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한국부동산정책신문.com      Tel. 070-4823-4843       2020년 10월

플라자 합의와 일본의 잃어버린 10년

미국 달러화 환율의 힘


1980년대 초부터 미국의 무역적자는 연간 1,000억 달러를 넘기도 했었는데, 그중에서 대 일본 무역적자가 약 500억 달러였다. 이때가 미국 대통령이 로널드 레이건(Ronald W.Reagan)이었고, 매년 엄청난 무역 적자로 대외 채권국에서 채무국으로 전환되었던 시기이다.

이에 미국 레이건 정부는 이러한 문제의 해결을 위해 일본, 영국, 프랑스, 서독 등 4개국 재무 장관들을 초청하여 1985년 9월 22일 뉴욕의 플라자 호텔에서 해당 나라의 화폐 가치를 미국 달러화에 대해 평가 절상시키기로 합의를 하게 되는데, 플라자 호텔에서 합의를 했다고 하여 '플라자 합의'라는 명칭으로 통용되고 있다.

이 합의를 계기로 미국의 제조업 가격 경쟁력은 1990년대 접어들면서 점차 높은 경쟁력을 가지게 되었고, 미국 경제는 다시 회복세로 반전되기 시작했다. 이에 반하여 일본은 엔고 현상으로 인하여 수출산업에 막대한 타격을 입기 시작했고, 해외에서의 투기성 자금이 일본으로 쏟아져 들어와 부동산 가격의 급등을 불러오기 시작한 것이다.

이때 '일본의 수도 도쿄 땅을 다 팔면 미국을 통째로 살 수도 있을 것이다'라는 말이 세계적으로 퍼질 정도였다. 시중에 풍부한 유동자금이 공급되었고, 부동산 가격뿐만 아니라 주가도 크게 올라 일본 경제의 거품은 극에 달하게 되었다.

엔고 현상은 일본 기업들이 해외로 이전하거나 현지에 공장을 짓는 방향으로 전환하기 시작했을 만큼 일본은 더 이상 매력적인 자금 투자처가 아니기 시작한 것이다. 1990년대 접어들면서 일본의 주식 가격과 부동산 가격은 급속히 하락하기 시작했고, 기업들의 도산은 늘어가고 실업자도 양산되게 되었다.

이후 10여 년간 일본의 경제 성장률은 거의 0%였고, 2000년대 접어들어서도 그 후유증이 커서 회복은 느리게 진행되었으며 2008년에는 세계 금융위기가 닥치면서 일본 경제는 또다시 충격을 받게 되었다. 지금은 막대한 경기부양의 효과로 활기를 찾은 상태지만 1985년 플라자합의의 여파는 20년 이상 일본 경제를 어렵게 만든 주요 요인 중 하나였던 것이다.

세계 최고의 기축 통화로서의 역할을 하고 있는 달러화는 과거 한국에도 외환 위기를 안겼을 정도로 한 나라의 경제를 뒤흔들 수 있는 막강한 힘을 가지고 있는 것이다. 수출 주도형 경제 환경에 놓여 있는 대한민국이 달러화를 포함한 환율 정책을 얼마나 잘 운용해야 하는지 많은 교훈들을 안겨주는 대목이다.

2020-10-7 손영주 기자

독일·프랑스·미국은 임대차계약 어떻게 할까?

임대기간을 무제한으로 하거나 임차인에 계약갱신청구권 부여














출처 : 국토교통부

[기자 한마디]
독일, 프랑스, 미국의 사례가 반드시 정답이라는 것은 아니다. 하지만 우리나라의 임대차 제도는 정부에서 '주택임대차보호법'과 '상가건물임대차보호법'을 통하여 교통정리를 해 놓았으나, 여전히 임차인의 보호에는 허술함이 많은 것이 사실이다.

최근에 정부에서 시행한 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제는 임차인을 더욱 적극적으로 보호하는 제도로 보이지만 실제로는 임대차 전체 시장으로 보면 공급을 더욱 위축시키거나 임대료 인상분을 임차인에게 전가하는 결과를 낳지 않을까 하는 우려스러운 부분도 있다.

더욱 안정적인 임대차 시장을 위해서는 공공임대 물량을 더욱 늘려서 사적 임대시장에 너무 의존하지 않도록 하는 것이 좋다고 생각된다. 특히 주택부문에서는 더욱 그러하다. 시장경제는 언제나 그렇듯이 약육강식의 원리로 돌아가기 때문이다.

정부의 공공임대주택 확대 공급 의지는 존중하고 응원도 보내고 있으나, 상당 부분을 정부가 LH나 SH 등을 통하여 공급하고 있는데, 좀 더 다양한 루트로 공급하는 것이 필요하다고 생각한다.

기초지자체에 공공임대주택 건설 또는 매입 공급 지원을 강화하면 해당 지역의 실정에 맞게 더욱 확대 공급될 수 있을 것으로 본다. 공업지역, 농업지역, 고령자 밀집 지역, 외국인 노동자 거주 지역, 대학 지역 등 1인 ~ 2인 거주자 중심으로 계획을 수립하여 곳곳에 공급하기도 하고, 기존 주택을 활용한 준공공 임대주택도 맞춤식 인센티브 제공으로 공급할 수도 있을 것이다.

주택 문제를 너무 중앙정부 중심으로 해결하려고 하지 않는지도 집어볼 시점이다.

2020-9-2 손영주 기자

콤팩트시티(Compact City) 개발

서울과 수도권, 지방 대도시 주택, 교통, 환경 문제에 도움

최근 서울의 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 주요 요인 중 하나로 '수요 급증'을 꼽고 있다.
서울이라는 도시 브랜드와 정치, 사회, 경제, 문화, 교육의 중심지로서의 서울을 생각해 봤을 때 주택을 지을 공간은 한정되어 있는데 수요는 계속 늘고 있는 상황이라서 주택 가격의 상승 요인은 쉽게 사라지지 않을 전망이다.

일각에서는 헌법을 바꿔서라도 행정수도를 이전해야 하고 청와대는 물론이고 국회와 대법원까지도 지방으로 이전해야 한다는 여론이 반대를 주장하는 여론과 함께 비슷한 비율로 맞서고 있다.
만약 사회적 합의가 잘 이루어져서 행정수도를 이전한다고 해도 서울의 아파트 가격이 현 정부 출범 이전까지 내려올까? 쉽지 않을 것이라고 생각한다.
각 기관들이 이전하더라도 그 빈자리는 다른 기능으로 채워질 것이고, 여전히 서울의 위상은 유지될 것으로 보이기 때문이다.

물론 서울의 주택 가격 안정화에는 상당 부분 기여할 것으로 보고 있다. 행정수도를 이전하면 유관 기관과 기업들의 이전도 뒤따르기 때문에 부동산에 몰려있는 시중 자금의 지방으로의 이전이라는 측면에서 서울로 집중되어 있던 자금의 분산이 일부 이루어질 것이기 때문이다.

서울 강남 등 도심의 개발 모델 중 콤팩트시티(Compact City)를 고려해 볼 만하다.
콤팩트시티는 우리말로는 '압축도시'로 풀이할 수 있는데, 도심에서 주거, 교육, 문화, 사무, 상업 시설을 모두 해결할 수 있는 구조로 설계하는 것이다.

인구밀도는 높아지겠지만 도심이 효율적으로 개발되어 여러 가지 이점도 많다. 반경 몇 백 미터 이내에 고밀도 개발이 이루어지기 때문에 자동차로 이동하는 일이 적어 교통 혼잡도 줄일 수 있고, 지하 공간의 폭넓은 활용으로 주차공간도 해결할 수 있으며, 필요하다면 콤팩트시티 내 자전거, 전동 킥보드, 소형 전동차 등의 공유 시스템을 활용할 수도 있다.
또, 상하수도 처리가 용이하고 통합관제 시스템으로 범죄 예방에도 도움이 된다.

토지는 적게 사용하고, 안전하고 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있다면 서울에 가장 어울리는 도시개발 모델이 아닐까 생각한다.
이른바 도시의 소중한 환경 자산인 그린벨트는 잘 보존하여 후세에 물려주고, 도시의 무분별한 확장도 막아 교통과 환경의 오염도 줄이는 대안으로 고려되었으면 한다.

2020-8-19 손영주 기자

서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안 발표

3기 신도시 용적률 상향, 정비 사업 공공성 강화 등 총 13.2만호 공급

정부는 8월 4일 주택 공급 확대 TF 회의를 통해「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안」을 확정하였다.





금번 대책을 포함하여 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정이라서 일각에서 지속적으로 제기되고 있는 공급 부족에 대해 답을 내놓은 것이라 볼 수 있다.
3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) + 수도권 내 기(旣) 추진 중인 정비사업 30만호 + 금번 대책 신규공급 13.2만호 등이다.
정부는 부지 매입 등 택지 개발 + 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책을 차질 없이 시행하겠다고 밝혔다.

