가 있을 것으로 예상된다.

개발 붐에 의해 오히려 서울시 전체의 주택 가격을 더 끌어올리기만 하고, 가계 대출의 증가, 전세난의 가중, 지방으로의 투기 자금 이동 등의 부작용만 숙제로 남을 우려도 있으므로 정부가 더욱 면밀히 살피면서 관리하고 후속 대책도 강구해야 할 것이다.

서울에 집을 늘리는 것과 동시에 공공기관의 추가 지방 이전, 대학, 국회, 대기업, 중견기업 본사의 지방 이전도 정부가 적극 추진하여 서울에 대한 수요 자체를 지방으로 분산시키는 노력이 필요하다고 생각된다.

출처 : 국토교통부

2021-2-10 손영주 기자

비수도권 최초 대구권 광역철도 2023년 개통

대구-경북 40분대 단일 생활권역 조성 위한 업무협약 체결


국토교통부(장관 변창흠)는 대구시, 경상북도, 철도공단, 철도공사와 ‘경북 구미.칠곡~대구~경북 경산’을 잇는 대구권 광역철도 사업의 원활한 건설 및 운영을 위한 협약을 ‘20.12.31(목) 체결했다.
이번 사업으로 대구경북권역이 40분대 단일 생활권으로 연결되고, 특히 서대구역은 광역철도 외에 KTX 고속철도 및 대구산업선과 공용으로 사용하는 허브 역사로 계획되어 향후 지역의 교통 거점 역할을 담당할 것으로 기대된다.

대구권 광역철도는 기존 운영 중인 일반철도 선로를 개량하여 전동차를 투입하는 비수도권 최초의 사업으로, 총 연장 61.8㎞ 구간에 정거장 7개소를 설치(개량) 한다. 총 사업비는 1,515억 원이다.
정차역으로는 구미~사곡(新)~왜관~서대구(新)~대구~동대구~경산이며 하루 편도 61회 운행할 계획이라고 한다.

이번 협약을 통해 국가(공단)는 광역철도를 건설하고 지자체는 차량 소유 및 운영손실금 등을 부담하며 철도공사는 열차를 운행하는 등 기관별 역할이 정해졌다.
대구권 광역철도는 ‘21년 본격적인 공사 진행과 동시에 전동차량을 제작하고 ’23년 상반기 준공 후 종합시험운전을 통해 ‘23년 말 개통할 계획이라고 밝혔다.




국토교통부 김선태 철도국장은 “대구권 광역철도는 일반철도를 개량하여 전동 열차를 운영하는 고효율 사업으로, 국가-지방자치단체-공사와 공단의 역할이 합리적으로 정립되어 원활한 사업추진이 기대된다”면서, “국가 균형 발전 측면에서 현재 계획되어 있는 충청권 광역철도 등을 포함하여 수요가 있고 지방자치단체의 적극적인 참여가 있을 경우 재정당국과 협의 등을 거쳐 광역철도 사업을 적극 추진할 계획”이라고 밝혔다.

대구광역시 윤정희 교통국장은 “2023년 개통에 차질이 없도록 차량 제작 등 후속 조치에 만전을 기하고 본 사업으로 대구·경북 550만 시·도민이 실질적인 단일 생활권이 될 것으로 확신한다”면서, “앞으로 대구·경북 행정통합에 걸맞은 교통 인프라 구축으로 지역 균형 발전의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대한다”고 말했다.

경상북도 배성길 일자리경제실장은 “향후 통합 신공항과 대구·경북 통합시대에 광역철도를 통하여 대구경북 도시 간 교통 불편을 해소하고 광역생활권을 확보할 수 있을 것으로 기대”한다면서 “대구권 광역철도가 대구경북 상생발전의 마중물 역할을 할 수 있도록 적극 지원할 것”이라고 밝혔다.

[기자 한마디]
광역철도의 개설은 도시 간의 시간적 거리를 단축시킨다는 의미에서 교육, 문화, 경제, 부동산 등 다양한 분야에서 긍정적 기능을 할 것으로 보인다.
특히 이번에 비수도권 최초로 정부가 광역철도를 건설하고 철도공사는 운영을 담당하며 지자체는 차량 소유와 운영손실금 등을 부담하는 역할 분담방식은 향후 타 도시의 광역철도 건설에 좋은 모델이 될 것으로 보인다.

대구의 경우 매년 인구가 줄어들고 있는데 반하여 집값은 계속 오르고 있는 최근 상황을 놓고 볼 때 광역철도의 개설, 대구산업철도의 개설, 서대구 KTX 역사 건설, 통합 신공항의 이전 등은 도시의 광역화와 국토의 균형 발전에 큰 도움이 되는 정책이므로 공사가 차질을 빚지 않도록 정부와 지자체 정책당국에서 철저하게 대비하여 추진해 나가야 할 것이다.

경제가 어려워지고 있고 인구가 줄어들고 있는 상황에서 집값만 계속 오르는 것은 머지않아 그 거품에 대한 부담이 시민 전체에 전가되고 크게 봐서는 전 국민이 감당할 수밖에 없기 때문에 도심의 주택 수요를 외곽으로 분산시키는데 매우 좋은 계기로 활용될 것으로 기대한다.

출처 : 국토교통부

2021-1-27 손영주 기자

청년 주택 공급에 박차

'25년까지 도심 내 청년 특화 주택 7.69만호 등 27만 3천호 공급


2020.8.5 청년기본법이 시행됨에 따라 범정부적인 청년 정책의 비전, 목표 등을 담은 제1차 청년정책 기본계획(‘21~’25년)이 지난 2020년 12월 23일 제2차 청년정책 조정위원회에서 심의·의결되었다.

제1차 기본계획에서는 청년이 만들어 가는 미래, 원하는 삶을 사는 청년이라는 비전 아래 일자리, 주거, 교육, 복지·문화, 참여·권리 5대 분야에 걸쳐 종합적이고 체계적인 정책이 관계 부처 합동으로 방안이 논의되었으며, 그 중 주거 분야의 주요 내용으로 청년 주택 공급 확대 방안이 마련되었다.

먼저, 도심 내 청년특화주택 7.69만호 등 총 27.3만호를 공급하는데, 다양한 청년의 삶의 방식을 반영하여 업무와 문화시설이 복합되고, 맞춤형 서비스를 제공하는 청년 특화주택을 ‘25년까지 7.69만호 공급하는 등 총 27만 3천호(대학생 기숙사 3만호 포함)의 주택이 공급될 계획이라고 한다.

또, 대학 기숙사 확충 및 기숙사비 경감을 위하여 대학 캠퍼스 내외에 연합 기숙사, 행복 기숙사 등 다양한 유형의 기숙사를 늘려 ’25년까지 3만명을 지원할 계획이고, 임대료 카드 납부와 현금 분할 납부 비율을 계속해서 높여(연 3%p) 기숙사비를 일시에 납부하는 부담을 낮추기로 했다.

청년의 전월세 비용 경감을 위하여 수급가구 내 부모와 떨어져 사는 청년에게 주거급여를 분리 지급하는데, 주거급여 수급가구 내 20대 미혼 자녀가 학업이나 구직 등의 사유로 부모와 따로 거주 시 부모와는 별도의 주거급여가 지급된다. 아울러 2025년까지 40만 청년 가구에 저금리로 전월세 자금 대출을 지원하고, 청년우대형 청약통장을 통해 청년의 내 집 마련을 지원한다고 한다.

청년이 전세금 반환보증 가입 시 보증료 부담을 낮추고, 중소기업 청년의 임차보증금 대출(생애 1회)은 이사한 경우에도 활용할 수 있도록 개선한다.
고시원·반지하 등에 거주하는 저소득 청년에게는 공공임대주택을 우선 공급하고, 보증금·이사비·생활집기 등도 패키지로 지원하기로 했다.

또, 정부는 노후 고시원과 반지하주택을 매입하여 청년 주택으로 재건축하거나 리모델링하여 주거환경을 개선하고, 대학·역세권 인근의 불법 방 쪼개기 등을 집중 단속하기 위하여 지역 건축 안전센터를 중심으로 불법건축물 감독관을 별도로 도입하여 시정명령 및 이행강제금 부과의 실효성을 높일 계획이라고 밝혔다.

[기자 한마디]
위와 같은 정책은 이른 시기부터 독립적인 생활을 할 수밖에 없고 또 하고 싶어 하는 청년들을 위하여 정부의 다양한 정책이 제대로만 시행된다면 청년 주거 부담 경감에 한층 도움이 될 것이다.

이에 더하여, 청년들이 각 지역별로 본인이 들어갈 수 있는 공실이 어디에 어떤 조건으로 있는지를 알 수 있도록 하는 통합 정보망이 구축 되었으면 한다. 청년들에게 물어보면 정부의 정책이 있다고는 하는데, 어디서 어떻게 해야 본인이 혜택을 받을 수 있는지 잘 모르거나 어려워하는 것을 흔히 볼 수 있기 때문이다. 정책과 복지의 전달체계가 중요하다는 의미이다.

이 시대 청년들은 양극화되고 있는 사회에 적응하느라 치열한 경쟁 속에 놓여 있다. 자기의 이상을 실현하기 위해 하고 싶을 일을 찾기보다는 살아남기 위한 전쟁을 하고 있는 경우가 더 많다. 노력하여 자활 기반을 만들고 결혼하여 자기 집 마련하는 계획을 잡기가 너무 어려운 시대에 살고 있는 것이다.

알뜰히 저축해서 10년을 모은다고 해도 작은 아파트 한채 값의 일부에 불과하기 때문에 경제적으로 주거비 때문에 인생 계획을 제대로 세우기가 벅찬 상태이다.
기성세대가 풀어야 할 많은 숙제 중에 하나가 주거문제이고 시장 원리에 맡겨 놓아서는 해결될 수가 없기 때문에 주거복지 개념을 전 국민으로 확대하여 정책을 마련해 나가야 할 것이다.

건설 업체로 하여금은 수요가 있는 곳에 많이 지을 수 있도록 정책적 세제적 혜택을 부여하여 독려하고, 위의 계획에도 포함되어 있지만 반지하주택뿐만 아니라 전국 도심에 산재해 있는 노후 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등도 정부가 매입하여 리모델링 공급함으로써 실질적 가용 주택 수를 늘려 나가는데도 힘써야 할 것이다.

출처 : 국토교통부

2021-1-6 손영주 기자

조정 대상 지역 추가 지정

경기김포시, 부산해운대구·수영구·동래구·연제·남구, 대구수성구


국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐, 최근 가격 불안이 지속되는 경기도 김포시, 부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구를 조정 대상 지역으로 신규 지정하였다.

경기도 김포시 중 최근 시세 기준 안정세를 보이는 통진읍 및 월곶·하성·대곶면은 제외되었고, 최근 서부권 급행철도에 대한 기대감 등으로 주택 가격이 급등하는 과열이 심화되고 있는 것이 영향을 미친 것으로 보인다.

부산 해운대구의 거래량이 전년 동월 대비 3배 이상이 되었고, 연접한 수영·동래·연제·남구도 과열이 심화 중이고, 대구의 경우 수성구 중심으로 학군 및 투자수요가 증가하여 금년 8월부터 상승 폭이 확대되었으며, 주간 가격 동향 기준으로 급등세를 보이고 있다.

대구 수성구는 ’17.9월 투기과열지구로는 지정이 되었으나, 非 조정 대상 지역으로 다주택자 양도세 중과 등 세제 규제가 적용되지 않았고, 최근 다주택자 및 외지인의 매수 비중이 증가하여 가격 급등을 보이며 과열이 심화되어 조정 대상 지역으로 지정하였다고 한다.

조정 대상 지역으로 지정된 지역은 세제 강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정 대상 지역 내 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세 등), 금융 규제 강화(LTV 9억이하 50%, 초과 30% 적용, 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 원칙적 금지 등), 청약 규제 강화 등이 적용된다.

정부는 금년 12월 중 과열 지역에 대하여 규제지역을 추가 지정하고, 필요시 비 규제지역 중 일부 읍·면·동에 대하여 해제하는 등 지역 시장을 종합적으로 검토하여 규제지역 조정을 추진하겠다고 밝혔다.

[기자 한마디]
이번 대책도 부동산 투기를 억제하기 위한 정부의 지속적인 노력의 일환으로 보이나, 정부의 규제 대책이 발표될 때마다 어김없이 나타나는 것이 비 규제지역으로 투기 자금이 옮겨가는 이른바 '풍선효과'이다.
마치 두더지 게임과 같이 투기 현상이 나타나는 곳을 평가하여 사후에 맞춤 규제 정책을 펴니 부동산 가격이 잡히지 않는 것이다. 사전 예방을 잘 하는 것이 더 효과적이라는 것을 모르는 사람이 없을 텐데 말이다.

이러한 규제 정책은 대도시와 인접지역 전체의 주택 가격 상향 평준화 현상을 불러오고 있고, 최근에는 지방 중소도시까지 아파트 가수요가 발생하고 있기도 하다.
수요에 맞는 공급을 확대해야 주택 문제가 해결된다고 하는 것은 조금만 부동산에 관심을 가지고 있는 사람이면 다들 공감하는 사실이다.

정부가 모든 것을 다 하려고 하지 않았으면 한다. 기초지자체에 주택정책 권한을 일정 부분 부여하고, 중앙 정부에서는 수요가 있는 곳에 충분한 주택 공급이 될 수 있도록 민간 건설업체를 독려하고 지원하는 등 큰 틀에서의 지원 및 관리 정책을 펴 나간다면 작금의 주택 부족 문제는 몇 년 내 해결이 될 것이다.

또, 다주택자가 잉여 주택을 매도할 수 있도록 양도세 완화 특별 기간을 운영할 것을 제한한다. 우리나라의 주택 보급률이 100%를 초과한지가 오래되었다. 주택을 추가로 더 짓는 것은 계속해 나가야 할 일이고, 있는 주택을 효과적으로 나누는 정책도 중요하므로 이제는 정부도 정책 패러다임을 바꿔 기존 규제 중 과도하거나 선의의 피해자가 많은 부분에 대해서는 효과적으로 완화해 나가면서 공급과 분배정책을 과감하게 펼쳐나가야 할 때라고 생각한다.

출처 : 국토교통부

2020-12-9 손영주 기자

부동산 공시가 현실화, 재산세 부담 완화 방안

현실화율 年 3% p씩 제고, 10~15년에 걸쳐 시세 90%로 현실화


국토교통부(장관 김현미)와 행정안전부(장관 진영)는 11.3일 「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립 발표하였다.