[기자 한마디]
이번 대책 중에 특히 재건축/재개발 등 정비 사업의 공공성을 강화하여 7만호를 추가 공급하겠다고 한 점이 주택 수가 가장 많아 눈에 띄는데, 실현 가능성에 대해서는 불확실해 보인다. LH, SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시 규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수한다는 것이다.

이때 혜택으로서 용적률을 기존 300%에서 500%로 완화하고, 층수는 기존 최고 35층까지였는데 최대 50층까지 허용하며, 준 주거지역의 주거 비율 상한(현행 90%)과 공원 설치 의무도 일부 완화한다.
실제로 재건축조합 등 현장에서 이를 크게 반겨 공공 재건축을 하려고 할지에 대해서는 의문이 드는 것이 사실이다. 층수는 올라가서 좋은데, 늘어난 주택 수의 50%는 임대주택으로 해야 하는 등 실질적으로 총 초과이익의 약 90%가 기부채납 방식으로 환수 당하는데, 각 사업장마다 이해관계가 다르겠지만 이러한 정책을 쌍수를 들어 환영하지는 않을 것으로 보인다.

이를 포함하여 각 정책들이 충분한 연구와 여론 수렴 절차 없이 급조되어 발표한 감을 지울 수가 없다. '정책의 시스템'화가 필요하다. 풍선효과나 부작용을 고려하여 너무 특정 지역 중심의 정책보다는 불가피한 지역이나 상황을 제외하고는 전국에 보편적으로 적용되는 정책을 펼쳐 나가야 할 것이다.

중앙 정부에서 모든 지역을 다 알 수가 없으므로 특정 범위 내에서는 지자체에 권한 주어 투기 억제책을 펼쳐 나가도록 하되 중앙 정부에서는 새로 공급되는 주택뿐만 아니라 기존 주택들이 1주택자들에게 골고루 돌아갈 수 있도록 하고, 건설업체를 독려하여 집 짓는 일이 수익도 될 수 있도록 하는 보다 큰 정책들을 펼쳐 나가야 할 것이다.

또, 콤팩트시티(Compact City) 등 도심 고밀 개발을 통하여 필요한 곳에는 첨단 과학을 활용한 주택을 교통이나 환경 등의 영향 평가를 거쳐 정책적으로 지원해 나가는 것도 새로운 대안이 될 수 있을 것이다.

2020-8-12 손영주 기자

주택임대차보호법 개정안 국회 통과, 8.1 시행

신규, 기존 임차인에게 계약갱신청구권 1회 부여, 2년 더 거주 가능

임차인의 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 담은 "주택임대차보호법" 개정안이 7월 30일 국회 본회의를 통과하여 8월 1일부터 시행되게 되었다.

계약갱신 청구권 도입으로 신규 임차인과 기존 임차인 모두 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리가 생겼다. 따라서 임차인의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어난다.
또, 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들의 임대료 급등으로 인한 걱정에서는 어느 정도 벗어날 수 있게 된 것이다. 다만, 임차인이 희망하면 임차 거주 기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약 갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있다.

즉, 임차인이 계약 갱신청구권을 행사해도 임대인 본인이나 직계존속, 직계비속에 해당되는 사람이 거주할 것이므로 계약을 연장해 줄 수 없다고 하면 임차인 입장에서는 어쩔 수 없다는 것이다.
참고로 직계존속은 부모, 조부모, 증조부모 등이며, 직계비속은 자녀, 손자, 증손자 등이다. 향후 이로 인해 사실 여부를 추후 확인하는 문제에 있어서 논란의 여지가 있을 수 있어 이에 대한 보완책이 필요해 보인다.

임대료 5% 상한에 대해서는 각 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 지난 6월 9일 이미 개정된 사항인데, 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약에 대해서는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 청구해야 한다.

정부는 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 분쟁 조정위원회를 단계적으로 대폭 확대할 계획이라고 밝혔는데, 현재 전국 6곳에만 있는 분쟁 조정위원회를 단계적으로 확대하여 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상이 설치될 수 있도록 한다는 것이다. 이번 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과와 시행으로 주택 임대차 시장에 적지 않은 변화가 예상되며 이러한 제도가 안착되기까지는 수 년의 기간도 필요할 것으로 보인다.

[기자 한마디]
정부와 여당이 주도한 이번 주택임대차보호법 개정안의 목적은 재정적으로 부족한 서민들을 위한 정책인데, 임대인 입장에서는 재산권 행사에 제약을 받게 되었지만, 임차인 입장에서는 임대료를 조금만 올려주고 2년 더 그 집에서 살 수 있다는 이점이 생긴 것이다.
다만, 임차인 입장에서는 당장은 한숨 돌리겠지만 2년 ~ 3년 후에는 전세 품귀 현상, 반전세 또는 월세의 가격 상승에 대한 대비도 해야 할 것이다. 또, 집주인 입장에서는 한 번 계약을 맺으면 최소 4년은 임대를 해야 하므로 계약할 임차인에 대해서는 면접을 통하여 임대료 부담능력 등을 검토 후 계약을 하고자 할 것이다.
크게 봐서 당장은 임대인이, 향후 몇 년 후에는 임차인이 걱정을 하게 되는 이번 정책인데, 정부는 임대차 시장에서 좀 더 적절한 조정자 역할을 할 필요가 있어 보인다.
방안 중 하나로서 주택의 공시가격을 기준으로 특정 범위 내에서 합리적으로 임대차 계약이 이루어질 수 있도록 하면 임대차 시장이 더욱 안정적으로 형성되어갈 것이라고 생각한다. 주택은 거주권에 대한 것이므로 일반 자본주의 시장원리와는 좀 다른 정책이 필요하기 때문이다.

2020-8-5 손영주 기자

주택 공개념으로 주택시장 안정화가 필요하다

기존 주택들이 시장에 매물로 나오게 하는 정책이 우선이다.

최근에 정부가 내놓은 주택시장 안정화 대책은 집을 가진 사람, 집을 가지지 못한 사람, 건설회사, 부동산 중개업소, 관련 산업 종사자 등 이해 당사자 대부분이 반기지 않는 정책일 것이다.
규제 일변도의 정책들이고 일부 공급에 대한 방안들도 후속대책으로 나오고 있으나 당장 실현되기 힘들거나 또 다른 혼란을 가져올 수도 있는 것들이다.

정책의 방향을 잘못 잡다 보니 계속해서 효과가 나오고 있지 않고 오히려 정부 정책에 대한 불신으로 시장의 왜곡 현상들이 나타나고 있는 것이다.
마치 자동차로 장거리 운전을 하는데 동서남북 방향을 잘못 잡고 길을 선택하다 보니 자꾸 엉뚱한 길로 가게 되고, 너무 멀리 와버려서 되돌아가기도 힘들고, 진퇴양난의 상황에 처하게 되듯이 작금의 부동산 정책들도 비슷한 양상으로 보인다.

기존 정부의 부동산 정책의 대안으로서 '주택 공개념'을 도입하여 1가구 1주택 실거주자에게는 세금 부담이 과하지 않도록 하고, 재개발 재건축 조합원이나 신규 주택 입주 등을 포함하여 불가피한 경우에만 일정 기간을 정하여 2주택에 대한 초과분을 면제해 주는 정책으로 가는 것이 더 효과적일 것으로 생각된다.
특별한 사정없이 1가구 1주택을 초과하여 보유하고 있는 경우에는 재산세 중과율을 높여 시장에 매물로 내놓도록 하는 것이다. 현재 정부가 시행하고 있는 다주택자의 1주택 초과분에 대한 재산세보다 더 높일 필요가 있는 것이다. 물론 팔 수 있는 기간이 필요하기 때문에 일정 기한을 주되 양도세는 지금보다 한시적으로 더 낮춰서 부담을 줄여주는 것도 중요하다고 본다.

실수요자가 주택 매입의 능력이 부족한 경우에는 LTV, DTI 규제를 대폭 완화하여 연령대와 관계없이 장기 저리 대출이 가능하도록 하고, 연 수입 적거나 조건이 많이 미달되어 대출을 받을 수 없는 사람들한테는 임대주택을 확대 공급하면 된다.

지금은 다주택자들이 매매가 상승에 대한 기대치가 높아 다소 세금을 높여도 세입자들한테 전가할 연구를 하는 등 쉽게 매물을 시장에 내놓지 않을 가능성이 높다. 특히 서울을 포함한 수도권이나 지방 광역시 단위에서는 더 그렇다.

'주택 공개념' 도입에 따른 정책은 규제지역을 따로 정하는 것보다 전국 공통으로 적용하는 것이 효과적일 것이다. 비 규제지역으로 주택 투자자들이 투자 대상을 이동하는 이른바 '풍선효과'를 없애기 위해서이다.
정부는 규제지역 설정 기준을 주로 일정 기간 동안 주택 가격이 몇 % 이상 급등한 곳이라 정하는데 이에 대한 맹점이 있다.
야금야금 계속 올라서 규제지역이 아닌데도 상당히 많이 오른 지역도 있고, 비규제 지역이라서 타지 자금이 몰려서 오히려 지역의 무주택자들은 해당 지역의 주택을 살 엄두를 내지 못하는 곳들도 많기 때문이다.

정부가 한동안 규제를 대폭 완화하다 못해 오히려 혜택을 대폭 부여하여 권장했었던 부동산 사모펀드와 주택임대사업자 제도는 더 손봐야 할 것이다.
부동산 사모펀드는 직접 투자뿐만 아니라 간접투자방식으로라도 주택 매입 투자는 하지 못하도록 해야 하며, 주택임대사업자는 주택 보유기한이 만료되면 아파트에 대해서는 혜택을 없앤다고 발표했었는데 지금부터라도 주택을 매도할 수 있는 길을 열어줘야 한다.
부동산 사모펀드와 주택임대사업자가 보유하고 있는 주택의 수를 합하면 어림잡아 200만 채 가까이 될 것으로 추정된다.

서울에서는 아파트 1만 채를 추가로 더 공급하려고 해도 많은 어려움이 따르는 현실인데, '주택 공개념' 정책을 시행한다면 그린벨트 해제 등 무리수를 두지 않아도 주택 문제는 해결될 것이다. 주택 보급율이 105% 내외를 기록하고 있는 현재 우리나라의 상황은 주택의 재분배 정책이 더 효율적이라고 생각된다.
물론 세부적인 사항에서 쉽지 않은 점도 있을 것이다. 꼭 필요한 부분에서는 유연하게 대처해 나가면서도 큰 방향은 '주택 공개념'으로 필요한 사람들에게 골고루 주택이 돌아갈 수 있도록 하는 것이 맞다고 본다. 그리고, 주택 이외의 다른 부동산들에는 규제를 합리적으로 완화하여 부동산 산업 자체가 침체에 빠지지 않도록 하고, 국토가 균형적으로 개발되어 이용될 수 있도록 정부가 정책을 펴 나가야 할 것이다.

2020-7-29 손영주 기자

7.10 주택시장 안정 보완대책 발표

종부세 강화, 주택임대사업 기한 종료 후 폐기, 실수요자 보호 등

정부는 7월 10일 주택시장 안정을 위해 지난 '6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안'에 대한 보완책을 발표하였다.
금년 상반기 지속적으로 높은 가격 상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 지역은 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화되었으나 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속되어 이에 투기수요를 차단하고 서민·실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도의 필요성이 사회 각계에서 제기되어 이번 보완대책에는 더욱 강력한 내용이 담긴 것으로 평가된다.

먼저, 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 생애 최초 특별공급 적용 대상 주택 범위 및 공급비율을 확대하여 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입하기로 했다. 국민주택은 기존 20%에서 25%로 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양 물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정하였다.



생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화하여 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하였다.



서민 부담을 경감하기 위하여 중저가 주택에 대해서는 재산세율도 인하하기로 했다. 또, 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준도 완화하였는데 2020년 7월 13일부터 시행된다.





정부는 실수요자에 대한 주택 공급 확대를 위하여 관계 부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 주택 공급 확대 TF를 구성하여 근본적인 주택 공급 확대 방안을 마련하기로 했다.
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상안도 발표했는데, ‘3주택 이상 및 조정 대상 지역 2주택’에 대해서는 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용하기로 했으며, 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용하기로 했다.



단기 양도차익을 환수하는 방안으로 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 1년 미만 40% → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%로 높임으로써 집을 사서 단기적으로 매매 차익을 실현하는 것이 사실상 어렵도록 하였다.



임대 등록 제도도 개편되었는데, 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입 임대(8년) 제도를 폐지하고, 단기 임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환도 세제 혜택을 없앰으로써 불가능하도록 했다. 또, 장기임대 유형은 유지하되 의무 기간을 기존 8년에서 10년으로 연장하여 공적 의무를 강화하였다.

폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입 임대로 등록한 기존 주택은 임대 의무기간 경과 즉시 자동 등록말소되도록 하여 사실상 주택 임대 사업자의 실익이 크지 않도록 하였다. 또, 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출 규제를 적용함으로써 지난 6.17 대책에 의한 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하였다.


[기자 한마디]
정부의 이번 부동산 정책 발표는 조정 대상 지역에서의 다주택자들에 대해 더 이상 주택에 투자하여 수익을 내고자 하지 말라는 메시지로 해석된다. 당초 정부의 목적도 거기에 초점이 맞춰져 있는 것이 사실이다.

서민, 실수요자, 신혼부부 등에는 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 소득기준을 완화하고, 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 대출 규제를 완화한 것은 정부가 지난 6.17 대책에서 함께 발표했었어야 했던 내용이었는데 이번에 보완되어 다행이라 생각된다.

그리고, 주택임대 사업자가 아파트를 신규로 구입하여 임대 수익 사업을 하는 것을 막고 장기 일반 매입 임대 제도를 폐지한 것과 종부세율 강화 등은 시장에 강력한 메시지를 줌으로써 조정 지역내 주택 가격 상승을 억제하는 데 도움이 될 것으로 보인다. 다만, 이번 대책에도 여전히 그 실효성에 대해서는 의문을 품지 않을 수 없다. 알맹이가 빠져있기 때문이다.

다주택자나 부동산 투자자 입장에서는 규제지역 중심의 세금 강화 방안의 경우 현장에서 얼마든지 다른 방법을 찾아낼 수 있기 때문이다. 가족들의 명의로 주택을 분산 구입할 수도 있고, 증여를 통하여 세금을 줄일 수도 있기 때문이다.
또, 비 규제지역 중에서도 개발 호재 등으로 향후 주택 투자가치가 높은 곳들이 많기 때문에 이른바 풍선효과에 의한 주택 가격 상승 부작용은 아직도 상존하고 있다.

다음에 또 대책이 발표될 것이 당연히 예상되는데, 그때에는 재산세 과표 기준을 현실적으로 수준으로 높이고, 1주택을 초과하면(한시적 2주택자 제외) 나머지 주택을 시중에 매물로 내 놓을 수 있도록 규제지역과 비규제지역 관계없이 실거래 평균 가격의 특정 비율치를 정하여 1단계 중과를 하고, 특정 기간 내에 해당 지역의 주택 가격이 특정 범위를 벗어나는 경우 2단계나 3단계 중과를 실행하는 등 상황별 단계에 따라 해당 지자체장이 적용할 수 있도록 하면, 기존과 같이 복잡한 부동산 정책을 발표할 필요가 없다.

주택 공개념을 도입하여 1가구 1주택을 유도해 나가야 한다. 다주택을 보유함으로써 얻을 수 있는 이점을 거의 없앰으로써 실현이 가능하다.
또, 기존 다주택자들이나 주택임대 사업자들이 보유하고 있는 수백만 채의 집을 시장에 내놓을 수 있도록 해야 하므로 한시적으로 양도 소득세를 대폭 줄여주는 방안이 함께 마련되어 발표되어야 할 것이다.
정책의 틀은 단순하게 가져하고 시행은 현장이나 각 지자체에 맞게 맞춤으로 적용되어야 한다.

이제 주택 가격의 비정상적 상승과의 싸움은 마무리되었으면 한다. 단계별 재산세 중과 시스템을 만들어 적용하면 된다. 우리나라와 같이 주택 문제가 자주 사회적 빅 이슈가 되는 곳은 '반인공지능 시스템'을 법률과 세제시스템에 적용하여 사람이나 정권에 따라 크게 출렁이지 않게 해야 한다.

출처 : 국토교통부

2020-7-15 손영주 기자

6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안 발표

경기·인천·대전 등 17개 지역 투기과열지구로 지정

정부는 “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속 조치를 차질 없이 추진하기 위하여 최근 주택 가격 급등세를 보이는 경기(접경지 제외), 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 동시에 투기과열지구로도 추가 지정하는 등 주택시장 안정을 위한 관리 방안을 관계 부처 합동으로 6월 17일에 발표하였다.

이는 이번 정부 들어 21번째 발표하는 부동산 관련 대책으로서 기존에 투기과열지구는 서울 전 지역, 경기도 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성구, 세종시(행복도시 예정지역만 지정) 였으나 추가로 지정된 것이다. 그 외에도 서울 잠실 MICE 등 인근 지역이 토지거래허가구역으로 지정되고, 재건축 안전진단 현장조사 절차가 강화되어 수도권 투기과열지구 재건축 조합원이 분양권 받기 위해서는 분양신청 전까지 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 규정도 생겼다.