또, 서민 주거안정과 공시가격 현실화에 따른 세 부담을 완화하기 위해 ’재산세 부담 완화 방안’도 함께 발표하였다.
공시가격은 조세, 복지 등 우리 사회 여러 분야에 활용되는 국민 부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이나, 그간 50∼70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형,가격대별 현실화율 격차 등 불형평과 불균형 문제가 계속 지적되어 온데 따른 것이라고 했다.

부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화되는데, 2020년 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준 주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이나, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 된다.

정부는 시세 반영률 목표치인 90%는 부동산 공시법 상 적정가격을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사 산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안하였다고 했으며, 현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선될 것으로 예상했다.

현실화율은 평균적으로 연간 약 3% p씩 제고되는데, 이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성할 수 있도록 했고, 시세 9억원 미만 주택은 개별 부동산 간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려하여 초기 3년간(‘21∼’23) 유형 내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3% p씩 현실화율을 제고한다.

2020년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90% 목표를 달성하고, 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성할 것이라고 했다.

시세 9억원 이상 주택은 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, 2021년부터 연간 약 3% p씩 현실화하게 되고, 공동주택의 경우 시세 9∼15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며, 같은 가격대의 단독주택은 유형 간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려하여 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화된다고 했다.

단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점을 고려하여 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 연간 약 3% p씩 현실화하고, 현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이라고 했다.

시세 9억원 미만 주택의 경우, 선 균형 제고 기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며, 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상했다. 또한, 정부는 공시가격에 대한 신뢰 강화를 위하여 공시가격 현실화를 2021년 공시가격 산정부터 적용하기로 했다.

주택 재산세 부담 완화에 대해서는 1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하한다고 밝혔다. 대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 고려하여 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05% p씩 낮추기로 했으며, 재산세는 초과 누진과세로서 공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1~2.5억원 이하는 3~7.5만원, 2.5~5억원 이하는 7.5~15만원, 5~6억원 이하는 15~18만원이 감면된다.
한편, 감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며, 초과 누진과세의 특성상 주택 가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.

이로 인하여 1주택 보유자의 상당 부분이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보이며, ‘세대’ 판단 시 대상 주택은 변동 가능하나, 2020년 재산세 부과기준으로 1인 1주택(전체 1,873만호 중 1,086만호) 중 공시 6억 이하 1인 1주택은 94.8%(1,030만호) 전체적으로는 연간 4,785억원(3년간 약 1.44조원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

이번 세율 인하는 3년(’21~’23년)간 적용하되 주택시장 변동 상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려하여 추후 재검토할 예정이며, 인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6.1일)부터 적용하며, 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.

[기자 한마디]
정부의 이번 '부동산 공시가격 현실화 및 재산세 부담 완화 방안'이 그동안 시세에 비해 많이 낮았던 공시가격을 현실화하여 조세 형평성을 맞추고, 중산층 이하에 대하여 재산세 부담을 완화해 준다는 취지에 대해서는 긍정적으로 평가한다.
하지만 정부가 고심 끝에 발표한 이러한 정책이 결국은 무주택 서민 즉, 전세나 월세 사는 사람들에게 무슨 효과가 있을까 하는 생각이 든다.
그렇지 않아도 이른바 '임대차 3법'의 영향으로 전세난이 더욱 심해지고 있고, 덩달아 매매가와 월세의 상승도 이어지고 있는데, 정부의 정책 기조를 너무 규제 위주로만 하지 말고, 다주택자들이 집을 팔 수 있는 출구전략도 함께 마련하고, 무주택들에게는 특정 가격 이하 주택 구입이라면 파격적으로 대출 조건을 완화하여 주택의 분배가 선순환될 수 있도록 하는 것에 우선적인 순위를 두었으면 한다.

출처 : 국토교통부

2020-11-11 손영주 기자

플라자 합의와 일본의 잃어버린 10년

미국 달러화 환율의 힘


1980년대 초부터 미국의 무역적자는 연간 1,000억 달러를 넘기도 했었는데, 그중에서 대 일본 무역적자가 약 500억 달러였다. 이때가 미국 대통령이 로널드 레이건(Ronald W.Reagan)이었고, 매년 엄청난 무역 적자로 대외 채권국에서 채무국으로 전환되었던 시기이다.

이에 미국 레이건 정부는 이러한 문제의 해결을 위해 일본, 영국, 프랑스, 서독 등 4개국 재무 장관들을 초청하여 1985년 9월 22일 뉴욕의 플라자 호텔에서 해당 나라의 화폐 가치를 미국 달러화에 대해 평가 절상시키기로 합의를 하게 되는데, 플라자 호텔에서 합의를 했다고 하여 '플라자 합의'라는 명칭으로 통용되고 있다.

이 합의를 계기로 미국의 제조업 가격 경쟁력은 1990년대 접어들면서 점차 높은 경쟁력을 가지게 되었고, 미국 경제는 다시 회복세로 반전되기 시작했다. 이에 반하여 일본은 엔고 현상으로 인하여 수출산업에 막대한 타격을 입기 시작했고, 해외에서의 투기성 자금이 일본으로 쏟아져 들어와 부동산 가격의 급등을 불러오기 시작한 것이다.

이때 '일본의 수도 도쿄 땅을 다 팔면 미국을 통째로 살 수도 있을 것이다'라는 말이 세계적으로 퍼질 정도였다. 시중에 풍부한 유동자금이 공급되었고, 부동산 가격뿐만 아니라 주가도 크게 올라 일본 경제의 거품은 극에 달하게 되었다.

엔고 현상은 일본 기업들이 해외로 이전하거나 현지에 공장을 짓는 방향으로 전환하기 시작했을 만큼 일본은 더 이상 매력적인 자금 투자처가 아니기 시작한 것이다. 1990년대 접어들면서 일본의 주식 가격과 부동산 가격은 급속히 하락하기 시작했고, 기업들의 도산은 늘어가고 실업자도 양산되게 되었다.

이후 10여 년간 일본의 경제 성장률은 거의 0%였고, 2000년대 접어들어서도 그 후유증이 커서 회복은 느리게 진행되었으며 2008년에는 세계 금융위기가 닥치면서 일본 경제는 또다시 충격을 받게 되었다. 지금은 막대한 경기부양의 효과로 활기를 찾은 상태지만 1985년 플라자합의의 여파는 20년 이상 일본 경제를 어렵게 만든 주요 요인 중 하나였던 것이다.

세계 최고의 기축 통화로서의 역할을 하고 있는 달러화는 과거 한국에도 외환 위기를 안겼을 정도로 한 나라의 경제를 뒤흔들 수 있는 막강한 힘을 가지고 있는 것이다. 수출 주도형 경제 환경에 놓여 있는 대한민국이 달러화를 포함한 환율 정책을 얼마나 잘 운용해야 하는지 많은 교훈들을 안겨주는 대목이다.

2020-10-7 손영주 기자

독일·프랑스·미국은 임대차계약 어떻게 할까?

임대기간을 무제한으로 하거나 임차인에 계약갱신청구권 부여














출처 : 국토교통부

[기자 한마디]
독일, 프랑스, 미국의 사례가 반드시 정답이라는 것은 아니다. 하지만 우리나라의 임대차 제도는 정부에서 '주택임대차보호법'과 '상가건물임대차보호법'을 통하여 교통정리를 해 놓았으나, 여전히 임차인의 보호에는 허술함이 많은 것이 사실이다.

최근에 정부에서 시행한 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제는 임차인을 더욱 적극적으로 보호하는 제도로 보이지만 실제로는 임대차 전체 시장으로 보면 공급을 더욱 위축시키거나 임대료 인상분을 임차인에게 전가하는 결과를 낳지 않을까 하는 우려스러운 부분도 있다.

더욱 안정적인 임대차 시장을 위해서는 공공임대 물량을 더욱 늘려서 사적 임대시장에 너무 의존하지 않도록 하는 것이 좋다고 생각된다. 특히 주택부문에서는 더욱 그러하다. 시장경제는 언제나 그렇듯이 약육강식의 원리로 돌아가기 때문이다.

정부의 공공임대주택 확대 공급 의지는 존중하고 응원도 보내고 있으나, 상당 부분을 정부가 LH나 SH 등을 통하여 공급하고 있는데, 좀 더 다양한 루트로 공급하는 것이 필요하다고 생각한다.

기초지자체에 공공임대주택 건설 또는 매입 공급 지원을 강화하면 해당 지역의 실정에 맞게 더욱 확대 공급될 수 있을 것으로 본다. 공업지역, 농업지역, 고령자 밀집 지역, 외국인 노동자 거주 지역, 대학 지역 등 1인 ~ 2인 거주자 중심으로 계획을 수립하여 곳곳에 공급하기도 하고, 기존 주택을 활용한 준공공 임대주택도 맞춤식 인센티브 제공으로 공급할 수도 있을 것이다.

주택 문제를 너무 중앙정부 중심으로 해결하려고 하지 않는지도 집어볼 시점이다.

2020-9-2 손영주 기자

콤팩트시티(Compact City) 개발

서울과 수도권, 지방 대도시 주택, 교통, 환경 문제에 도움

최근 서울의 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 주요 요인 중 하나로 '수요 급증'을 꼽고 있다.
서울이라는 도시 브랜드와 정치, 사회, 경제, 문화, 교육의 중심지로서의 서울을 생각해 봤을 때 주택을 지을 공간은 한정되어 있는데 수요는 계속 늘고 있는 상황이라서 주택 가격의 상승 요인은 쉽게 사라지지 않을 전망이다.

일각에서는 헌법을 바꿔서라도 행정수도를 이전해야 하고 청와대는 물론이고 국회와 대법원까지도 지방으로 이전해야 한다는 여론이 반대를 주장하는 여론과 함께 비슷한 비율로 맞서고 있다.
만약 사회적 합의가 잘 이루어져서 행정수도를 이전한다고 해도 서울의 아파트 가격이 현 정부 출범 이전까지 내려올까? 쉽지 않을 것이라고 생각한다.
각 기관들이 이전하더라도 그 빈자리는 다른 기능으로 채워질 것이고, 여전히 서울의 위상은 유지될 것으로 보이기 때문이다.

물론 서울의 주택 가격 안정화에는 상당 부분 기여할 것으로 보고 있다. 행정수도를 이전하면 유관 기관과 기업들의 이전도 뒤따르기 때문에 부동산에 몰려있는 시중 자금의 지방으로의 이전이라는 측면에서 서울로 집중되어 있던 자금의 분산이 일부 이루어질 것이기 때문이다.

서울 강남 등 도심의 개발 모델 중 콤팩트시티(Compact City)를 고려해 볼 만하다.
콤팩트시티는 우리말로는 '압축도시'로 풀이할 수 있는데, 도심에서 주거, 교육, 문화, 사무, 상업 시설을 모두 해결할 수 있는 구조로 설계하는 것이다.

인구밀도는 높아지겠지만 도심이 효율적으로 개발되어 여러 가지 이점도 많다. 반경 몇 백 미터 이내에 고밀도 개발이 이루어지기 때문에 자동차로 이동하는 일이 적어 교통 혼잡도 줄일 수 있고, 지하 공간의 폭넓은 활용으로 주차공간도 해결할 수 있으며, 필요하다면 콤팩트시티 내 자전거, 전동 킥보드, 소형 전동차 등의 공유 시스템을 활용할 수도 있다.
또, 상하수도 처리가 용이하고 통합관제 시스템으로 범죄 예방에도 도움이 된다.

토지는 적게 사용하고, 안전하고 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있다면 서울에 가장 어울리는 도시개발 모델이 아닐까 생각한다.
이른바 도시의 소중한 환경 자산인 그린벨트는 잘 보존하여 후세에 물려주고, 도시의 무분별한 확장도 막아 교통과 환경의 오염도 줄이는 대안으로 고려되었으면 한다.

2020-8-19 손영주 기자

서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안 발표

3기 신도시 용적률 상향, 정비 사업 공공성 강화 등 총 13.2만호 공급

정부는 8월 4일 주택 공급 확대 TF 회의를 통해「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안」을 확정하였다.





금번 대책을 포함하여 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정이라서 일각에서 지속적으로 제기되고 있는 공급 부족에 대해 답을 내놓은 것이라 볼 수 있다.
3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) + 수도권 내 기(旣) 추진 중인 정비사업 30만호 + 금번 대책 신규공급 13.2만호 등이다.
정부는 부지 매입 등 택지 개발 + 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책을 차질 없이 시행하겠다고 밝혔다.

[기자 한마디]
이번 대책 중에 특히 재건축/재개발 등 정비 사업의 공공성을 강화하여 7만호를 추가 공급하겠다고 한 점이 주택 수가 가장 많아 눈에 띄는데, 실현 가능성에 대해서는 불확실해 보인다. LH, SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시 규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수한다는 것이다.

이때 혜택으로서 용적률을 기존 300%에서 500%로 완화하고, 층수는 기존 최고 35층까지였는데 최대 50층까지 허용하며, 준 주거지역의 주거 비율 상한(현행 90%)과 공원 설치 의무도 일부 완화한다.
실제로 재건축조합 등 현장에서 이를 크게 반겨 공공 재건축을 하려고 할지에 대해서는 의문이 드는 것이 사실이다. 층수는 올라가서 좋은데, 늘어난 주택 수의 50%는 임대주택으로 해야 하는 등 실질적으로 총 초과이익의 약 90%가 기부채납 방식으로 환수 당하는데, 각 사업장마다 이해관계가 다르겠지만 이러한 정책을 쌍수를 들어 환영하지는 않을 것으로 보인다.

이를 포함하여 각 정책들이 충분한 연구와 여론 수렴 절차 없이 급조되어 발표한 감을 지울 수가 없다. '정책의 시스템'화가 필요하다. 풍선효과나 부작용을 고려하여 너무 특정 지역 중심의 정책보다는 불가피한 지역이나 상황을 제외하고는 전국에 보편적으로 적용되는 정책을 펼쳐 나가야 할 것이다.

중앙 정부에서 모든 지역을 다 알 수가 없으므로 특정 범위 내에서는 지자체에 권한 주어 투기 억제책을 펼쳐 나가도록 하되 중앙 정부에서는 새로 공급되는 주택뿐만 아니라 기존 주택들이 1주택자들에게 골고루 돌아갈 수 있도록 하고, 건설업체를 독려하여 집 짓는 일이 수익도 될 수 있도록 하는 보다 큰 정책들을 펼쳐 나가야 할 것이다.

또, 콤팩트시티(Compact City) 등 도심 고밀 개발을 통하여 필요한 곳에는 첨단 과학을 활용한 주택을 교통이나 환경 등의 영향 평가를 거쳐 정책적으로 지원해 나가는 것도 새로운 대안이 될 수 있을 것이다.

출처 : 국토교통부

2020-8-12 손영주 기자

주택임대차보호법 개정안 국회 통과, 8.1 시행

신규, 기존 임차인에게 계약갱신청구권 1회 부여, 2년 더 거주 가능

임차인의 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 담은 "주택임대차보호법" 개정안이 7월 30일 국회 본회의를 통과하여 8월 1일부터 시행되게 되었다.

계약갱신 청구권 도입으로 신규 임차인과 기존 임차인 모두 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리가 생겼다. 따라서 임차인의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어난다.
또, 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들의 임대료 급등으로 인한 걱정에서는 어느 정도 벗어날 수 있게 된 것이다. 다만, 임차인이 희망하면 임차 거주 기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약 갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있다.

즉, 임차인이 계약 갱신청구권을 행사해도 임대인 본인이나 직계존속, 직계비속에 해당되는 사람이 거주할 것이므로 계약을 연장해 줄 수 없다고 하면 임차인 입장에서는 어쩔 수 없다는 것이다.
참고로 직계존속은 부모, 조부모, 증조부모 등이며, 직계비속은 자녀, 손자, 증손자 등이다. 향후 이로 인해 사실 여부를 추후 확인하는 문제에 있어서 논란의 여지가 있을 수 있어 이에 대한 보완책이 필요해 보인다.

임대료 5% 상한에 대해서는 각 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 지난 6월 9일 이미 개정된 사항인데, 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약에 대해서는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 청구해야 한다.

정부는 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 분쟁 조정위원회를 단계적으로 대폭 확대할 계획이라고 밝혔는데, 현재 전국 6곳에만 있는 분쟁 조정위원회를 단계적으로 확대하여 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상이 설치될 수 있도록 한다는 것이다. 이번 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과와 시행으로 주택 임대차 시장에 적지 않은 변화가 예상되며 이러한 제도가 안착되기까지는 수 년의 기간도 필요할 것으로 보인다.

[기자 한마디]
정부와 여당이 주도한 이번 주택임대차보호법 개정안의 목적은 재정적으로 부족한 서민들을 위한 정책인데, 임대인 입장에서는 재산권 행사에 제약을 받게 되었지만, 임차인 입장에서는 임대료를 조금만 올려주고 2년 더 그 집에서 살 수 있다는 이점이 생긴 것이다.
다만, 임차인 입장에서는 당장은 한숨 돌리겠지만 2년 ~ 3년 후에는 전세 품귀 현상, 반전세 또는 월세의 가격 상승에 대한 대비도 해야 할 것이다. 또, 집주인 입장에서는 한 번 계약을 맺으면 최소 4년은 임대를 해야 하므로 계약할 임차인에 대해서는 면접을 통하여 임대료 부담능력 등을 검토 후 계약을 하고자 할 것이다.
크게 봐서 당장은 임대인이, 향후 몇 년 후에는 임차인이 걱정을 하게 되는 이번 정책인데, 정부는 임대차 시장에서 좀 더 적절한 조정자 역할을 할 필요가 있어 보인다.
방안 중 하나로서 주택의 공시가격을 기준으로 특정 범위 내에서 합리적으로 임대차 계약이 이루어질 수 있도록 하면 임대차 시장이 더욱 안정적으로 형성되어갈 것이라고 생각한다. 주택은 거주권에 대한 것이므로 일반 자본주의 시장원리와는 좀 다른 정책이 필요하기 때문이다.

출처 : 국토교통부

2020-8-5 손영주 기자

주택 공개념으로 주택시장 안정화가 필요하다

기존 주택들이 시장에 매물로 나오게 하는 정책이 우선이다.

최근에 정부가 내놓은 주택시장 안정화 대책은 집을 가진 사람, 집을 가지지 못한 사람, 건설회사, 부동산 중개업소, 관련 산업 종사자 등 이해 당사자 대부분이 반기지 않는 정책일 것이다.
규제 일변도의 정책들이고 일부 공급에 대한 방안들도 후속대책으로 나오고 있으나 당장 실현되기 힘들거나 또 다른 혼란을 가져올 수도 있는 것들이다.

정책의 방향을 잘못 잡다 보니 계속해서 효과가 나오고 있지 않고 오히려 정부 정책에 대한 불신으로 시장의 왜곡 현상들이 나타나고 있는 것이다.
마치 자동차로 장거리 운전을 하는데 동서남북 방향을 잘못 잡고 길을 선택하다 보니 자꾸 엉뚱한 길로 가게 되고, 너무 멀리 와버려서 되돌아가기도 힘들고, 진퇴양난의 상황에 처하게 되듯이 작금의 부동산 정책들도 비슷한 양상으로 보인다.

기존 정부의 부동산 정책의 대안으로서 '주택 공개념'을 도입하여 1가구 1주택 실거주자에게는 세금 부담이 과하지 않도록 하고, 재개발 재건축 조합원이나 신규 주택 입주 등을 포함하여 불가피한 경우에만 일정 기간을 정하여 2주택에 대한 초과분을 면제해 주는 정책으로 가는 것이 더 효과적일 것으로 생각된다.
특별한 사정없이 1가구 1주택을 초과하여 보유하고 있는 경우에는 재산세 중과율을 높여 시장에 매물로 내놓도록 하는 것이다. 현재 정부가 시행하고 있는 다주택자의 1주택 초과분에 대한 재산세보다 더 높일 필요가 있는 것이다. 물론 팔 수 있는 기간이 필요하기 때문에 일정 기한을 주되 양도세는 지금보다 한시적으로 더 낮춰서 부담을 줄여주는 것도 중요하다고 본다.

실수요자가 주택 매입의 능력이 부족한 경우에는 LTV, DTI 규제를 대폭 완화하여 연령대와 관계없이 장기 저리 대출이 가능하도록 하고, 연 수입 적거나 조건이 많이 미달되어 대출을 받을 수 없는 사람들한테는 임대주택을 확대 공급하면 된다.

지금은 다주택자들이 매매가 상승에 대한 기대치가 높아 다소 세금을 높여도 세입자들한테 전가할 연구를 하는 등 쉽게 매물을 시장에 내놓지 않을 가능성이 높다. 특히 서울을 포함한 수도권이나 지방 광역시 단위에서는 더 그렇다.

'주택 공개념' 도입에 따른 정책은 규제지역을 따로 정하는 것보다 전국 공통으로 적용하는 것이 효과적일 것이다. 비 규제지역으로 주택 투자자들이 투자 대상을 이동하는 이른바 '풍선효과'를 없애기 위해서이다.
정부는 규제지역 설정 기준을 주로 일정 기간 동안 주택 가격이 몇 % 이상 급등한 곳이라 정하는데 이에 대한 맹점이 있다.
야금야금 계속 올라서 규제지역이 아닌데도 상당히 많이 오른 지역도 있고, 비규제 지역이라서 타지 자금이 몰려서 오히려 지역의 무주택자들은 해당 지역의 주택을 살 엄두를 내지 못하는 곳들도 많기 때문이다.

정부가 한동안 규제를 대폭 완화하다 못해 오히려 혜택을 대폭 부여하여 권장했었던 부동산 사모펀드와 주택임대사업자 제도는 더 손봐야 할 것이다.
부동산 사모펀드는 직접 투자뿐만 아니라 간접투자방식으로라도 주택 매입 투자는 하지 못하도록 해야 하며, 주택임대사업자는 주택 보유기한이 만료되면 아파트에 대해서는 혜택을 없앤다고 발표했었는데 지금부터라도 주택을 매도할 수 있는 길을 열어줘야 한다.
부동산 사모펀드와 주택임대사업자가 보유하고 있는 주택의 수를 합하면 어림잡아 200만 채 가까이 될 것으로 추정된다.

서울에서는 아파트 1만 채를 추가로 더 공급하려고 해도 많은 어려움이 따르는 현실인데, '주택 공개념' 정책을 시행한다면 그린벨트 해제 등 무리수를 두지 않아도 주택 문제는 해결될 것이다. 주택 보급율이 105% 내외를 기록하고 있는 현재 우리나라의 상황은 주택의 재분배 정책이 더 효율적이라고 생각된다.
물론 세부적인 사항에서 쉽지 않은 점도 있을 것이다. 꼭 필요한 부분에서는 유연하게 대처해 나가면서도 큰 방향은 '주택 공개념'으로 필요한 사람들에게 골고루 주택이 돌아갈 수 있도록 하는 것이 맞다고 본다. 그리고, 주택 이외의 다른 부동산들에는 규제를 합리적으로 완화하여 부동산 산업 자체가 침체에 빠지지 않도록 하고, 국토가 균형적으로 개발되어 이용될 수 있도록 정부가 정책을 펴 나가야 할 것이다.

2020-7-29 손영주 기자

7.10 주택시장 안정 보완대책 발표

종부세 강화, 주택임대사업 기한 종료 후 폐기, 실수요자 보호 등

정부는 7월 10일 주택시장 안정을 위해 지난 '6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안'에 대한 보완책을 발표하였다.
금년 상반기 지속적으로 높은 가격 상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 지역은 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화되었으나 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속되어 이에 투기수요를 차단하고 서민·실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도의 필요성이 사회 각계에서 제기되어 이번 보완대책에는 더욱 강력한 내용이 담긴 것으로 평가된다.

먼저, 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 생애 최초 특별공급 적용 대상 주택 범위 및 공급비율을 확대하여 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입하기로 했다. 국민주택은 기존 20%에서 25%로 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양 물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정하였다.



생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화하여 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하였다.



서민 부담을 경감하기 위하여 중저가 주택에 대해서는 재산세율도 인하하기로 했다. 또, 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준도 완화하였는데 2020년 7월 13일부터 시행된다.





정부는 실수요자에 대한 주택 공급 확대를 위하여 관계 부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 주택 공급 확대 TF를 구성하여 근본적인 주택 공급 확대 방안을 마련하기로 했다.
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상안도 발표했는데, ‘3주택 이상 및 조정 대상 지역 2주택’에 대해서는 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용하기로 했으며, 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용하기로 했다.



단기 양도차익을 환수하는 방안으로 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 1년 미만 40% → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%로 높임으로써 집을 사서 단기적으로 매매 차익을 실현하는 것이 사실상 어렵도록 하였다.



임대 등록 제도도 개편되었는데, 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입 임대(8년) 제도를 폐지하고, 단기 임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환도 세제 혜택을 없앰으로써 불가능하도록 했다. 또, 장기임대 유형은 유지하되 의무 기간을 기존 8년에서 10년으로 연장하여 공적 의무를 강화하였다.

폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입 임대로 등록한 기존 주택은 임대 의무기간 경과 즉시 자동 등록말소되도록 하여 사실상 주택 임대 사업자의 실익이 크지 않도록 하였다. 또, 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출 규제를 적용함으로써 지난 6.17 대책에 의한 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하였다.


[기자 한마디]
정부의 이번 부동산 정책 발표는 조정 대상 지역에서의 다주택자들에 대해 더 이상 주택에 투자하여 수익을 내고자 하지 말라는 메시지로 해석된다. 당초 정부의 목적도 거기에 초점이 맞춰져 있는 것이 사실이다.

서민, 실수요자, 신혼부부 등에는 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 소득기준을 완화하고, 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 대출 규제를 완화한 것은 정부가 지난 6.17 대책에서 함께 발표했었어야 했던 내용이었는데 이번에 보완되어 다행이라 생각된다.

그리고, 주택임대 사업자가 아파트를 신규로 구입하여 임대 수익 사업을 하는 것을 막고 장기 일반 매입 임대 제도를 폐지한 것과 종부세율 강화 등은 시장에 강력한 메시지를 줌으로써 조정 지역내 주택 가격 상승을 억제하는 데 도움이 될 것으로 보인다. 다만, 이번 대책에도 여전히 그 실효성에 대해서는 의문을 품지 않을 수 없다. 알맹이가 빠져있기 때문이다.

다주택자나 부동산 투자자 입장에서는 규제지역 중심의 세금 강화 방안의 경우 현장에서 얼마든지 다른 방법을 찾아낼 수 있기 때문이다. 가족들의 명의로 주택을 분산 구입할 수도 있고, 증여를 통하여 세금을 줄일 수도 있기 때문이다.
또, 비 규제지역 중에서도 개발 호재 등으로 향후 주택 투자가치가 높은 곳들이 많기 때문에 이른바 풍선효과에 의한 주택 가격 상승 부작용은 아직도 상존하고 있다.

다음에 또 대책이 발표될 것이 당연히 예상되는데, 그때에는 재산세 과표 기준을 현실적으로 수준으로 높이고, 1주택을 초과하면(한시적 2주택자 제외) 나머지 주택을 시중에 매물로 내 놓을 수 있도록 규제지역과 비규제지역 관계없이 실거래 평균 가격의 특정 비율치를 정하여 1단계 중과를 하고, 특정 기간 내에 해당 지역의 주택 가격이 특정 범위를 벗어나는 경우 2단계나 3단계 중과를 실행하는 등 상황별 단계에 따라 해당 지자체장이 적용할 수 있도록 하면, 기존과 같이 복잡한 부동산 정책을 발표할 필요가 없다.

주택 공개념을 도입하여 1가구 1주택을 유도해 나가야 한다. 다주택을 보유함으로써 얻을 수 있는 이점을 거의 없앰으로써 실현이 가능하다.
또, 기존 다주택자들이나 주택임대 사업자들이 보유하고 있는 수백만 채의 집을 시장에 내놓을 수 있도록 해야 하므로 한시적으로 양도 소득세를 대폭 줄여주는 방안이 함께 마련되어 발표되어야 할 것이다.
정책의 틀은 단순하게 가져하고 시행은 현장이나 각 지자체에 맞게 맞춤으로 적용되어야 한다.

이제 주택 가격의 비정상적 상승과의 싸움은 마무리되었으면 한다. 단계별 재산세 중과 시스템을 만들어 적용하면 된다. 우리나라와 같이 주택 문제가 자주 사회적 빅 이슈가 되는 곳은 '반인공지능 시스템'을 법률과 세제시스템에 적용하여 사람이나 정권에 따라 크게 출렁이지 않게 해야 한다.