또, 주택 매매사업자나 임대 사업자는 주택담보대출을 받을 수 없게 되었고, 만약에 규제지역 내에서 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내에 다른 곳으로 전입해야 한다.
전세대출을 받은 사람이 투기지역이나 투기과열지구에서 3억원을 초과하는 아파트 구입 시 전세자금 대출은 즉시 갚아야 하며, 오는 7월 1일부터 적용된다.

9월부터는 조정대상지역에서 주택 구입 시 자금조달 계획서를 제출해야 하고, 법인이 보유 주택을 처분하는 경우 추가로 적용되는 법인세율이 기존 10%에서 20%로 올라간다.
이는 그동안 개인이 규제를 피하여 절세하고자 법인을 설립하여 집을 사들이는 것을 대폭 줄이기 위함으로 보인다.

[기자 한마디]

이번 대책 또한 규제의 강도로 보면 강력하다고 할 수 있겠다. 하지만 너무 일률적인 적용으로 선의의 피해를 입는 경우도 많아 향후 논란이 이어질 것으로도 예상된다.
재건축 조합원 분양권에 대해서는, 해외에 일 때문에 나가 있거나 교육 등의 사유로 집주인이 다른 곳에 살고 세입자한테 전·월세를 놓은 경우 이번 규제가 시행된다면 분양권을 받기 위해서는 기존 세입자들을 내 보내야 하는데, 거주권 침해뿐만 아니라 재산권도 침해되는 문제가 생긴다.

또, 무주택 서민들의 경우 사실상 경기도 전체까지도 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었기 때문에 은행 대출받아 집사는 것이 더 어려워졌는데, 오히려 무주택자들은 LTV, DTI를 규제지역과 관계없이 더 완화하여 무주택자 계층으로 주택거래의 중심이 이동 및 확산되게 해야 할 것이다.

출처 : 국토교통부

2020-6-24 손영주 기자

50년간 국토 2,382㎢ 증가, 여의도 821배

국토부,「2020 지적통계연보」발간… 올해로 지적통계 공표 50주년

국토교통부(장관 김현미)는 국토정책 수립과 행정업무 활용에 기초가 되는 "2020년 지적(地籍) 통계연보(2019. 12. 31. 기준)」를 발간한다고 밝혔다.
지적통계는 지적공부(토지ㆍ임야대장)에 등록된 면적 등을 기초로 하여 행정구역(시ㆍ도 및 시ㆍ군ㆍ구)별, 지목(토지의 종류)별, 소유구분별 등 우리나라의 총면적 및 필지 수를 집계하여 매년 공표하는「통계법」제18조에 따른 국가승인통계로, 1970년 최초 작성되어 올해로 공표 50주년을 맞았다.

‘2020년 지적통계’에 따르면 작년 말 기준 전국 지적공부에 등록된 필지 수는 38,993천 필지이며, 면적은 100,401㎢로, 최초 작성된 1970년 지적통계와 비교할 때 전 국토의 면적이 2,382㎢ 증가한 것으로 나타났다.
이는 여의도 면적의 약 821배에 달하는 것으로, 면적이 증가한 주요 사유는 간척 사업, 농업개발사업, 공유수면매립(공유수면에 흙, 모래, 돌, 그 밖의 물건을 인위적으로 채워 넣어 토지를 조성하는 것) 등 각종 개발사업 때문인 것으로 조사되었다.

또한 지난 50년간 주요 지목별 면적 증감 추이를 살펴본 결과, 산림 및 농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)는 5,386㎢(여의도 면적의 1,857배) 감소, 생활용지(대ㆍ창고용지ㆍ공장용지)는 3,119㎢(여의도 면적의 1,076배) 증가, 도로 및 철도용지는 1,878㎢(여의도 면적의 648배)가 증가한 것으로 나타났는데, 이는 1970년대 이후 산업화 및 도시화를 겪으면서 우리나라 국토 이용 또한 시대의 흐름과 함께 변화된 것으로 분석된다.

이를 비율로 환산하면 임야는 국토의 11.7%, 전은 19.2%, 답은 11.7% 감소, 대는 203%, 도로는 215%, 철도는 155%로 대폭 증가한 것이다.
‘2020년 지적통계’를 기준으로 면적이 가장 큰 광역자치단체는 경상북도 19,033㎢(19.0%)이고, 지방자치단체는 강원 홍천군 1,820㎢(1.8%)이며 지목별로 우리나라에서 가장 많은 비율을 차지하는 지목은 임야로 63%이고, 다음으로 답(畓)이 11.1%, 전(田)이 7%이다. 즉, 산림 및 농경지가 우리나라 면적의 약 81%를 차지하고 있다.

산림 및 농경지(임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원)의 비율이 가장 높은 지방자치단체는 강원 홍천군으로 전체 면적 중 무려 92.6%(1,686㎢)가 산림 및 농경지인 것으로 나타났고, 강원 인제(1,540㎢), 강원 평창(1,358㎢)이 그 뒤를 이었다.
이외에도 생활용지(대ㆍ창고용지ㆍ공장용지)가 제일 많은 지방자치단체는 경기 화성(103㎢)이며, 도로ㆍ철도용지가 제일 많은 곳은 충북 청주(53㎢)로 나타났다.

또한, 행정안전부에서 제공하는 ‘주민등록인구현황’ 자료와 ‘2020년 지적통계’를 비교하면 인구밀도를 알 수 있는데, 광역자치단체의 경우 서울, 부산, 광주 순으로 가장 높았고, 지방자치단체의 경우 서울 양천, 서울 동대문, 서울 동작 순으로 나타났다.
국토교통부 공간정보제도과 손종영 과장은 “지적통계가 각종 토지 관련 정책 수립, 조세 부과 및 학술연구 등 보다 다양한 분야의 기초자료로 적극 활용될 수 있도록 공공기관, 도서관, 학교 등 280여 기관에 배부할 계획이며, 정확하고 신뢰도 높은 지적통계 작성을 위해 지속적으로 노력할 것”이라고 밝혔다.

[기자 한마디]

80년대 이전에는 농지의 부족 현상 해소와 대규모 공단 건설 등의 수요에 부합하기 위하여 간척사업, 공유수면 매립 등 다양한 노력이 이루어졌고, 주택 부족 현상을 해결하기 위하여 이른바 '그린밸트'라 불렸던 자연녹지지역을 주거지역으로 전환했던 곳도 많았었다.

그렇다고 해서 녹지가 실질적으로 줄어든 것은 아니었다. 전국 임야 등에 산림녹화 사업 등을 통하여 현재는 대부분의 임야가 산림으로 우거져 있다. 이는 정부나 지자체를 포함하여 온 국민이 산림의 중요성을 인지하고 함께 노력한 덕분이라고 본다.

정부는 이번 지적통계 발표를 계기로 국토의 더욱 효율적인 활용이라는 측면을 생각해 보기 바란다. 수도권과 지방 대도시 중심으로 인구와 산업이 편중되어 있는 것에 대한 전방위적인 대책이 강구되어야 할 것이다.
정부가 수도권 과밀 억제 정책과 지방 분권을 위하여 노력하고 있는 점은 인정하지만, 좀 더 과감해져야 할 필요가 있다고 생각한다.

그 방안으로서 수도권에서 지방으로 기업을 이전하는 경우에 고용 인원에 가점을 주어 법인세 대폭 인하, 기업 금융 지원, 공단 부지 장기 임대 등의 혜택을 주고 일정 비율의 공공기관 우선 구매 혜택도 줌으로써 기업을 하려면 수도권보다는 지방이 훨씬 유리하다는 인식을 심어줘야 한다.

근로자가 부족하여 지방은 기업하기 힘들다는 얘기가 나오지 않도록 위 기업에 대해서는 정부가 기숙사 건설 등을 지원하여 근로자 확보에도 용이하도록 해야 할 것이다.
그 외에도 다양한 정책이 필요하지만, 중요한 것은 실효성을 거둘 수 있는 신속하고 과감한 정책 의지라고 본다.

또, 기존에 시행하고 있는 '수도권 과밀억제 정책'에서 '과밀억제권역 밖'이라고 되어 있는 규정을 보완하고, '수도권 이외 지역'으로의 이전 관련 조항들을 추가하여 실질적으로 지방으로의 기업 이전을 유도해야 할 것이다.
이에 더해 지방의 기업 환경 개선 사업에도 관심을 더 기울여야 할 것이다. 가동률이 절반도 안 되어 무늬만 공단인 곳이 얼마나 많은가?

공단 기반 시설이 부족하여 거의 유령 도시처럼 보이는 곳도 허다하다. 식당, 상가, 공공화장실 등 제대로 갖춰 근무할만한 환경이 될 수 있도록 각별한 지원과 관리가 필요하다.
국토의 효율적 이용이라는 측면에서 갈 길은 멀지만 우선, 기업 분산 정책부터라도 제대로 실행하는 것이 중요하다고 생각한다.