출처 : 국토교통부

2020-7-15 손영주 기자

6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안 발표

경기·인천·대전 등 17개 지역 투기과열지구로 지정

정부는 “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속 조치를 차질 없이 추진하기 위하여 최근 주택 가격 급등세를 보이는 경기(접경지 제외), 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 동시에 투기과열지구로도 추가 지정하는 등 주택시장 안정을 위한 관리 방안을 관계 부처 합동으로 6월 17일에 발표하였다.

이는 이번 정부 들어 21번째 발표하는 부동산 관련 대책으로서 기존에 투기과열지구는 서울 전 지역, 경기도 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성구, 세종시(행복도시 예정지역만 지정) 였으나 추가로 지정된 것이다. 그 외에도 서울 잠실 MICE 등 인근 지역이 토지거래허가구역으로 지정되고, 재건축 안전진단 현장조사 절차가 강화되어 수도권 투기과열지구 재건축 조합원이 분양권 받기 위해서는 분양신청 전까지 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 규정도 생겼다.

또, 주택 매매사업자나 임대 사업자는 주택담보대출을 받을 수 없게 되었고, 만약에 규제지역 내에서 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내에 다른 곳으로 전입해야 한다.
전세대출을 받은 사람이 투기지역이나 투기과열지구에서 3억원을 초과하는 아파트 구입 시 전세자금 대출은 즉시 갚아야 하며, 오는 7월 1일부터 적용된다.

9월부터는 조정대상지역에서 주택 구입 시 자금조달 계획서를 제출해야 하고, 법인이 보유 주택을 처분하는 경우 추가로 적용되는 법인세율이 기존 10%에서 20%로 올라간다.
이는 그동안 개인이 규제를 피하여 절세하고자 법인을 설립하여 집을 사들이는 것을 대폭 줄이기 위함으로 보인다.

[기자 한마디]

이번 대책 또한 규제의 강도로 보면 강력하다고 할 수 있겠다. 하지만 너무 일률적인 적용으로 선의의 피해를 입는 경우도 많아 향후 논란이 이어질 것으로도 예상된다.
재건축 조합원 분양권에 대해서는, 해외에 일 때문에 나가 있거나 교육 등의 사유로 집주인이 다른 곳에 살고 세입자한테 전·월세를 놓은 경우 이번 규제가 시행된다면 분양권을 받기 위해서는 기존 세입자들을 내 보내야 하는데, 거주권 침해뿐만 아니라 재산권도 침해되는 문제가 생긴다.

또, 무주택 서민들의 경우 사실상 경기도 전체까지도 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었기 때문에 은행 대출받아 집사는 것이 더 어려워졌는데, 오히려 무주택자들은 LTV, DTI를 규제지역과 관계없이 더 완화하여 무주택자 계층으로 주택거래의 중심이 이동 및 확산되게 해야 할 것이다.

출처 : 국토교통부

2020-6-24 손영주 기자

50년간 국토 2,382㎢ 증가, 여의도 821배

국토부,「2020 지적통계연보」발간… 올해로 지적통계 공표 50주년

국토교통부(장관 김현미)는 국토정책 수립과 행정업무 활용에 기초가 되는 "2020년 지적(地籍) 통계연보(2019. 12. 31. 기준)」를 발간한다고 밝혔다.
지적통계는 지적공부(토지ㆍ임야대장)에 등록된 면적 등을 기초로 하여 행정구역(시ㆍ도 및 시ㆍ군ㆍ구)별, 지목(토지의 종류)별, 소유구분별 등 우리나라의 총면적 및 필지 수를 집계하여 매년 공표하는「통계법」제18조에 따른 국가승인통계로, 1970년 최초 작성되어 올해로 공표 50주년을 맞았다.

‘2020년 지적통계’에 따르면 작년 말 기준 전국 지적공부에 등록된 필지 수는 38,993천 필지이며, 면적은 100,401㎢로, 최초 작성된 1970년 지적통계와 비교할 때 전 국토의 면적이 2,382㎢ 증가한 것으로 나타났다.
이는 여의도 면적의 약 821배에 달하는 것으로, 면적이 증가한 주요 사유는 간척 사업, 농업개발사업, 공유수면매립(공유수면에 흙, 모래, 돌, 그 밖의 물건을 인위적으로 채워 넣어 토지를 조성하는 것) 등 각종 개발사업 때문인 것으로 조사되었다.

또한 지난 50년간 주요 지목별 면적 증감 추이를 살펴본 결과, 산림 및 농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)는 5,386㎢(여의도 면적의 1,857배) 감소, 생활용지(대ㆍ창고용지ㆍ공장용지)는 3,119㎢(여의도 면적의 1,076배) 증가, 도로 및 철도용지는 1,878㎢(여의도 면적의 648배)가 증가한 것으로 나타났는데, 이는 1970년대 이후 산업화 및 도시화를 겪으면서 우리나라 국토 이용 또한 시대의 흐름과 함께 변화된 것으로 분석된다.

이를 비율로 환산하면 임야는 국토의 11.7%, 전은 19.2%, 답은 11.7% 감소, 대는 203%, 도로는 215%, 철도는 155%로 대폭 증가한 것이다.
‘2020년 지적통계’를 기준으로 면적이 가장 큰 광역자치단체는 경상북도 19,033㎢(19.0%)이고, 지방자치단체는 강원 홍천군 1,820㎢(1.8%)이며 지목별로 우리나라에서 가장 많은 비율을 차지하는 지목은 임야로 63%이고, 다음으로 답(畓)이 11.1%, 전(田)이 7%이다. 즉, 산림 및 농경지가 우리나라 면적의 약 81%를 차지하고 있다.

산림 및 농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)의 비율이 가장 높은 지방자치단체는 강원 홍천군으로 전체 면적 중 무려 92.6%(1,686㎢)가 산림 및 농경지인 것으로 나타났고, 강원 인제(1,540㎢), 강원 평창(1,358㎢)이 그 뒤를 이었다.
이외에도 생활용지(대ㆍ창고용지ㆍ공장용지)가 제일 많은 지방자치단체는 경기 화성(103㎢)이며, 도로ㆍ철도용지가 제일 많은 곳은 충북 청주(53㎢)로 나타났다.

또한, 행정안전부에서 제공하는 ‘주민등록인구현황’ 자료와 ‘2020년 지적통계’를 비교하면 인구밀도를 알 수 있는데, 광역자치단체의 경우 서울, 부산, 광주 순으로 가장 높았고, 지방자치단체의 경우 서울 양천, 서울 동대문, 서울 동작 순으로 나타났다.
국토교통부 공간정보제도과 손종영 과장은 “지적통계가 각종 토지 관련 정책 수립, 조세 부과 및 학술연구 등 보다 다양한 분야의 기초자료로 적극 활용될 수 있도록 공공기관, 도서관, 학교 등 280여 기관에 배부할 계획이며, 정확하고 신뢰도 높은 지적통계 작성을 위해 지속적으로 노력할 것”이라고 밝혔다.

[기자 한마디]

80년대 이전에는 농지의 부족 현상 해소와 대규모 공단 건설 등의 수요에 부합하기 위하여 간척사업, 공유수면 매립 등 다양한 노력이 이루어졌고, 주택 부족 현상을 해결하기 위하여 이른바 '그린밸트'라 불렸던 자연녹지지역을 주거지역으로 전환했던 곳도 많았었다.

그렇다고 해서 녹지가 실질적으로 줄어든 것은 아니었다. 전국 임야 등에 산림녹화 사업 등을 통하여 현재는 대부분의 임야가 산림으로 우거져 있다. 이는 정부나 지자체를 포함하여 온 국민이 산림의 중요성을 인지하고 함께 노력한 덕분이라고 본다.

정부는 이번 지적통계 발표를 계기로 국토의 더욱 효율적인 활용이라는 측면을 생각해 보기 바란다. 수도권과 지방 대도시 중심으로 인구와 산업이 편중되어 있는 것에 대한 전방위적인 대책이 강구되어야 할 것이다.
정부가 수도권 과밀 억제 정책과 지방 분권을 위하여 노력하고 있는 점은 인정하지만, 좀 더 과감해져야 할 필요가 있다고 생각한다.

그 방안으로서 수도권에서 지방으로 기업을 이전하는 경우에 고용 인원에 가점을 주어 법인세 대폭 인하, 기업 금융 지원, 공단 부지 장기 임대 등의 혜택을 주고 일정 비율의 공공기관 우선 구매 혜택도 줌으로써 기업을 하려면 수도권보다는 지방이 훨씬 유리하다는 인식을 심어줘야 한다.

근로자가 부족하여 지방은 기업하기 힘들다는 얘기가 나오지 않도록 위 기업에 대해서는 정부가 기숙사 건설 등을 지원하여 근로자 확보에도 용이하도록 해야 할 것이다.
그 외에도 다양한 정책이 필요하지만, 중요한 것은 실효성을 거둘 수 있는 신속하고 과감한 정책 의지라고 본다.

또, 기존에 시행하고 있는 '수도권 과밀억제 정책'에서 '과밀억제권역 밖'이라고 되어 있는 규정을 보완하고, '수도권 이외 지역'으로의 이전 관련 조항들을 추가하여 실질적으로 지방으로의 기업 이전을 유도해야 할 것이다.
이에 더해 지방의 기업 환경 개선 사업에도 관심을 더 기울여야 할 것이다. 가동률이 절반도 안 되어 무늬만 공단인 곳이 얼마나 많은가?

공단 기반 시설이 부족하여 거의 유령 도시처럼 보이는 곳도 허다하다. 식당, 상가, 공공화장실 등 제대로 갖춰 근무할만한 환경이 될 수 있도록 각별한 지원과 관리가 필요하다.
국토의 효율적 이용이라는 측면에서 갈 길은 멀지만 우선, 기업 분산 정책부터라도 제대로 실행하는 것이 중요하다고 생각한다.

출처 : 국토교통부

2020-6-17 손영주 기자

서울 7만호 공급 등 수도권 주택 공급기반 강화

2023년 이후 수도권 연평균 25만호 + α 수준의 주택 공급

정부는 서울 도심에 7만호를 공급하는 것을 포함하여 수도권에 매년 평균 25만호 이상을 공급하는 방안을 내놓았다.
먼저, 공공성을 강화한 정비 사업 활성화 방안으로서 조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여하여 공공 재개발 활성화를 통해 2만호 공급을 신속하게 추진하기로 했다.
공공참여 시 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등으로 조합원 지원, 용도지역 상향 및 기부채납 완화 등으로 불확실성을 제거하고, 주택 공급 활성화 지구를 신설하여 사업성을 높이는 각종 인센티브를 부여한다.





기존 세입자에 대한 공공임대주택 공급, 공공임대 상가 조성을 통한 영세 상인의 계속 영업 지원 등 기존 재개발의 문제점 보완하고, 공공임대, 수익공유형 전세 주택 등 공공성 높은 주택을 공급하고, 사업 기간도 종전 10년에서 5년 이내로 단축하기로 했다.

또, 소규모 정비 사업을 보완하여 1.2만호를 공급하는데, 가로주택정비사업 뿐만 아니라 소규모 정비 사업 전체에 용적률 완화 및 주차장 설치 의무를 완화하고, 10호 미만 단독/다가구 주택을 정비하는 자율주택정비사업, 1만㎡∼2만㎡ 미만 블록단위를 정비하는 가로주택정비사업, 200세대 미만 공동주택 정비를 정비하는 소규모재건축사업을 지원하되 모든 공공참여 가로주택정비사업은 공공임대 10% 이상 공급 시 분상제 적용대상에서 제외하고 기금 융자금리를 기존 年 1.5%에서 1.2%로 인하한다.

소규모 재건축은 용도지역 상향이 가능한 경우 층수 제한을 기존 7층에서 15층으로 완화하고, 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납하도록 했다.
역세권 민간주택 사업 활성화 사업으로 0.8만호를 공급하는데 역세권의 범위를 기존 250m에서 350m로 한시적으로 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역도 완화하기로 했다.

또, 유휴공간 정비 및 재활용으로 1.5만호를 공급하는데, 준공업지역을 활용하여 0.7만호를 건설하고, 공실 오피스/상가를 LH 및 SH가 적극 매입하여 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환하는 등 1인용 주거공급 활성화로 0.8만호를 건설하기로 했다.
또, 도심 내 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 1.5만호를 공급하는 내용도 포함되었다. 정부는 수도권 공공택지에서 향후 공급할 아파트 77만호 중 50% 이상을 2023년까지 입주자 모집에 착수하고, 일부는 사전청약제로 조기분양하기로 했다.

[기자 한마디]

서울 강남권 아파트 가격이 최근 몇 년간 급상승한 원인이 서울의 주택 수요에 비해 공급이 부족한데 따른 것이라는 것을 정부뿐만 아니라 일반 국민들도 이미 다 알고 있는 사안이다.
특히 재개발, 재건축 개발 이익에 따른 기대 심리도 한몫을 한 것이 사실이지만 좁은 서울에 대단위 주택 공급을 위한 용지가 거의 없는 것이 주요 원인으로 인식되고 있다.

이번에 정부가 서울과 수도권에 꾸준한 주택 공급하겠다는 로드맵을 발표한 것은 시장에 주택 가격 안정화에 대한 정부의 의지를 천명한 것으로서 긍정적으로 평가된다.
가로주택정비사업 등 소규모 정비 사업을 보완 및 규제를 완화하여 민간 자율적으로 주택 공급이 일어나도록 한 것도 도시재생 정책과 맞물려 도시를 더욱 쾌적하게 만들어 나감과 동시에 주택 공급량도 늘리는데 도움이 될 것으로 보인다.

한 가지 덧붙이자면 서울 경계선 인근을 포함한 외곽에 개발제한구역으로 묶여 있는 곳 중 보존가치가 미미하거나 난개발이 되어 있어 정비가 필요한 곳 중심으로 해제하여 1인 ~ 2인 가구의 증가세에 발맞추어 소형 주택을 지속적으로 공급해 나가는 정책도 필요하다고 생각된다.
이 정책은 광명시, 부천시, 과천시, 안양시, 고양시, 의정부시, 남양주시, 구리시 등 서울과 인접한 지역도 적용하면 서울의 주택 부족이 대폭 완화될 것으로 예상된다. 이들 도시는 지하철과 도로 등 사실상의 서울 생활권이기 때문이다.

출처 : 국토교통부

2020-5-20 손영주 기자

자율주택정비사업에 참여하는 집주인 혜택

"도시재생 뉴딜사업지” 내 자율주택 활성화를 위한 공공지원 강화

국토교통부는 도시재생 뉴딜사업지 내 노후 저층 주거지에서 자율주택정비사업을 활성화하기 위해 공공지원을 강화하기로 했다.
그동안 자율주택정비사업은 도시재생 지역 내 주거복지 개선을 위한 핵심 단위 사업이나, 낙후한 도시재생 뉴딜사업 지역의 특성상 수익성 확보가 어렵고, 사업 인지도 및 주민들의 전문성 부족 등으로 사업이 활성화되는데 다소 어려움이 있었다.

이번에 "도시재생 뉴딜사업지” 내 자율주택 활성화를 위한 공공지원을 더욱 강화하기로 한 것이다.
자율주택정비사업은 단독 주택은 10호 미만, 다세대 주택은 20세대 미만이 대상이며 2018년 2월부터 시행된 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법"에 따라 집주인 2명 이상이 모여 주민 합의체를 만든 후 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업이다.



국토교통부, 한국감정원, 한국토지주택공사(LH)는 도시재생 뉴딜사업지 내에서 자율주택정비사업 추진을 희망하고자 하는 집주인들에게 다음과 같이 지원을 강화하기로 하였다.
먼저, 사업성 분석을 위한 설계 비용 지원으로서 도시재생 뉴딜사업지 내 집주인이 자율주택정비사업 추진을 희망하는 경우 사업성 분석에 소요되는 설계 비용을 전액 지원하여 초기 부담을 대폭 경감한다.
또, 전문성이 부족한 주민을 위한 공공시행자 참여로서 건축 경험과 전문성이 부족하여 사업을 망설이고 있는 주민들을 위해 LH가 주민 합의체와 공동 시행 약정을 체결한 후, LH가 총괄 사업 관리자로 참여하는 주민-LH 공동사업 시행 방식을 추진한다.

LH가 참여하여 공공임대주택을 20% 이상 공급하는 경우 총 사업비의 최대 90%, 연 이율 1.2%에 주택도시기금으로 융자가 가능하여 안정적인 자금 조달이 가능해지고, 공사기간 중 원주민에게 인근 LH 임대주택을 임시 거주 시설로 공급하여 주거불안도 덜게 된다.

또, 민간 단독 사업은 총 사업비의 최대 70%, 연 이율 1.5%로 융자도 가능하며, 공공참여로 투명성 있는 사업 추진과 적정 수준의 주거 품질을 확보할 수 있다는 장점도 있다.
LH 참여 사업지 발굴을 위해 ’20년 6월에 LH 참여 자율주택정비사업 공모를 진행할 예정이다. 민간 전문가 참여 활성화를 위한 지원으로서 공공시행자가 참여하지 않는 사업에도 지원을 강화하여 민간 분야 전문가(건축사, 시공업체 등)들의 활발한 참여도 추진한다.
주민이 동의하는 경우 도시재생 뉴딜사업지 내 자율주택정비사업 계획과 초기 사업성 분석 결과를 자율주택정비사업 참여를 희망하는 민간 전문가들에게 제공을 하고, 이를 사업화할 경우 각종 혜택을 부여하기로 했다.



[기자 한마디]

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 그동안 각종 규제에 묶여 주거 환경이 노후화되고 비효율화 되어가던 것에 대한 해결책으로 기대를 모았으나 막상 현장에서는 주택 소유주의 자금 부담과 사업 시행자의 이점 부족으로 생각보다는 많이 활성화되지 못하고 있는 것이 사실이었다.

이번에 국토교통부에서 발표한 공공지원 정책은 도시재생 뉴딜사업지 내 집주인의 자율주택정비사업 추진 의지가 커지게 될 것으로 보인다.
사업성 분석을 위한 설계 비용 전액 지원과 전문성 부족 문제를 해결하기 위해 LH와 주민의 공동사업 시행 방식을 채택한 것은 눈에 띄는 대목이다.

한 가지 제안을 하자면 이러한 혜택들을 도시재생 뉴딜사업지 외에도 전국 노후지역으로 확대한 후 각 지자체와도 협력하여 주민들이 시군구청에 신청하면 행정 검토를 한 후 LH에서 기초 사업성 검토를 함으로서 주민 누구든지 타진해 볼 수 있는 방안으로 추진하면 과거의 새마을운동처럼 전국 곳곳에서 주거환경 개선이 일어나서 지역 경제 활성화에도 도움 될 수 있을것으로 생각된다. 만약 LH의 여력에 한계가 있다면 지역 도시개발공사의 참여도 고려해볼 만하다.

출처 : 국토교통부

2020-4-29 손영주 기자

노인인구와 부동산

거품 후의 부동산 시장 예측

2019년말 통계청 자료 기준으로 우리나라 인구가 5,170만명이었고, 그중에서 만 65세 이상 노인인구는 768만원이었다. 비율로 보면 14.9%가 노인인구였다.

1955년 ~ 1963년에 태어났던 베이비붐 세대가 노인인구로 편입되기 시작했고, 합계 출산율은 OECD 국가 중에서 가장 낮은 수준인 점을 감안했을 때 노인인구의 구성비는 더욱 높아질 것이 자명한 일이다.

이른바 '영끌'이라는 유행어가 나올 만큼 수단과 방법을 가리지 않고 자금을 마련하여 아파트부터 사고보는 사회적 분위기가 형성되기도 했고, 최근 몇 년간 수도권과 지방 대도시 중심으로 급등한 아파트 가격을 봤을 때 심히 우려스럽지 않을 수가 없다.

부동산은 한 걸음이 다르기 때문에 각각의 가치도 다르게 평가해야 한다. 노인인구가 많아질수록 도심 초역세권 소형 주택은 수요가 줄지 않을 것이고, 역과의 도보 이동 거리가 멀거나 오르막 내리막 차이가 큰 곳은 향후 수요가 급격히 줄어들 소지가 있다.

초고령화 시대가 깊어질수록 부동산의 가치 양극화도 확연하게 나타날 것이다. 분위기에 휩싸여 일단 사고 볼 것이 아니라 거품이 빠졌을 때를 감안하여 미래 가치를 면밀히 분석 후 결정하기를 바란다.

2021-5-2 손영주 기자

학령인구의 감소

상권 변화에 주요 요인으로 작용

학령인구는 초등학생부터 대학생까지의 연령대를 의미하는데, 이는 통계청에서 집계하는 기준이고, 실무에서 적용할 때는 유치원생과 대학원생의 수도 감안하여야 한다.

통계청 자료에 의하면 2017년의 학령인구는 846만명이었다가 2020년의 학령인구는 782만원으로 줄어들었고, 2030년은 600만명 수준으로 줄어들 것으로 예상된다.

저출산 현상이 가져온 자연스러운 수치이지만 주택의 경우 계속 지어도 세대수의 증가로 부족분이 더 늘어나고 있는데 반하여 상가는 학령인구 감소의 영향을 직접적으로 받게 된다.

예전에는 초중고 학교 근처의 상권이 상당한 활성화 지역으로 꼽혔는데, 요즘은 학교 정문에 문구점이 없는 학교도 많을 정도로 학생 수의 감소를 체감할 수 있다.

각종 학원들의 수와 규모도 계속 줄어들고 있으므로 상가 투자를 생각하고 있다면 이런 통계와 상권의 변화를 눈여겨볼 필요가 있다고 생각한다.

2021-4-28 손영주 기자

인구 감소 지역

지역별도 다르게 해석해야

인구감소는 현실로 다가오고 있지만 지역마다 다르게 해석해야 할 것이다.

서울도 인구는 계속 감소하고 있는 상황이지만 도시의 특성상 과도한 주택 가격의 상승이 경기도나 지방으로 이사를 하게 만들었기 때문이다.

서울 인구가 감소했다고 해서 주택 가격이 하락하지는 않았으며, 서울의 주택보급률은 아직도 50%를 하회하고 있다. 오히려 가구의 분화로 인하여 세대수는 더 늘어나고 있다.

경기, 인천, 세종의 경우는 지금도 인구가 계속 증가하고 있는 지역인데, 경기도와 인천시는 서울과 지방으로부터 인구가 유입되고 있고 세종시는 행정복합도시의 특성상 기대 심리 때문에 인구가 지속적으로 늘고 있는 것으로 분석된다.

그 외 부산, 대구, 대전, 광주, 울산을 포함한 대도시와 광역도 들은 모두 인구의 감소세가 지속되고 있는 상황이다.

그럼에도 불구하고 세대수는 전국의 전 지역이 늘어나고 있는데, 이는 앞서 언급한 바와 같이 가구의 분화 특히 1 ~ 2인 가구의 증가가 주된 요인이다. 그래서 주택은 계속 늘어나는데 수요는 더욱 증가하고 있는 것이다.

정부가 주택의 공급 대책을 발표는 하는데 실제로는 그 추진 속도가 더딘 상태이다. 소규모 주택 건설에 대한 민간기업의 참여를 대폭 늘려서 세대수 증가에 따른 대응을 더욱 빠르게 해 나가야 할 것이다.

2021-3-31 손영주 기자

인구감소와 부동산

언제까지 부동산은 고공행진을 이어갈 것인가?

지난 2020년은 현대에 들어 처음으로 우리나라 인구가 감소한 해이다.

물론 코로나19 등의 영향으로 일시적일 수는 있지만 인구의 대세 감소는 곧 다가올 우리의 현실이다.

게다가 OECD 최하위로 기록되고 있는 합계출산율 또한 0.8명대로 낮아 어느 시점부터는 인구의 급하락기가 도래할 수밖에 없는 상황이다.

현재는 수도권 인구 집중 현상이 이어지고 있어서 수도권과 인구 급증 지역인 세종시에 살면서 정책을 수립하고 입법에 관여하는 사람들한테는 머리로는 이해하지만 실제 체감할 수 없을 지도 모른다.

부동산의 소유 양극화는 이미 어제오늘의 일이 아닐 정도로 우리 사회 전반에 걸쳐서 사회 양극화를 가속화시키고 있고, 이러한 현상이 일자리와 더불어 젊은이들에게 결혼과 출산을 미루게 하는 주요 요인 중 하나로 인식되고 있는 것도 사실이다.

부동산 중 특히 아파트의 가격은 현재 거의 꼭짓점에 와 있다고 해도 과언이 아닐 만큼 높아져 있어 평범한 직장인들이 월급을 저축하여 살 만한 아파트를 마련한다는 것이 너무 어려운 상황이다.

그럼, 언제까지 부동산은 고공행진을 이어갈 것인가? 인구감소 추세에 그 해답이 있다고 본다.

물론 부동산이 위치한 입지 등 여러 요인들에 의해 인구 감소의 영향을 받지 않거나 미미한 곳도 있을 것이다.

그렇다면 입지가 어중간한 곳은 그 영향이 머지않아 미친다는 의미이므로 지금부터라도 부동산 매입이나 매도를 고려 중이라면 인구 감소 문제를 눈여겨볼 필요가 있을 것이다.

2021-3-24 손영주 기자

지목 변경

농지를 대지로 변경할 경우

논이나 밭과 같은 농지를 대지로 지목을 변경하려면 해당 지자체의 허가를 받아야 하는데, 농업진흥지역이거나 개발 계획지역 등으로 되어 있으면 농지 전용허가를 받을 수 없다. 농지 전용허가가 나야 지목을 변경할 수 있다.

조건이 맞아 지목을 변경할 수 있다면 먼저 해당 농지 공시지가의 30%를 농지 전용비로 부담해야 한다. 단, 농어업인을 위한 농가주택은 감면 대상이다.

농지 전용비 부담이 끝이 아니다. 대지로 변경되었다면 당연히 공시지가도 높아질 수밖에 없기 때문에 몇 배 이상되는 취득세도 더 납부해야 되는 것이다.

또, 조건이 있다. 반드시 '형질 변경' 즉, 해당 토지에 건물을 지을 수 있도록 토지를 개발한 다음에 실제로 건물을 지어서 사용 승인을 받아야 한다.

농지를 전용하여 지목을 변경하여 보유하고 있다가 나중에 높은 값에 매도하여 차익을 남기는 등 투기를 막기 위한 조치인 것이다.

더불어 농지를 대지로 변경하여 건물을 짓는 데까지는 전기, 도로, 상수도, 토목공사 등 현장 상태에 따라 많은 절차와 비용이 들기 때문에 신중히 판단해야 할 것이다.

2021-3-10 손영주 기자

상가 보증금

얼마로 책정해야 할까?

상가 보증금을 받는 이유는 월세(관리비)를 계약기간 동안 전부 또는 일부를 납부하지 않거나 상가에 인테리어를 했을 경우 철거해야 하는 일이 발생했을 경우 이를 담보하기 위함이므로 계약기간 * 월세 + 관리비 + 인테리어 철거비로 예상되는 금액 정도는 보증금으로 책정하는 것이 좋다.

물론 무탈하게 매월 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있으면 좋을 것이므로 사전에 임차인을 잘 선택하는 것이 중요하다.

임대인 입장에서 상가를 보유하고 있다는 것은 시세차익을 바라기보다는 대부분 안정적인 고정 수익을 얻기 위함이다.

따라서 공인중개사가 소개만 한다고 해서 무턱대로 계약할 것이 아니라 어떤 업종인지, 안정적인 사업성이 있는지, 인테리어는 하는지, 성실성은 있어 보이는지 등을 어느 정도 체크해 봐서 최소한 계약기간 동안 월세 내는 것에는 지장이 없을 것 같은 임차인을 선택하는 것이 좋다.

2021-2-24 손영주 기자

다가구주택 투자

불경기 때 투자 유망

다가구주택은 건물 전체의 소유주는 같은데, 호수로 나누어 여러 세대가 살 수 있도록 한 집이다.

보통 3층으로 지어서 3층은 주인세대, 1층과 2층은 원룸과 투룸으로 하여 임대 놓는 경우가 많다.

상가주택도 건물 전체의 소유주는 같지만, 1층 ~ 2층에 상가가 들어 있는 곳이다.

다가구주택은 다른 곳에 집이 없다면 여러 호실로 나누어져 있어도 집 주인은 1세대 1주택자로 분류되기 때문에 2년 이상만 거주하면서 보유한다면 이후 시세 차익이 생기더라도 양도소득세를 내지 않아도 되는 장점이 있다.

불경기 때는 상가의 공실이 우려되고, 원룸과 투룸 수요가 증가하는 경향이 있어 상가주택보다는 다가구주택의 투자가 유리하다.