출처 : 국토교통부

2020-6-17 손영주 기자

서울 7만호 공급 등 수도권 주택 공급기반 강화

2023년 이후 수도권 연평균 25만호 + α 수준의 주택 공급

정부는 서울 도심에 7만호를 공급하는 것을 포함하여 수도권에 매년 평균 25만호 이상을 공급하는 방안을 내놓았다.
먼저, 공공성을 강화한 정비 사업 활성화 방안으로서 조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여하여 공공 재개발 활성화를 통해 2만호 공급을 신속하게 추진하기로 했다.
공공참여 시 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등으로 조합원 지원, 용도지역 상향 및 기부채납 완화 등으로 불확실성을 제거하고, 주택 공급 활성화 지구를 신설하여 사업성을 높이는 각종 인센티브를 부여한다.





기존 세입자에 대한 공공임대주택 공급, 공공임대 상가 조성을 통한 영세 상인의 계속 영업 지원 등 기존 재개발의 문제점 보완하고, 공공임대, 수익공유형 전세 주택 등 공공성 높은 주택을 공급하고, 사업 기간도 종전 10년에서 5년 이내로 단축하기로 했다.

또, 소규모 정비 사업을 보완하여 1.2만호를 공급하는데, 가로주택정비사업 뿐만 아니라 소규모 정비 사업 전체에 용적률 완화 및 주차장 설치 의무를 완화하고, 10호 미만 단독/다가구 주택을 정비하는 자율주택정비사업, 1만㎡∼2만㎡ 미만 블록단위를 정비하는 가로주택정비사업, 200세대 미만 공동주택 정비를 정비하는 소규모재건축사업을 지원하되 모든 공공참여 가로주택정비사업은 공공임대 10% 이상 공급 시 분상제 적용대상에서 제외하고 기금 융자금리를 기존 年 1.5%에서 1.2%로 인하한다.

소규모 재건축은 용도지역 상향이 가능한 경우 층수 제한을 기존 7층에서 15층으로 완화하고, 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납하도록 했다.
역세권 민간주택 사업 활성화 사업으로 0.8만호를 공급하는데 역세권의 범위를 기존 250m에서 350m로 한시적으로 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역도 완화하기로 했다.

또, 유휴공간 정비 및 재활용으로 1.5만호를 공급하는데, 준공업지역을 활용하여 0.7만호를 건설하고, 공실 오피스/상가를 LH 및 SH가 적극 매입하여 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환하는 등 1인용 주거공급 활성화로 0.8만호를 건설하기로 했다.
또, 도심 내 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 1.5만호를 공급하는 내용도 포함되었다. 정부는 수도권 공공택지에서 향후 공급할 아파트 77만호 중 50% 이상을 2023년까지 입주자 모집에 착수하고, 일부는 사전청약제로 조기분양하기로 했다.

[기자 한마디]

서울 강남권 아파트 가격이 최근 몇 년간 급상승한 원인이 서울의 주택 수요에 비해 공급이 부족한데 따른 것이라는 것을 정부뿐만 아니라 일반 국민들도 이미 다 알고 있는 사안이다.
특히 재개발, 재건축 개발 이익에 따른 기대 심리도 한몫을 한 것이 사실이지만 좁은 서울에 대단위 주택 공급을 위한 용지가 거의 없는 것이 주요 원인으로 인식되고 있다.

이번에 정부가 서울과 수도권에 꾸준한 주택 공급하겠다는 로드맵을 발표한 것은 시장에 주택 가격 안정화에 대한 정부의 의지를 천명한 것으로서 긍정적으로 평가된다.
가로주택정비사업 등 소규모 정비 사업을 보완 및 규제를 완화하여 민간 자율적으로 주택 공급이 일어나도록 한 것도 도시재생 정책과 맞물려 도시를 더욱 쾌적하게 만들어 나감과 동시에 주택 공급량도 늘리는데 도움이 될 것으로 보인다.

한 가지 덧붙이자면 서울 경계선 인근을 포함한 외곽에 개발제한구역으로 묶여 있는 곳 중 보존가치가 미미하거나 난개발이 되어 있어 정비가 필요한 곳 중심으로 해제하여 1인 ~ 2인 가구의 증가세에 발맞추어 소형 주택을 지속적으로 공급해 나가는 정책도 필요하다고 생각된다.
이 정책은 광명시, 부천시, 과천시, 안양시, 고양시, 의정부시, 남양주시, 구리시 등 서울과 인접한 지역도 적용하면 서울의 주택 부족이 대폭 완화될 것으로 예상된다. 이들 도시는 지하철과 도로 등 사실상의 서울 생활권이기 때문이다.

출처 : 국토교통부

2020-5-20 손영주 기자

자율주택정비사업에 참여하는 집주인 혜택

"도시재생 뉴딜사업지” 내 자율주택 활성화를 위한 공공지원 강화

국토교통부는 도시재생 뉴딜사업지 내 노후 저층 주거지에서 자율주택정비사업을 활성화하기 위해 공공지원을 강화하기로 했다.
그동안 자율주택정비사업은 도시재생 지역 내 주거복지 개선을 위한 핵심 단위 사업이나, 낙후한 도시재생 뉴딜사업 지역의 특성상 수익성 확보가 어렵고, 사업 인지도 및 주민들의 전문성 부족 등으로 사업이 활성화되는데 다소 어려움이 있었다.

이번에 "도시재생 뉴딜사업지” 내 자율주택 활성화를 위한 공공지원을 더욱 강화하기로 한 것이다.
자율주택정비사업은 단독 주택은 10호 미만, 다세대 주택은 20세대 미만이 대상이며 2018년 2월부터 시행된 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법"에 따라 집주인 2명 이상이 모여 주민 합의체를 만든 후 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업이다.



국토교통부, 한국감정원, 한국토지주택공사(LH)는 도시재생 뉴딜사업지 내에서 자율주택정비사업 추진을 희망하고자 하는 집주인들에게 다음과 같이 지원을 강화하기로 하였다.
먼저, 사업성 분석을 위한 설계 비용 지원으로서 도시재생 뉴딜사업지 내 집주인이 자율주택정비사업 추진을 희망하는 경우 사업성 분석에 소요되는 설계 비용을 전액 지원하여 초기 부담을 대폭 경감한다.
또, 전문성이 부족한 주민을 위한 공공시행자 참여로서 건축 경험과 전문성이 부족하여 사업을 망설이고 있는 주민들을 위해 LH가 주민 합의체와 공동 시행 약정을 체결한 후, LH가 총괄 사업 관리자로 참여하는 주민-LH 공동사업 시행 방식을 추진한다.

LH가 참여하여 공공임대주택을 20% 이상 공급하는 경우 총 사업비의 최대 90%, 연 이율 1.2%에 주택도시기금으로 융자가 가능하여 안정적인 자금 조달이 가능해지고, 공사기간 중 원주민에게 인근 LH 임대주택을 임시 거주 시설로 공급하여 주거불안도 덜게 된다.

또, 민간 단독 사업은 총 사업비의 최대 70%, 연 이율 1.5%로 융자도 가능하며, 공공참여로 투명성 있는 사업 추진과 적정 수준의 주거 품질을 확보할 수 있다는 장점도 있다.
LH 참여 사업지 발굴을 위해 ’20년 6월에 LH 참여 자율주택정비사업 공모를 진행할 예정이다. 민간 전문가 참여 활성화를 위한 지원으로서 공공시행자가 참여하지 않는 사업에도 지원을 강화하여 민간 분야 전문가(건축사, 시공업체 등)들의 활발한 참여도 추진한다.
주민이 동의하는 경우 도시재생 뉴딜사업지 내 자율주택정비사업 계획과 초기 사업성 분석 결과를 자율주택정비사업 참여를 희망하는 민간 전문가들에게 제공을 하고, 이를 사업화할 경우 각종 혜택을 부여하기로 했다.



[기자 한마디]

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 그동안 각종 규제에 묶여 주거 환경이 노후화되고 비효율화 되어가던 것에 대한 해결책으로 기대를 모았으나 막상 현장에서는 주택 소유주의 자금 부담과 사업 시행자의 이점 부족으로 생각보다는 많이 활성화되지 못하고 있는 것이 사실이었다.

이번에 국토교통부에서 발표한 공공지원 정책은 도시재생 뉴딜사업지 내 집주인의 자율주택정비사업 추진 의지가 커지게 될 것으로 보인다.
사업성 분석을 위한 설계 비용 전액 지원과 전문성 부족 문제를 해결하기 위해 LH와 주민의 공동사업 시행 방식을 채택한 것은 눈에 띄는 대목이다.

한 가지 제안을 하자면 이러한 혜택들을 도시재생 뉴딜사업지 외에도 전국 노후지역으로 확대한 후 각 지자체와도 협력하여 주민들이 시군구청에 신청하면 행정 검토를 한 후 LH에서 기초 사업성 검토를 함으로서 주민 누구든지 타진해 볼 수 있는 방안으로 추진하면 과거의 새마을운동처럼 전국 곳곳에서 주거환경 개선이 일어나서 지역 경제 활성화에도 도움 될 수 있을것으로 생각된다. 만약 LH의 여력에 한계가 있다면 지역 도시개발공사의 참여도 고려해볼 만하다.

출처 : 국토교통부

2020-4-29 손영주 기자

부동산 실거래 고강도 조사 단속

국토교통부에 실거래 및 불법행위 전담 조사 조직 출범

국토교통부(장관 김현미)는 부동산 시장의 불법행위 조사를 전담하는 “부동산시장 불법행위 대응반”을 2.21일 신설하고, 본격적으로 부동산 시장의 불법행위 근절에 나선다. 아울러, 한국감정원에 “실거래 상설조사팀”과 “부동산 거래질서 교란 행위 신고센터”도 신규 설치하여 지원체계를 구축한다.

한편, 시장질서 확립을 위해 지난해 8월 개정·공포된 부동산 거래 신고 등에 관한 법률과 공인중개사법도 2월 21일부터 시행된다.
부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안 주요내용을 보면, 부동산 거래 계약 체결 시 거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축된다.

이에 따라 2.21일 거래 계약분부터는 30일 이내에 관할 시·군·구청에 실거래 신고를 하여야 한다. 신고기한 내 신고를 하지 아니하는 경우 과태료 부과 대상(500만원 이하)이 된다.
또, 부동산 거래 신고 후 계약이 해제·무효·취소된 경우 이에 대한 신고가 의무화된다. 따라서 2.21일 거래 계약분부터는 거래 신고 이후 계약이 해제·무효·취소된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 반드시 해제 등 신고를 하여야 한다.

국토부 관계자는 "이번 개정안 시행으로 보다 정확하고 적시성 있는 실거래 정보 확보가 가능해짐에 따라, 향후 실거래 정보의 활용성이 더욱 제고될 것으로 전망된다."라고 말했다.
2.21일부터는 입주민, 중개사 등의 집값 담합 행위도 금지된다. 이에 따라, 시세에 영향을 미치는 행위나 특정 공인중개사의 중개 의뢰를 제한·유도하는 행위 등이 금지되며, 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과된다.
국토교통부 김영한 토지정책관은 “부동산 불법행위가 근절될 수 있도록 전담 특사경을 통한 실거래·자금조달 계획서 조사, 집값 담합 등 범죄행위 수사를 포함하여 제반 단속활동을 전방위로 강력하게 전개할 계획”이라고 밝혔다.
















[기자 한마디]

정부의 이번 조치로 부동산 거래질서가 더욱 확립되고 특히 집값 담합이 어느 정도는 줄어들 수 있을 것이라고 예상된다.
우리나라 집값은 일부 지역이나 지방의 중소 시군 지역이 아닌 수도권과 지방 대도시의 경우 수요와 공급의 논리보다는 상승 기대에 대한 심리적 요인이 더 크게 작용하고 있는 것이 사실이다.
인위적으로 집값을 담합하는 경우도 있겠지만 오를 것을 기대하면서 구입하고, 오른 금액으로 팔릴 것을 기대하면서 집을 내놓는 심리가 만연해 있는 것이다.

일부 급매물을 제외하고는 안 팔리더라도 계속 보유하면서 금융비용을 지불하며 기다리는 것이 일반적인 상황이 되었을 만큼 하나의 사회적 신념이 되어 가고 있다.
왜냐하면 금융비용보다 오르는 폭이 더 크기 때문이고, 실제로 과거의 통계만 모아도 장기적으로는 집값의 그래프는 우상향이 한결같이 이루어져 왔다.
매물에 따라 차이는 있겠지만 매물로 내놓고도 몇 달 아니 1년이 넘어도 가격을 잘 낮추지 않는 이유가 거기에 있다.

경제가 중장기적으로 저성장 기조를 보이고 있고, 저출산, 고령화 사회에다가 몇 년 전부터는 생산가능 인구의 하락이 시작되었다. 정부 출범이래에 이러한 상태는 처음 겪어보는 것이다. 그런데도 불구하고 사회 저변에 팽배해 있는 집값 상승에 대한 막연한 기대심리는 쉽사리 가라앉지 않고 있는 상황이라서 안타깝다.

한편으로는 집값에 거품이 있다는 생각이 들어도 또 다른 한편으로는 내리지 않을 거라는 신념이 더 강하게 작용하고 있는 것이다.
적절한 집값 상승은 사회경제적으로 필요할 수도 있다. 하지만 상위 계층의 소득을 제외하고 중하위 계층의 소득이 좀처럼 오르지 않고 있는 현 상황에 비추어 봐서 자칫 집값 폭탄 돌리기 상황이 점점 우려된다.

이제는 정부의 역할이 더욱 중요해졌다. 가능한한 시장의 수요 공급 원리가 잘 작동하도록 국민들에게 신호를 줄 필요가 있다.

정부는 지속적으로 수요에 맞는 공급을 시스템화 시켜야 한다. 신도시만이 능사는 아니다. 재개발과 재건축이 활성화되도록 규제는 줄이고 오히려 지원을 강화하여 수요가 집중되어 있는 곳에 민간이 나서서 공급이 이루어지도록 해야 할 것이다.

다만, 초과 이익환수제의 조항들을 보강하여 투기적 수요는 줄여야 할 것이다.
규제를 강화하고 공무원을 동원하여 단속을 강화하는 데에는 한계가 있고 지속적이기가 쉽지 않다. 시장 자율적인 조정이 되어가도록 수요와 공급 정책을 과학적으로 펼쳐나가야 한다는 점을 다시 한번 강조한다.

출처 : 국토교통부

2020-4-8 손영주 기자

취약지역 생활여건 개조사업 신규 127곳 선정

빈집, 노후주택,스레이트 지붕, 상하수도 등 정주 여건 대폭 개선

대통령 직속 국가 균형 발전위원회(이하 균형위)는 2020년 취약지역 생활여건 개조사업 신규 사업대상지 127개소를 선정했다고 밝혔다.
이번 선정된 127개소는 도시 22개소, 농어촌 105개소로, 시·도별로는 전남 29개소, 경남 23개소, 경북 19개소, 충북 15개소 등 총 11개 시·도가 포함되었다.
올해 선정된 사업 대상지에 대해서는 금년 약 420억원을 시작으로 향후 총 2,100억원 규모의 국비(도시 약 600억원, 농어촌 약 1,500억원)가 지원될 계획이다.



취약지역 생활여건 개조사업은 취약지역의 주민들이 최소한의 삶의 질(National Minimum)을 보장받을 수 있도록 생활여건을 개선하는 사업으로, ‘15년부터 취약지역을 선정하여 지원하고 있다.
주요 사업 내용을 보면, 슬레이트 지붕 개량, 노후주택 정비 등 주택정비, 담장·축대 정비, 소방도로 확충 등 안전시설 정비, 재래식 화장실 개선, 상·하수도 정비 등 생활 인프라 확충과 더불어, 노인 돌봄, 건강관리 프로그램 등 주민공동체 활성화를 위한 휴먼케어(human care) 및 역량 강화사업 등 소프트웨어 사업도 지원된다.

취약지역 생활여건 개조사업은 도시는 4년, 농어촌 지역은 3년간 사업을 추진하게 되며, 개소당 국비 지원액은 도시는 약 30억원(도시 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 임대주택 조성시 최대 70억원까지 지원), 농어촌 지역은 약 15억원이다.
국비 지원율은 안전, 생활 인프라 확충 사업은 80%, 나머지 사업은 70%이다. 균형 위 관계자는 “정부는 국토의 균형 발전의 일환으로 성장 혜택으로부터 소외된 취약 지역을 대상으로 기본적인 삶의 질 충족을 위한 지원 정책을 지속적으로 펼쳐나갈 예정”이라고 밝혔다.

[기자 한마디]

취약지역의 주택을 개선하는 사업은 취약 주민들의 생활 여건을 개선한다는 의미도 있겠지만 지역 간의 균형 발전과 사회 양극화의 완화에도 큰 도움이 되는 정책이라고 생각된다.
각 지자체 특히 농어촌 지역은 인구감소와 재정 여건의 악화로 고민하고 있는 곳이 많기 때문에 여력이 부족한 것이 현실이다.
이번처럼 정부가 매년 취약지역에 대해 개선 사업을 펼쳐나가는 것이 수혜를 받는 곳 입장에서는 가뭄의 단비와도 같은 소식이 될 것이다.

다만, 제안사항은 정부에서 각 지자체로부터 신청을 받아 선정한 후 예산 매칭사업 방식으로 지원하는 것은 지방자치시대가 이제 성숙해 가는 시점이므로 그 비중을 대폭 줄일 필요가 있다고 생각한다.
과거 70년대 새마을운동 시절에도 면사무소에서 동네마다 조사하여 상부에 보고하고 예산을 받아 고쳐주고 했지 않았던가?