다만, 부동산은 지역별로 물건별로 차이가 크기 때문에 미리 예측하여 투자해야만이 안전하므로 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것이다.

2021-2-17 손영주 기자

개축과 재축 차이

건축물의 변경과 관련해서

대지 위에 새로운 건축물을 세운 후 여러 가지 변화를 주는 경우가 있는데, '신축'이란 대지 위에 기존 건축물이 없는 가운데 새롭게 건축물을 축조하는 것을 의미한다.

또, '증축'이란 기존에 건축물이 있는 가운데 해당 건물의 건축면적을 넓히거나 층수를 높이는 등의 변화를 가하는 것을 의미한다.

만약에 기존 건축물의 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중에서 3가지 이상을 철거하여 다시 축조하면 '개축'이 되고, 건축물이 천재지변이나 재해 등으로 멸실되고 그 대지 위에 이전과 같은 규모로 다시 지으면 '재축'이 되는 것이다.

2021-2-3 손영주 기자

분양가 상한제

집값 안정과 공급 활성화 사이

분양가 상한제는 정부가 끝없이 치솟는 아파트의 분양가격을 안정시키기 위해서 분양 아파트의 가격을 일정 수준 이하로 규제하는 것으로, 정부가 미리 정해 놓은 기본형 건축비에다가 택지비용을 합하여 정하는데, 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다.

주택을 공급하는 건설업체 입장에서는 어떨까? 정부의 규제 정책 등으로 시장 상황이 계속 변하고 있는데, 사업의 리스크를 떠안아야 하고, 회사 브랜드에 맞는 품질을 유지하여 경쟁력을 높이고자 하는 건설업체 입장에서는 이윤의 수준을 정부가 미리 정해 놓으면 사업 확장의 의욕이 꺾일 수밖에 없을 것이다.

최근에 주택 공급 확대를 외치고 있는 정부가 분양가 상한제를 고수하고 있는 것은 앞뒤가 맞지 않는 모양새다.

물론 아파트 분양가격이 높으면 주변 구축 아파트 가격을 끌어올려 전체적인 주택 가격이 상승되기 때문에 아파트 가격을 안정 시키고자 하는 정부의 고민도 충분히 이해는 한다. 하지만 좀 다른 방법도 검토해 봤으면 한다.

분양가격 상한은 풀어주되 정부가 산정한 적정가격 이상에 대해서는 그만큼 임대 아파트를 더 짓도록 하면 되지 않을까? 그렇게 하면 건설 업체의 이윤도 기존보다 좀 더 높아지고, 임대 아파트의 공급량도 증가하게 되기 때문이다.

규제를 통한 아파트 가격 통제가 성공하고 있지 않은 것이 작금의 상황인 것을 인식하고 있다면 규제 외에 대안이 있는 부분에 대해서는 이렇듯 방법을 변경하여 민간 건설 업체와 함께 공급에 더욱 박차를 가하는 방향으로 하는 것을 모색해 봐야 할 때라고 생각된다.

2021-1-20 손영주 기자

주택 부지 확보

가까운 곳에 부지가 많이 있다

이번 정부의 수많은 부동산 규제 정책은 의도와는 상관없이 이른바 끝없는 '풍선효과'로 지방의 중소도시까지 집값 상승을 부추기는 부작용을 낳고 있다.

최근 조정대상지역을 대폭 확대하니 다주택자들이 취득세 등 세금 납부 부담이 적은 1억원 미만의 다세대주택을 매입하거나 지방 비 규제지역의 소형 아파트를 여러 채 매입하는 등 저금리 시대에 마땅히 갈 곳을 찾지 못하고 있는 시중 투자 자금이 몰려가는 현상이 나타나고 있다.

정부는 최근에 국토교통부 장관을 교체하면서까지 집값 잡기에 힘을 기울이고 있는데 마침 주택 공급과 관련된 전문 관료 출신이라서 향후 더욱 힘 있는 주택 공급정책을 기대해 본다.

너무 대규모 주택 부지를 찾느라 시간을 허비하지 않았으면 하고, 서울을 포함한 도심 또는 부도심의 용도지역을 표시한 지적도를 펼쳐놓고 다시 보면 아주 넓은 면적이 저층 노후주택으로 채워져 있음을 알 수 있을 것이다.

투기가 우려된다면서 재개발 규제에 너무 힘쓰기보다는 주거 환경개선이 필요한 지역들을 우선으로 재개발을 촉진하되 용도지역을 재조정하고 용적률을 대폭 올려 몇 배 많은 주택들이 들어설 수 있도록 한다면 굳이 시간과 비용이 많이 드는 대형 신도시를 건설하지 않아도 수요자들이 선호하는 많은 주택 공급을 해 나갈 수 있을 것이다.

이러한 사업은 정부가 다 할 수 없다. 건설업체, 시행업체, 주택조합 등과 각 지자체별로 머리를 맞대어 프로젝트를 진행할 수 있도록 정부는 이를 독려하고 지원하는 일을 하면 된다.

신속하고 힘 있게 정책을 추진해 나가면서 큰 틀에서의 규제만 잘 관리하면 경제 활성화와 일자리 창출은 덤으로 따라올 것이다.

2021-1-13 손영주 기자

시간적 거리의 중요성

교통기술 발달로 미래사회 화두

최근 서울을 중심으로 한 수도권 아파트 가격 상승은 지방 주요 도시로까지 영향을 미치고 있는 상황이고,부동산이 우리 사회에서 자산 형성에 가장 큰 영향을 미치고 있는 분야이기도 하기 때문에 많은 사람들의 관심 속에 있는 것이 사실이다.

그럼 어떤 곳을 선택해야 할 것인가? 이미 인기 있는 지역은 다 올라서 경제적 능력을 떠나서 매수에 나서기가 쉽지 않다.

지도를 넓게 펴 놓고 교통의 흐름과 개발 계획을 확인해 보길 바란다.

과거에는 지하철과 고속도로 중심의 교통 입지를 평가해 왔으나 향후에는 달라질 것이다.

수도권만 봐도 3개의 GTX노선들로 인하여 서울 도심으로부터 30km 이상 떨어진 곳에서도 30분 이내로 접근이 가능하게 된다.

서울 시내에서 5km 정도의 짧은 거리를 이동하려고 해도 교통상황에 따라 30분 또는 그 이상 걸릴 때도 있기 때문에 조금 다른 시각으로 바라본다면 GTX 노선들을 편리하게 이용할 수 있는 곳의 주택도 좋은 선택지 중에 하나가 될 수 있을 것이다.

교통기술의 발달이 도시 접근의 시간적 거리를 대폭 줄여 놓았기 때문에 쾌적한 환경에서 건강하게 살아가는 것에 대한 가치는 지금보다 더욱 주목받게될 미래사회의 화두가 될 것으로 예상된다.

2020-12-30 손영주 기자

토지 임대부 주택

건물만 분양하는 주택

토지 임대부 주택이란 토지 소유권자인 공공기관이 건물을 지어 입주자에게 분양하는 것으로서 토지에 대해서는 일정 기간 임대료를 토지 소유권자한테 내는 방식이다.

이는 서민 주거비 부담을 덜어주기 위해 만들어졌는데, 서울 도심에 가격 상승 가능성이 높은 지역은 경쟁률이 치열했었고, 전매 제한이 5년에 불과한 이점을 활용한 시세 차익을 기대하는 수요가 많아 이른바 '로또분양'이라는 말도 나왔었다.

이에 반하여 도심과 떨어져 있고 가격 상승 가능성이 약한 지역은 미분양되었던 사례도 있었다.

입지가 좋은 지역에 토지 임대부 주택을 많이 공급하되 불로소득을 방지하기 위해 지난 12월 9일 관련 법안이 국회를 통과했고, 내년 수도권 3기 신도시 분양의 경우 토지임대부+환매조건부로 공급하여 소유권자가 주택을 팔 때는 반드시 공공기관에 매각해야 하도록 했다.

대신 주택을 시세보다 약 30~40%가량 저렴하게 분양받을 수 있으므로 실수요자한테는 집 장만의 좋은 기회가 될 수 있다.

2020-12-23 손영주 기자

LTV, DTI, DSR

부동산 담보대출 한도 기준

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산 가치의 비율로서 '주택담보인정비율'이라고도 한다.

LTV를 적용하는 이유는 주택담보대출 후 대출금의 연체나 상환 부실이 발생했을 때 금융기관에서 경매 등을 통하여 좀 더 안전하게 대출 원금 회수를 할 수 있게 하기 위함이다.

DTI(Debt To Income)는 총 소득 대비 부채 상환액을 계산한 비율을 의미하며 '총부채상환비율'이라고 부르기도 한다.

DTI를 적용하는 이유는 총 소득에서 부채의 연간 원금과 이자 상환액이 차지하는 비중을 계산 적용하여 대출자의 상환능력에 맞는 대출을 실행하기 위함이다.

DSR(Debt Service Ratio)은 주택담보대출의 원리금을 포함하여 해당 대출자의 금융기관으로부터 빌린 모든 대출의 원리금을 합한 후 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 계산한 것이데, '총부채원리금상환비율'이라고도 한다.

즉, LTV와 DTI만으로는 해당 대출자의 대출 상환 능력을 가늠하는데 다소 부족함이 있기 때문에 기존 대출금액이 많은 경우에 대비하여 금융기관이 더욱 안전하게 원금과 이자를 회수할 수 있게하기 위하여 이를 적용하고 있다.

2020-12-16 손영주 기자

상가투자

불경기 시기의 상가투자

경기가 좋으면 좋은 대로 안 좋은면 안 좋은 대로 부동산 투자는 적어도 대한민국에서만큼은 인기가 높은 관심사이다.

정부에서 다주택자에 대한 규제를 대폭 강화하면서 저금리 시대에 시중의 부동자금이나 투자 자금은 갈 곳이 마땅치 않은 상황이다.

최근에는 코로나 등의 여파로 기업들마다 어려움에 처해 있는 상황인데도 주식시장의 주가가 최고가를 넘나들었다는 뉴스를 자주 접할 수 있다.

거리의 소상공인들은 주식시장의 상장사들과는 비교도 안될 만큼 큰 어려움에 처해 있다.

상가 임차인들이 가장 어렵지만, 대출로 상가를 매입했던 임대인 경우라면 공실이 큰 부담이다.

여력만 된다면 투자는 경기가 좋지 않을 때 하는 것이 적기일 수 있다.
경기는 사이클에 따라 움직이는데 향후 다시 경기가 회복될 시점을 가늠한 후 상권분석을 통하여 시세보다 많이 저렴한 상가를 매입하면 효과가 있을 것이다.

예를 들어 코로나 이전 시점을 기준으로 이전 3년간의 해당 상권의 임대료와 공실률을 조사한 후 당시보다 20% 이상 저렴하게 상가 급매물을 매입한다면 경기가 완전히 회복되지 않아도 어느 정도의 수익률이 유지될 것이고, 과거 외환위기 때나 글로벌 금융위기 때를 되돌아봤을 때 큰 경제 위기 다음에는 반드시 따라오는 정부 정책이 자영업자 창업 지원이었기 때문에 한동안 그러한 정책이 이어질 것으로 예측이 된다.

저렴하게 매입했던 알짜 지역에는 다시 창업자들로 찰 것이고 임대료를 고점보다 저렴하게 책정하더라도 상가 매입 가격이 저렴하기 때문에 이전 수익률 이상은 형성될 것이다.

상가는 다주택자처럼 더 보유한다고 해서 중과세를 내는 것이 아니기 때문에 수익형 부동산으로서 투자분석만 잘 하여 안정적인 곳에 투자할 여력이 있다면 지금이 그 시점이 될 수도 있을 것이다.

2020-12-2 손영주 기자

가등기

보전가등기와 담보가등기

부동산 매매계약을 해 놓고 등기가 완전히 될 때까지 혹시 무슨 일이 생길까 불안해서 미리 등기를 예약해 놓는 것이 '가등기'다.

경매에서는 가등기를 해 놓고 이후 완전히 권리를 취득하여 본등기를 하게 되면 가등기가 된 날짜를 순위로 소급하여 인정받을 수 있게 된다.

보전가등기가 되어 있는 상태에서 해당 부동산이 경매에 넘어갔다면 말소기준권리보다 선순위이면 낙찰자가 인수해야 한다.

담보가등기가 되어 있는 경우라면 말소기준권리보다 선순위이든 후순위이든 소멸되는 것이 원칙(아주 특별한 경우는 예외)이며, 마치 본등기와 같은 효력을 갖기 때문에 배당에 포함된다.

이와 같이 담보가등기는 채권자가 채무자의 물건에 대해 '가등기담보계약'을 한 경우 채무불이행 상황이 생길 경우를 대비하여 가등기인 상태이지만 순위를 인정받아 우선변제권을 행사할 수 있는 것이다.

2020-11-25 손영주 기자

부동산 공시가격

법률과 세금의 기준이 되는
정부가 산정한 부동산 가격

공시가격은 정부가 종류에 따라 매년 1회 ~ 2회 전국의 부동산 가격을 조사하고 특정 기준에 의해 산정하여 공시하는 가격이다.

땅은 공시가격을 '표준비 공시지가'와 '개별 공시지가'로 나눠서 발표하고, 주택은 '공동주택 공시가격', '표준단독주택 공시가격', '개별단독주택 공시가격'으로 나눠서 발표하고 있다.

공시가격은 종합부동산세, 양도소득세, 재산세, 취득세 등 세금을 부과할 때 기준으로 삼게 되며, 건강보험료, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장 대상자 판단 기준으로도 활용된다.

관련 정보를 열람하는 웹사이트는 검색 사이트에서 '부동산공시가격 알리미'라고 검색하면 연결할 수 있다.

정부가 최근에 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화한다고 발표했는데, 기존의 공시가격이 시세의 50∼70% 수준인 점을 감안하면 향후 부동산 소유자의 세 부담은 갈수록 늘어나게 된 것이다.

2020-11-18 손영주 기자

세대 구성의 조건

독신자도 세대 구성 가능

최근 부동산 정책의 트렌드는 다주택자에게 세금을 많이 부과하여 가능하면 1세대 1주택을 소유하도록 유도하는 것이다.

집을 살 때 세대를 잘 못 해석하여 중과세를 부담하는 경우가 가끔 있는데, 세대 구성의 조건을 명확히 알 필요가 있다.

부동산 세금을 부과할 때의 1세대란 같은 집에서 함께 주거생활을 하는 배우자, 부모, 자녀, 형제자매이다.

만약 세금을 회피할 목적으로 서류상으로만 주민등록을 다른 곳으로 옮겨놓고 실제로는 같은 집에서 생활하는 경우에도 하나의 세대로 간주된다.

물론 독신자로서 세대구성이 된 경우는 예외이다.

독신자가 세대를 구성하려면 조건이 있는데, 결혼을 하여 남편이나 아내가 있어야 한다.

다만 배우자의 사망 또는 이혼, 만 30세 이상, 중위소득 40% 이상의 소득이며 독립된 생계를 일궈나갈 수 있는 19세 이상인 성년자, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등 불가피한 경우에는 세대 구성이 가능하다.

세대 구성의 조건이 중요한 이유는 집을 팔 때 세대를 기준으로 1주택자인가 다주택자인가를 판단하여 양도소득세에 영향을 미치기 때문이다.

예를 들어 만 30세 미만의 딸이 아버지와 한 집에 같이 살고 있고, 중위소득 40% 이상의 직장을 다니고 있으면서 다른 곳에 1주택을 보유하고 있어도 2년 이상이라면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 기준 이하의 저가 주택이라면 양도소득세를 내지 않아도 된다.(2020년 11월 4일 현재 법 기준)

2020-11-4 손영주 기자

소유권이전 등기를 즉시 해야 하는 이유

법적 소유권은 등기 후부터 유효

부동산을 거래할 때 보통 선금과 잔금으로 나눠서 대금을 지불하고 있고, 때로는 중도금이라는 과정을 거치는 경우도 있다.

부동산 매매 계약서를 작성한 후 중도금까지 지불한 경우라도 매매계약 자체는 유효하지만 법적으로 소유권을 보호받거나 행사하려면 등기가 되어 있어야 가능하다.

법적으로만 본다면 부동산 등기사항 전부 증명서에 전 소유자 이름으로 되어 있는 이상 전 소유자는 해당 부동산을 담보로 금융기관에 돈을 빌릴 수도 있는 것이다.

한 사례로 매도자 A와 매수자 B가 부동산 매매계약을 체결하고 B가 A에게 선금을 지불한 후 중도금까지 지불하고 잔금은 자금이 부족하여 몇 주 후에 지불할 계획이었으나 그 사이에 세무서와 국민연금관리공단에서 미납금으로 인해 압류가 되었다.

물론 B는 A한테 이 사실을 알렸고 이를 인정한 A는 세무서와 국민연금관리공단에 미납금을 납부하고 압류를 풀기는 했으나 시간과 절차가 필요하고 자칫 다른 일정에 차질이 생길 수도 있는 것이다.

부동산을 거래할 때 이를 염두에 두고 가능하면 빠른 시일 내에 소유권이전 등기를 해야 뒷 탈이 없을 것이다.

2020-10-28 손영주 기자

토지/건물 주인 다르면

건물주에게 법정지상권

토지의 주인과 토지 위의 건물 주인이 다른 경우가 가끔 있는데, 법정지상권이 있으면 토지 주인이라고 할지라도 마음대로 그 토지 위의 건물을 철거하거나 철거를 강제할 수 없다.

법정지상권은 토지와 건물의 주인이 원래는 한 사람이었다가 건물에만 제한물권이 설정되었다가 이후 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자의 보호를 위하여 법적으로 법정지상권이 주어진다.

이는 등기가 되어 있지 않아도 성립하는 물권에 해당되는데, 일반적으로 부동산 경매에서 권리 분석할 때 중요하게 다루는 항목이기도 하므로 경매에 응찰하는 사람은 이를 면밀히 확인해야 할 것이다.

2020-10-21 손영주 기자

부동산 허위 매물

공인중개사법 개정, 단속 시작

공인중개사가 매물을 광고할 때 그동안 거래가 완료된 매물이나 이른바 '미끼용' 매물을 통하여 소비자 상담을 일단 받은 후 상황을 설명하고 대체 매물을 안내하는 방식이 통용되었었는데, 이제 새롭게 공인중개사 법이 개정되어 그렇게 할 경우 단속 대상이 된다.(2020년 8월 21일 시행)

이를 어길 경우 과태료 최대 500만원까지 부담하도록 한 것이다.

보통 3가지 유형의 허위 매물이 있었는데, 첫째는 집주인이 의뢰하지도 않은 매물을 올리거나 이미 계약이 완료된 매물을 올린 경우이고, 둘째는 가격, 면적, 평면도, 사진 등의 정보 중 일부가 허위 또는 과장되게 표시된 경우이다.

셋째는 입지조건, 생활여건 등 매도인에게 불리하게 적용될 수 있는 정보를 누락시키거나 축소하여 올린 경우이다.

소비자는 그동안 공인중개사 간의 과열 광고 경쟁의 영향으로 헛걸음을 하거나 중요 사실을 계약 직전에 알게 되는 등 불편과 실망감을 느끼는 경우가 많았는데, 최근 법 개정으로 좀 더 정확한 정보를 접할 수 있게 된 것이다.

다만, 시중에 매물광고 내용이 대폭 줄어들어 또 다른 의미에서의 불편함이 초래되고 있는 것은 개선되어야 할 대목이다.

2020-10-14 손영주 기자

부동산거래
전자계약시스템

공인중개업소 방문하여
휴대폰 인증으로 전자계약 체결

부동산거래 전자계약시스템은 종이 계약서를 대체하여 온라인으로 계약하는 것으로써 본인 명의의 휴대폰을 지참하고 공인중개사 사무소를 방문하면 된다.

다만, 해당 공인중개업소가 전자계약시스템에 회원으로 가입되어 있어야 한다.

전자계약시스템으로 거래가 가능한 공인중개사 사무소인지를 미리 조회하는 방법은 https://irts.molit.go.kr 사이트를 방문하여 중개/법무서비스 페이지에서 중개사무소 찾기를 이용하여 조회가 가능하다.

현재는 휴대폰으로 본인 인증을 하고 있으므로 반드시 휴대폰을 소지하고 있어야 한다.

전자계약은 매매뿐만 아니라 전세와 월세의 경우에도 이용이 가능하다.

전자계약으로 거래하면 담보대출받을 때 최대 0.2% 추가 인하 혜택이 주어지며, 계약서를 따로 보관할 필요도 없고 주택 임대차 확정일자도 자동으로 부여된다는 이점이 있다.

무엇보다도 전자계약을 이용하면 계약서의 위변조 우려가 없고 거래 당사자 신분확인이 명확하여 거래 사고의 확률도 낮아진다.

부동산 전자계약 제도는 2017년 8월부터 전국적으로 시행되고 있으며, 아직 종이 계약서 이용에 비해서는 이용률이 미미한 상태이지만 점차 그 비율은 높아지고 있다.

2020-9-30 손영주 기자

압류와 가압류

빚 진 사람이 돈을 못 갚은 경우

압류와 가압류는 똑같이 빌려준 돈을 기한이 넘었는데도 못 받고 있는 경우에 법원에 신청하여 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 조치이다.

가압류는 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보함으로써 장래에 강제집행을 하기 위한 조치이지만, 사실상 채무자에게 심리적으로 압박을 가해 빨리 상환 받기 위한 성격이다.

압류는 재산의 처분금지, 시효중단, 우선 징수 등의 효력이 있고, 압류 재산으로부터 발생하는 과실에도 압류의 효력이 미치며, 경매나 공매를 통하여 돈을 돌려받을 수 있게 된다.

다만, 세입자의 경우 세 들어 살고 있는 집이 압류되어도 대항력을 갖췄을 때에는 집을 비워주지 않아도 된다.

2020-9-23 손영주 기자

재개발 투자할 때

헐릴 집이라고 간과는 금물

재개발 지역에 투자를 하는 이유는 일반분양 가격보다 저렴하게 분양받을 수 있는 조합원 자격을 얻기 위함이고, 궁극에는 투자 이익을 극대화하기 위함이다.

어떤 사람은 해당 부지에 위치해 있는 집이 머지 않아 헐릴 집이라고 생각해서 대충 보고 부동산 등기사항 전부증명서만 보고 매매계약을 하는 경우도 있는데 의외로 추가 비용이 계속 들어가는 경우도 있으므로 유의해야 한다.

기존 주택에 세입자가 거주하는 경우 지붕에 비가 새거나, 상하수도에 문제가 생기거나 전기 누전이 자주 발생하는 등 수리 비용이 빈번하게 발생하기도 한다.

특히, 재개발의 경우 장기간 진행되기 때문에 상당한 비용이 들어갈 수 있다.

즉, 재개발 가능성을 예측하여 그때까지의 유지관리 비용이 많이 들지 않도록 사전에 잘 살펴보고 투자하는 것이 좋다.

2020-9-16 손영주 기자

청약가점제

청약가점제로 당첨된 사람은 재당첨이 전국적으로 제한된다.

'청약가점제'는 청약 당첨자를 정하기 위하여 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등에 따라 점수를 산정하는 것을 의미한다.

무주택 기간 점수 산정은 기본 2점이고, 무주택 기간이 1년마다 2점씩 추가되어 최고 15년 이상일 때를 최고점으로 하여 32점까지 받을 수 있다.

청약통장 가입 기간은 기본 1점이고, 가입 기간 1년마다 1점씩 추가되어 최고 15년 이상일 때를 최고점으로 하여 17점까지 받을 수 있다.

부양가족 수는 기본 5점이고, 6명 이상일 때를 최고점으로 하여 35점까지 받을 수 있다.

투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전량 청약가점제 적용을 받는데, 청약가점제로 당첨된 사람은 재당첨이 전국적으로 제한되므로 숙지하여야 한다.

참고로 투기과열지구는 현재 서울 전체, 경기도 과천시, 세종시, 경기도 성남시 분당구, 대구시 수성구이다.

2020-9-9 손영주 기자

경매 낙찰 후 항고

1주일내 항고 사항 확인 필수

법원에서는 낙찰 후 1주일 이내에 해당 낙찰에 대해서 '허가' 또는 '불허가' 결정을 선고하는데, 이 기간을 '낙찰 기일'이라고 한다.

'불허가' 나는 경우는 보통 이해관계인이 이의를 신청하여 법원에서 정당하다고 인정한 경우이다.

또, 농지의 경우 낙찰받은 사람이 낙찰 기일까지 '농지취득 자격 증명원'을 법원에 제출하지 않았을 때도 '불허가' 결정이 난다.

낙찰자에게 아무런 하자가 없이 1주일이 지났을 때 낙찰 허가 결정을 고지하게 되는 것이다.

이의제기 즉 '항고'는 낙찰허가결정이 난 후 1주일 안에 해야 하며, 항고인은 법원에 '항고보증금'으로 낙찰 대금의 10%를 공탁해야 한다.

만약 항고가 기각되면 항고 보증금을 돌려받지 못하기 때문에 실제로는 항고사례가 매우 드문 상황이다.

2020-8-26 손영주 기자

종합부동산세

재산세와는 별도로 추가 징수

종합부동산세(이하 약어로 '종부세')는 기존의 재산세와는 별도로 부동산을 많이 보유할수록 추가로 세금을 부과하는 국세이다.

다시말해 정부가 일정 기준을 초과하는 주택과 토지를 보유하고 있는 사람에게 누진세율을 적용해 세금을 더 부과하고 있는 것이다.

2005년 노무현 정부 때부터 부과되기 시작했으며 이명박 정부 때는 다소 완화되기도 했었다.

고가의 부동산을 다수 보유할수록 더 높은 금액의 세금이 부과되기 때문에 부동산 소유의 집중을 막고 투기 억제의 효과도 노린 정부의 대표적인 부동산 수요 억제 정책이라고 할 수 있다.

2005년 시행 때는 부동산 소유자 개인별로 과세되었다가 2006년부터 종합부동산세 과세 기준이 세대별 합산 방식으로 바뀌었고, 2008년에는 세대별 합산이 위헌판결을 받음에 따라 다시 개인별 합산으로 변경되는 과정을 겪기도 하였다.

이번 7.10 부동산 대책에서는 개인이 "3주택 이상 및 조정대상지역 2주택"에 대해 과세표준 구간별로 최소 1.2%에서 최대 6.0%까지 세율이 적용되게 되어 이전보다 대폭 높아졌다.

시가 8억원 ~ 12.2억원 다주택자의 경우 기존에는 0.8%의 세율을 적용받았었는데, 이번에 1.2%로 높아졌고, 시가 15.4억원 ~ 23.3억원 구간의 다주택자의 경우 기존에는 1.6%였는데, 이번에 2.2%로 높아져 세 부담이 더욱 가중되었다.

2019년 기준으로 전국의 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용 대상은 0.4%)로서 비중이 많지는 않지만 향후 더 비중이 증가하지 못하도록 하는 것도 정부의 의도로 볼 수 있고, 자본을 많이 가진 자산가들이 부동산을 너무 많이 보유하지 못하도록 정부가 세금으로써 제어를 가해 나가고 있는 것이다.

2020-7-22 손영주 기자

법정 지상권

토지와 건물은 별개이다

우리나라 민법에서 토지와 건물은 별개로 규정하고 있다.

지상권은 한마디로 토지를 사용할 수 있는 용익물권으로써 해당 토지 위에 건물을 지은 경우 토지가 팔리더라도 그 건물에 대해서는 권리를 보유할 수 있는 것이다.

그럼 법정지상권은 왜 생기는 것일까?

보통 처음에는 토지와 건물의 소유자가 한 사람인 경우가 대부분이다. 하지만, 매매나 경매 등을 거치면서 토지 주인이 바뀌는 경우에 건물만 소유자가 다르게 되는 것이다.

법에서는 정당한 법적 요건으로 건물을 소유한 경우 토지 소유자가 바뀌더라도 건물주가 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
다만, 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지사용료를 받을 수는 있다.

2020-7-8 손영주 기자

경매에서 대항력

세입자로 기한 동안 살 권리

경매에서 대항력은 후 순위 권리자의 경매 실행으로부터 임대 기간 동안 권리를 보장받는 것을 의미한다. 물론 대항력을 가지고 있는 경우 보증금도 보장받게 된다.

그럼 대항력은 언제부터 생기는 것일까?
대항력은 임대차 계약 후 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 날의 그 다음날부터 생긴다.
그리고, 실제로 거기에 사는 것과 주민등록 상태가 유지되어야 대항력도 유지되므로 주민등록만 옮겨 놓고 다른 데서 살게 되면 대항력도 사라짐을 유의하여야 한다.