지방분권이 대통령 정책 공약인 상황에서 동네 취약 주택 지붕 개량, 담장과 축대 정비 등 소소한 사항은 면사무소에서 잘 알고, 군청에서 더 잘 알고 있을 것이다.
정부는 국책 사업 등을 포함하여 광역시도 급 이상의 사업에 집중하고 과감하게 지방분권 정책에 속도를 내야 한다고 본다. 풀뿌리 민주주의가 더욱더 효율적으로 정착되기 위해서는 예산의 지방분권이 우선되어야 할 것이다.

출처 : 국토교통부

2020-3-11 손영주 기자

주택 불법, 편법 증여 이상거래 단속 강화

전세금 형식으로 가족 간 편법 증여 또는 사업자 대출 이용 등

국토교통부(장관 김현미), 행정안전부(장관 진영), 금융위원회(위원장 은성수), 서울특별시(시장 박원순), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규) 등이 참여한 ‘관계 기관 합동조사팀’(이하 ‘조사팀’)은 2월 4일(화) 브리핑을 통해 ‘서울 지역 실거래 관계 기관 합동조사’ 2차 결과를 발표하였다.

2020년 1월까지 2차 조사대상 1,333건에 대한 검토를 진행한 결과, 전세금 형식을 빌려 가족 간 편법 증여한 것으로 의심되거나, 실거래가 대비 저가 양도로 증여세 탈루 등이 의심되는 사례, 차입 관련 증명 서류 또는 이자 지급내역 없이 가족 간에 금전을 거래한 사례 등 탈세가 의심되는 670건은 국세청에 통보하기로 하였으며, 소매업을 영위하는 법인이 상호금융조합으로부터 투기지역 내의 주택 구입 목적 기업 자금을 대출받았거나 개인사업자가 사업자 대출을 용도 외 유용하는 등 대출규정 미준수가 의심되는 94건은 금융위원회, 금융감독원과 새마을금고 소관 부처인 행정안전부가 대출 취급 금융회사를 대상으로 현장점검 등을 실시하여 규정 위반 여부를 점검하기로 하였다.











국세청은 탈세 의심사례로 통보된 자료에 대해서는 자체 보유 과세정보와 연계하여 자금 출처 등을 분석하고, 편법 증여 등 탈루혐의가 확인되는 경우에는 세무검증을 실시할 계획이며, 금융위, 행안부, 금감원도 대출 규정 미준수 의심사례에 대하여 금융회사 검사 등을 통해 규정 위반 여부를 확인하고, 대출금 사용목적과 다르게 용도 외 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등 조치할 계획이라고 밝혔다.

[기자 한마디]

불법, 편법 증여에 대한 정부의 대응과 조치가 강화되고 있다는 점은 조세 형평성 제고라는 측면에서는 바람직하다고 생각된다.
특히, 고가 주택에 대해서 지능화된 다양한 방법에 의한 탈루 행위는 지속적으로 단속을 강화해 나갈 필요성이 있을 것이다.

다만, 좀 더 강조하고 싶은 것은 주로 고가 주택이나 투기지역 중심으로 집중되어 있는 측면이 있어 이른바 풍선효과에 의한 중간 금액 주택이나 지방 주택에 대해서는 관심이 약하다는 느낌을 받는다.
정부가 다 하기에는 인력이 부족하다면 기왕에 세금 규제로 집값을 잡겠다는 정부의 의지라면 현재 각 지자체에 법적으로 단속권이 부여되어 있기 때문에 이에 따른 예산 지원을 강화하여 집값 안정의 실효성을 기하기를 희망한다.

정부의 목표가 투기지역이나 투기과열지역의 집값만을 안정화시키는 것이 아니지 않은가? 무주택 서민들과 청년들이 자기 집을 가질 수 있도록 희망을 부여하는 것이 정부의 목표라고 대통령과 정부 당직자들은 수없이 얘기해 오지 않았는가?

그렇다면 실적 위주의 고가 주택 잡기에만 열을 올리지 말고 정책 집행의 시스템화를 강화하여 다주택자가 집을 시장에 내 놓을 수 있도록 채찍뿐만 아니라 당근책도 제시하여야 하며, 주택임대사업자가 보유하고 있는 집들을 시장에 자유롭게 내 놓을 수 있도록 하는 정책이 필요한 시기라고 본다.
시장에서 유통될 수 있는 주택의 수가 수요에 비해 빠듯하거나 부족하다는 신호를 온 국민이 느끼고 있는 만큼 정부의 주택 공급 정책과 더불어 기존 주택의 분배에도 힘 있는 정책을 기대해 본다.

출처 : 국토교통부

2020-2-12 손영주 기자

주택조합 관련 주택법 개정안 국회 통과

토지 확보 요건 강화, 해산 절차 마련 등 조합제도 대폭 개선

국토교통부(장관 김현미)는 선의의 조합원 피해를 방지하기 위해 주택조합 설립 이전 단계에서의 관리·감독을 강화하고, 조합 운영의 투명성 및 안정성을 제고하는 내용이 담긴 주택법 일부개정 법률안이 1월 9일 국회 본회의에서 의결되었다고 밝혔다.

이번에 주택조합의 토지 확보 요건을 강화하였는데, 주택조합의 안정적인 사업 추진을 위해 조합설립 전 발기인이 관할 시·군·구에 조합원 모집 신고를 할 경우 해당 주택건설 대지의 50% 이상 사용권원을 확보하도록 하는 한편, 주택조합설립 인가를 신청할 경우에도 기존 요건인 80% 이상 토지 사용권원 확보 외에 15% 이상 토지 소유권을 추가로 확보하도록 하였다.

또, 가입 계약상의 중요사항 설명의무가 부과되었는데, 조합원 모집 주체는 주택조합 가입 신청자에게 조합원 자격기준 등 계약상의 중요사항을 사전에 설명하도록 하고, 그 내용을 계약서에 명시하며, 이에 관한 서면 확인서 교부 및 보관토록 하였다.

조합원 모집 광고 관련 준수 사항도 신설되었는데, 주택조합의 허위·과장 광고 등으로 인한 소비자 피해를 방지하고자 조합원 모집 주체가 모집 광고를 할 경우에는 광고 내용에 토지 확보 현황, 조합원 자격기준 등을 반드시 포함하도록 하는 한편, 거짓·과장 등 방법으로 조합 가입을 권유하거나 모집 광고를 하지 못하도록 조합원 모집 시 금지행위를 구체적으로 규정하였다.

또, 주택조합의 발기인에 대한 자격요건 강화 방안으로서 조합사업의 책임성 제고를 위해 주택조합의 발기인이 조합원 모집 신고 시 갖추어야 할 자격요건을 대통령령에서 정하도록 하고, 그 자격을 갖추지 못하면 발기인 지위를 상실토록 하였고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날 주택조합에 가입한 것으로 보며, 가입비 납부 등 그 주택조합의 가입 신청자와 동일한 권리와 의무를 부담하게 하였다.

주택조합, 주택조합의 발기인 및 주택조합의 업무대행자는 분기마다 실적 보고서를 작성하여 조합원에게 공개하도록 함으로써 조합 운영의 투명성 및 안정성을 제고하였다.
그리고, 업무대행자의 자본금 요건 상향 및 자금보관업무 위탁 의무화 조치로서 업무대행자의 손해배상 책임을 담보하기 위해 조합 업무를 대행하기 위한 최소한의 자본금 요건을 상향하는 한편, 주택조합의 무분별한 자금 운용을 방지하기 위해 주택조합 또는 주택조합 발기인의 자금 보관업무를 「자본시장법」에 따른 신탁업자가 대행하도록 하였다.
예를들면 등록사업자 자본금요건(법인은 3억원, 개인은 자산평가액 6억원)이 업무대행자 자본금요건(법인은 5억원, 개인은 자산평가액 10억원)으로 상향 조정되는 것이다.

조합 임원의 겸직금지 조항도 신설되어 조합사업이 원활히 추진될 수 있도록 조합 임원은 다른 조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없도록 하였다.
주택조합의 해산 절차가 마련되었는데, 조합사업이 장기간 지연될수록 조합원이 납부한 분담금 환급이 어려워진다는 점을 고려하여 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년 이내 주택조합 설립 인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 결의를 통해 사업의 종결 여부를 결정하도록 하는 한편, 주택조합의 설립 인가를 받은 날부터 3년 이내 사업 계획 승인을 받지 못하면 총회 결의를 통해 해산 여부를 결정하도록 하였다.