만약 집이 다른 사람한테 팔렸을 경우에는 집을 산 사람은 그전 집 주인의 권리와 의무도 승계 받기 때문에 기존 임차인은 임차 만료일까지 그 집에 그대로 살 수 있게 된다.

다가구주택은 주민등록을 할 때 지번만 기재해도 되지만 다세대주택은 그 집의 지번과 동 호수까지 기재하여야 한다.

가끔 다세대주택의 지번과 ㅇㅇ빌라 ㅇ층 등만 기재했다가 대항력 주장을 하지 못하는 경우도 있으므로 유의하여야 한다.

2020-7-1 손영주 기자

말소기준권리 예시

등기부상 권리분석표에서 찾기

등기부상 권리 분석할 때 말소기준권리를 찾은 경우 그 권리 후 순위에 있는 것은 모두 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

예를 들어 감정평가액이 5억원인 부동산, '2015년 1월 1일 홍길동으로 소유권이전 청구권 보전가등기' 등재, '2016년 12월 5일 국민은행 저당 4억원' 등재, '2017년 1월 8일 우리은행 5,000만원 가압류' 등재, '2017년 3월 3일 새마을금고 저당 2억원' 등재된 상태에서 2019년 5월 10일 새마을금고에서 강제 경매를 신청하여 낙찰받는 경우 말소기준권리는 어느 것이 될까?

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 경매개시결정등기, 저당 및 근저당, 압류 및 가압류, 담보가등기이므로 '2015년 1월 1일 홍길동 소유권이전 청구권 보전가등기' 건은 말소기준권리가 될 수 없고, 조건 중 가장 빠른 '2016년 12월 5일 국민은행 저당 4억원'이 말소기준권리가 되고, 그다음에 있는 건들은 낙찰로 인하여 소멸되는 것이다.

2020-6-10 손영주 기자

경매 권리분석이란?

낙찰자에 인수되는 권리 파악

주로 법원 경매로 나오는 부동산은 금융기관 등에서 저당권이 설정된 상태에서 채무를 제때 상환하지 못한 경우가 대부분이다.

낙찰자 입장에서 보면 저당권은 경매에서 낙찰받는 순간 자동으로 모두 소멸되므로 문제 되지 않는다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 '말소기준권리'인데, 낙찰가 기준으로 해서 경매개시결정 기입등기, 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 중에서 시기적으로 가장 앞선 것이 말소기준권리가 된다.

그 말소기준권리를 기준으로 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 판별해 내는 것이 권리분석의 핵심이다.

권리분석은 등기부등본, 경매정보지, 법원 비치 서류 등을 보고 하는데 여기에 나와 있지 않는 사항도 있을 수 있으므로 반드시 현장을 몇 번 방문하는 것이 좋다.

해당 지역의 행정복지센터에 가서 해당 부동산에 세입자가 등록되어 있는지도 알아보고, 근처 주민이나 마트 등을 방문하여 실제 거주 여부도 물어보는 것도 도움이 된다.

2020-6-3 손영주 기자

경락 후 말소 권리

별도 등기 토지는 근저당권이
소멸되지 않을 수도

경매에서 낙찰자가 결정되면 등기부등본에 나와 있는 모든 저당권은 말소되기 때문에 낙찰자한테 부담이 넘어오지 않는다.

또, 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 있는 용익물권 즉, 지상권, 지역권, 전세권 등이 있어도 이 역시 말소되고, 말소기준권리보다 뒤에 있는 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기도 모두 말소된다.

따라서 말소기준권리보다 날짜가 앞에 있는 것이 얼마나 있는가를 살피는 것이 중요하다.

경매 기입 등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 최우선 변제를 받을 수 있는데 이는 배당금에서 변제되기 때문에 낙찰자가 인수하는 것은 아니기 때문에 걱정하지 않아도 된다.

단. '별도 등기'가 되어 있는 토지에 근저당권이 설정되어 있다면 그것은 소멸되지 않을 수 있으므로 유의해야 한다.

2020-5-27 손영주 기자

경매에서 인수되는 권리

경매 낙찰자가 부담해야 하므로 권리 분석 시 유의

경매에서 법정 지상권과 유치권은 낙찰자가 순위와 상관없이 인수해야 하기 때문에 유의하여야 한다.

이 2가지는 부동산 등기부등본에 나와 있지 않기 때문에 미리 자세하게 알아보지 않으면 놓칠 수 있는 부분이다.

법정 지상권의 경우 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우이므로 땅을 낙찰받았다고 해도 건물주 때문에 땅에 대해 제대로 권리 행사를 할 수 없는 경우도 발생한다.

법원 비치 서류에 '경매 외 건물 소재'라고 표시되어 있으므로 현장 답사를 통하여 건물주 권리 사항을 미리 알아보아야 하고, 유치권의 경우에도 법원 비치 서류에 '점유 상태'가 나와 있으나 현장 답사를 하여 실제 어떤 상태이며 유치권자가 누구인지를 알아보아야 한다.

또, 말소기준권리보다 앞서 날짜로 설정된 전세권, 지상권, 지역권도 낙찰자가 인수해야 되는 것이고, 말소기준권리보다 앞선 날짜의 가처분, 소유권이전등기, 청구권보전가등기, 환매등기, 대항력 등도 철저하게 확인하지 않으면 낙찰자가 해당 부동산을 좋은 가격에 낙찰받았다고 해도 인수되는 권리들 때문에 낭패를 보는 수도 있으므로 반드시 체크해야 한다.

선순위 전세권의 경우 낙찰자가 인수해야 되는 권리이지만 선순위 전세권을 가지고 있는 사람이 최초매각기일 이전까지 배당요구를 하면 해당 전세권은 낙찰자한테 인수되지 않고 소멸된다.

2020-5-13 손영주 기자

말소기준권리

경매 권리 분석의 핵심

경매에 참가하는 사람이 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받는가 보다 더 중요한 것이 '권리 분석'이다.

권리 분석 중에서도 '말소기준권리'가 가장 중요하다. 말소(抹消)의 의미는 지워져서 없어진다는 것이다.

말소기준권리를 기준으로 그보다 앞서는 권리 즉 선순위는 낙찰자가 인수해야 하지만, 그 보다 뒤에 오는 권리 즉 후순위는 말소되어 없어지므로 낙찰자가 인수할 의무가 없어진다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 경매개시결정등기, 저당 및 근저당, 압류 및 가압류, 담보가등기 등이다.

이 중에서 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

또, 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 선순위 임차인 등의 권리는 인수 대상이므로 인지하여야 하고, 유치권 등은 말소기준 등기와 관계없이 성질상 인수되는 권리이므로 반드시 주의가 필요하므로 철저하게 알아보고 임해야 할 것이다.

세입자가 있는 경우 세입자 전입 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 있는 것이 되고, 늦으면 대항력이 없는 것이 되기 때문에 배당받을 수 없다.

2020-5-6 손영주 기자

권리 우선순위

경매 물권, 채권, 소유권 등

경매에서 권리 분석을 잘 못하면 오히려 손해를 보게 되어 결국은 입찰 보증금을 포기해야 하는 상황이 생길 수 있다.

점유권·소유권·지상권·지역권·전세권·유치권·질권·저당권 등은 물권인데 소유권 이외의 물권은 소유권보다 우선하며 그중에서도 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다.

저당권이 설정되어 있는 주택의 경우 소유자가 대출금을 상환하지 못하면 경매에 붙여지는 경우가 많은데, 예를 들어 시세 1억원짜리 주택에 1순위 저당권이 6,000만원, 2순위 저당권이 3,000만원이 설정되어 있고, 경매에서 7,000만원에 낙찰되었다면 1순위 저당권자는 6,000만원을 다 찾아가지만, 2순위 저당권자는 1,000만원만 찾아갈 수 있고, 나머지 2,000만원은 손해를 보게 되는 것이다.

또, 경매에서 물권은 채권에 언제나 우선하는 것이 원칙이므로 예를 들어 전세권 설정이 되어 있지 않은 전세 계약의 경우 채권에 해당되므로 우선권이 없는 것이다.

다만, 대항력을 갖춘 전세 계약은 후에 성립한 저당권보다 우선권을 얻을 수 있다.

만약 채권이 여러 개 있는 경우에는 우선순위가 어떻게 될까? 채권 상호 간에는 우선순위가 없다. 즉, 먼저 성립한 채권이나 나중에 성립한 채권이나 평등한 순위를 가진다.

채권의 금액이 크거나 작거나도 상관없이 우선순위에 있어서는 평등하게 다루는 것이 원칙이다. 물론 배분을 할 때는 배분 가능 금액을 채권 금액의 크기에 따라 안분하여 배당을 받게 된다.

2020-4-22 손영주 기자

물권과 채권

물권은 누구에게나 주장 가능

물권은 물건에 대한 지배권 즉 권리를 의미한다.

경매에서의 물권은 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 유치권 등이 된다.

물권은 누구나 주장할 수 있는데 그중에서 저당권의 경우 돈을 빌리면서 담보로 설정된 부동산에 대해서 우선변제받을 수 있는 물권이 된다.

주택의 전세권은 법원에 등기가 되므로 물권에 해당되지만, 주택의 전세 계약 자체는 임차권 즉, 채권에 해당된다.

임대차 계약의 경우 원래는 채권의 성격을 가지고 있지만 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 다음날부터 대항력이 생기므로 대항력이 생긴 임대차 계약은 후 순위 권리자보다 우선적으로 변제받을 수 있으므로 주택임대차보호법에 의해 실질적으로는 물권과 같은 효력을 발휘하게 되는 것이다.

또, 물권은 누구에게나 주장할 수 있고 대항력이 발생하는데 반하여 채권의 경우에는 계약 당사자에게만 주장할 수 있다.

2020-4-15 손영주 기자

등기사항 전부증명서

구. 등기부 등본의 새 이름

등기사항 전부증명서는 그 문서 자체가 예전에는 '등기부 등본' 이었으나 2011년에 등기가 전산화되면서 민원 문서의 명칭이 바뀐 것이다.

아직도 등기부 등본이라고 얘기하는 사람들이 많고, 실제로 사회적으로 통용되고 있는 용어이기도 하다.

등기사항 증명서에는 표제부, 갑구, 을구가 있는데 표제부에는 부동산의 소재 지번, 지목, 면적, 건물명칭, 건물 내역, 등기원인 등 현황에 대해서 나와 있고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 있으며, 을구에는 소유권 이외의 권리 사항이 나와 있다.

참고로 입목 등기부, 공장재단 등기부, 광업재단 등기부도 있고, 의제 부동산에 해당하는 선박, 자동차, 항공기, 건설기계 등도 각각 등기부가 있다.

등기사항 전부 증명서는 부동산의 변경사항을 법원의 등기관이 전산으로 기록하는데 토지 등기사항 전부 증명서와 건물 등기사항 전부 증명서가 따로 있다.

경매에 참여하는 사람은 반드시 토지 등기사항 전부 증명서와 건물 등기사항 전부 증명서를 각각 확인해 봐야 한다.

왜냐하면 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우가 흔히 있기 때문이다.

2020-4-1 손영주 기자

현황조사서 오류

경매 낙찰자 책임의 경우가 많다

경매 입찰 전에 가장 기본적으로 살펴봐야 하는 것은 등기사항 증명서이고, 이를 바탕으로 현장 조사를 하는 것이 일반적이다.

여기에 법원에서 작성해 놓은 현황조사서도 권리 분석을 위해 중요하게 활용되고 있다.

법원에서는 경매 물건에 대해 부동산 내외부 상황, 점유관계, 임대차 보증금 등을 조사하여 물건명세서, 감정평가서 등과 함께 비치함으로써 경매 참가자들에게 정보제공의 기능을 한다.

또한 감정평가인에게도 참고 자료가 되어 최적의 감평 평가 금액을 산출하는데 활용된다.

하지만, 이 현황조사서를 100% 그대로 믿어서는 안 된다. 참고용으로 작성되는 문서이기 때문에 만약 권리관계나 임대차 보증금 등에 오류가 있다고 해도 법원이 책임지지 않는 경우가 대부분이다.

현황조사서는 법원 집행관이 조사 과정에서 현 점유자 등이 거짓 또는 오류로 진술을 하더라도 그대로 기재할 수밖에 없다.

따라서 경매에서 낙찰을 받고자 하는 참가자는 반드시 현황조사서는 참고용으로만 활용하고 실제 현장에 가서 나름대로의 방법으로 조사를 하여 판단자료로 사용해야 할 것이다.

특히, 임차인의 점유에 의한 권리관계와 유치권에 관한 조사는 필요에 따라 여러 번 방문하더라도 다양한 방법으로 조사를 하는 것이 안전하다.

임차인의 권리가 후 순위인 줄 알았다가 나중에 보니 선순위로 나타나 입찰보증금만 날리고 낙찰을 포기해야 하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

2020-3-25 손영주 기자

임차권 등기 명령

보증금을 반환 못 받는 경우

임대차 기간이 만료되었는데도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 임차인이 해당 임차주택의 관할 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다.

임차권 등기가 되면 임대 기간이 만료되어 만약 임차인이 이사를 가더라도 임차인에게 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

이때 임차권 등기와 관련된 비용도 임대인에게 청구할 수 있다.

따라서 주택을 임차하려는 사람이 시세보다 저렴한 집의 임대 매물을 계약하고자 하는 경우 반드시 법원에 전 세입자의 임차권 등기 여부를 알아보는 것이 중요하다.

이를 모르고 임차권 등기가 되어 있는 집을 계약했을 경우 그 임차인은 경매에서 소액 보증금 최우선 변제도 못 받기 때문에 꼭 유의하여야 한다.

2020-3-18 손영주 기자

임차권 소멸

대항력이 있으면 소멸 안됨

살던 집이 경매로 넘어가서 누군가에게 낙찰이 되면 민사집행법에 의하여 해당 임차권이 소멸된다.

하지만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 소멸하지 않으므로 그 집에 보증금 받을 때까지 살 수 있는 권리가 있다.

만약 임차인 보다 선순위 저당권을 가진 사람이 없을 경우에는 대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있다면 1순위 배당을 받을 수 있다.

1순위로 배당받았는데도 불구하고 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 그 집에 계속 살 수 있다.

즉, 보증금 잔액에 대하여 낙찰받은 경락인에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있는 것이다.

따라서 경매에 참여하는 사람은 권리 분석을 철저히 하여 임차인의 보증금에 대하여 경락인에게 어느 정도 책임이 있는지를 잘 살펴보고 낙찰에 임해야 할 것이다.

2020-3-4 손영주 기자