또, 회계서류 보관도 의무화되었는데, 회계감사의 실효성 제고를 위해 주택조합 또는 주택조합의 발기인은 회계장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 조합 해산 인가일까지 보관하도록 하였다.
이번에 개정된 「주택법」은 하위법령 위임에 따른 대통령령 개정 등을 고려하여 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이라고 한다.
국토교통부 이명섭 주택정책과장은 ‘이번 개정안은 토지 확보 요건 강화, 주택조합 해산 절차 마련 등 조합 제도를 대폭 개선함에 따라 조합 가입 시 발생되고 있는 조합원 피해를 최소화하고, 조합사업의 투명성과 안정성을 제고할 수 있을 것으로 기대한다’고 밝혔다.

[기자 한마디]

수도권이나 전국 주요 대도시의 경우 아파트 재개발, 재건축을 통한 기대 수익은 일반 직장인이 수 십년을 적금하여 모을까 말까 한 이득이 생기는 행운으로서 최근 약 5년여 전부터 각광을 받고 있다.
그에 따라 조합 설립 또한 전국에 수천 곳에 이르고 실제로 서울의 경우 보통 수 억원의 수익이 생기도 한다. 수차례의 정부 규제 발표에도 아랑곳 않고 서울의 집값은 고강도 규제 범위에 속하는 고가 아파트 일부를 제외하고는 전반적으로 상승세를 이어가고 있는 것이 현실이다.

이번에 '주택조합 관련 주택법 개정안'이 국회 본회의를 통과하여 조합의 토지 확보 요건이 강화되고 조합의 해산 절차가 마련되는 등 사업 추진이 기대대로 잘 안되어 조합원들의 피해 확률을 줄이는 효과가 있을 것으로 본다.
다만, 일선 지자체에서 인력 부족을 이유로 각 조합을 서류 위주로 관리 감독하는 경향이 있는 것으로 보이는데 좀 더 실체적으로 현장 감독을 강화해 나간다면 추진 위원회 구성 때부터 더욱 체계적으로 준비되도록 하는데 도움이 될 것이라고 생각한다.

한 가지 당부하고 싶은 것은 재개발, 재건축의 요건을 지금보다 좀 더 완화하여 좁은 땅 서울과 수도권에 수요자 요구에 맞는 주택들이 많이 공급될 수 있도록 했으면 한다.
이는 건설을 중심으로 한 경기 부양의 효과가 있을 것이고, 집값 안정에도 크게 도움이 될 것이다.
부작용을 우려하는 정부의 입장은 이해한다. 수도권 과밀화로 인하여 교통 정체나 미세먼지 증가 등 사회 문제에 대한 대책이 못 따라가는 현실에서 집만 많이 지어서는 곤란한 측면도 있을 것이다.
하지만, 주택 공급책 강화와 더불어 재정적 지방분권을 과감하게 시행하고, 지방 산업단지에 대한 규제완화와 지원 강화를 동시에 시행한다면 과도하게 상승하고 있는 서울과 수도권의 집값은 중장기적으로 안정될 것이다.
지금도 정부는 지방분권을 한다고 하고 수도권 과밀 억제를 한다고는 하지만 약하다. 좀 더 확실한 추진력을 발휘해야 하며 그 시기도 더 앞당겨야 효과가 있을 것이다.
한 번 올라간 집값은 쉽게 잘 안 내려오기 때문이다.

출처 : 국토교통부

2020-1-15 손영주 기자

12.16 주택시장 안정화 방안 발표

투기적 대출 수요 억제, 주택 보유 부담 강화, 양도세 보완 등

정부는 12월 16일 주택시장 안정화 방안을 발표하였다.
문재인 정부 출범 이후 많은 대책들이 발표되었고, 최근에는 분양가 상한제 적용 지역도 발표하였으나 오히려 강남 지역을 중심으로 하여 서울과 수도권 전체의 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 현상이 일어나고 있어 이에 대한 추가 대책으로 이번에는 대출, 보유세, 양도세 등 더욱 강한 규제 정책을 발표하기에 이르렀다.

먼저, 투기적 대출 수요 억제 방안으로 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보 인정 비율)를 추가로 강화하였다.
기존에는 투기지역과 투기과열지구에는 LTV를 주택 가격 구간 없이 40%를 적용하던 것을 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용하기로 했다.

또, 투기지역과 투기과열지구에서는 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택 구입용 주택 담보대출을 금지하고, 그리고, 모든 가계대출 원리금 상환액에서 연간 소득을 나누어서 산정하는 DSR(총부채 원리금 상환 비율)도 강화한다.

규제지역 내 1주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택 세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택 담보대출이 가능한데 여기서 '공시가격 9억원'에서 '시가 9억원'으로 변경하였다.

기존에는 투기지역 내에서 주택 구입 목적 사업자 대출은 불허되었는데, 이번에 투기과열지구까지 적용 범위를 확대하였다.
또, 투기지역과 투기과열지구에서 주택임대업 개입사업자에 대한 RTI가 기존 2.5배에서 1.5배로 강화되어 대출 한도액이 축소되었다.
참고로 RTI는 연간 임대 소득 / (해당 임대업 대출의 연간 이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용) 값이다.

정부는 이번에 전세대출을 이용한 갭투자 방지 대책도 내 놓았다. 기존에 주택금융공사와 HUG에는 시행 중이었는데 추가로 서울보증보험에도 시가 9억원 초과 주택에 대한 전세대출 보증을 제한하도록 했다.
차주가 전세자금을 대출받은 후 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 하였다.

종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정 대상 지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평성을 제고하였고, 조정 대상 지역 2주택자에 대한 종합부동산세 부담 상한을 기존 200%에서 300%로 상향 조정하였으며, 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감하였다.

또, 공시가격의 2020년 공시는 시세 변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고하였는데, 공동주택 시세 9∼15억 70%, 15∼30억원 75%, 30억 이상 80% 수준까지 반영한다.

다음은 실수요자 중심의 양도소득세 제도의 보완사항인데, 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하였다.
현재 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하였는데, 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주 기간을 요건으로 추가하였다.
그 외에도 청약 당첨 요건 강화, 청약 재당첨 제한 강화, 임대 등록 시 취득세와 재산세 혜택 축소, 등록 임대 사업자 등록요건 강화, 가로주택 정비사업 활성화 방안, 준공업지역 정비사업 활성화 방안 등 다양한 대책이 발표되었는데, 세부사항을 모두 나열하자면 책으로 1권을 엮어야 할 만큼 종합 대책이었다.

[기자 한마디]

정부의 이번 대책 발표의 핵심은 집을 투기 목적화할 수 없도록 규제를 강화한 것인데, 공급 확대에 대한 추가 대책은 좀 부족한 면이 있는듯하다.
기존에 발표되었던 수도권 30만호 공급계획을 차질 없이 추진하겠다는 내용과 서울에도 도시 규제 개선을 통하여 2023년까지 5.5만호를 추가 공급하겠다는 정도인데, 여전히 미흡하다고 생각된다.
주택임대 사업자가 규제에 묶여 기간 내 팔지 못하게 되어 있는 100만호 이상의 주택을 조기에 매도할 수 있도록 길을 열어주는 것과 재건축 연한을 축소하되 초과이익에 대해서는 기간 내 매도하는 경우에만 부과하여 경기 활성화와 함께 주택 공급의 양을 대폭 늘리는 대책이 필요하다.
분양가 상한제도 기업의 이윤을 과도하게 통제하기보다는 좀 더 유연성 있게 개선함으로써 신규 주택 건설이 지속적으로 늘어날 수 있도록 정부가 도와줘야 할 것이다.
나날이 복잡해지는 규제정책만 계속 발표하는 것이 능사는 아닌듯하다. 공급을 대폭 확대하면 그만큼 규제할 지역과 항목들은 줄어들 수 있을 것이다.

출처 : 국토교통부

2019-12-25 손영주 기자

2019년 3분기 상업용 부동산 임대시장 동향

오피스, 상가 모든 유형에서 전분기 대비 임대료와 투자수익률 하락

한국감정원은 전국 상업용 부동산에 대한 `19년 3분기(9.30.기준) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사 발표했다.
2019년 3분기 상업용 부동산 임대 동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 오피스 및 상가 모든 유형에서 전분기 대비 임대료 및 투자수익률이 하락했으며, 소규모 상가의 공실률이 전분기 대비 다소 상승했다.



전국 평균 공실률은 오피스는 11.8%, 중대형 상가는 11.5%, 소규모 상가는 5.9%로 나타났다.
시장 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.18%하락, 상가는 중대형 0.18%, 소규모 0.17%, 집합 0.19% 하락했으며, 전국 평균 임대료 수준은 오피스(3층 이상 평균)가 17.1천원/㎡이며, 상가(1층 기준)는 집합 28.2천원/㎡, 중대형 28.0천원/㎡, 소규모 20.4천원/㎡ 순으로 나타났다.
오피스는 11.8%, 중대형은 11.5%, 소규모는 5.9%로 나타났다.

오피스는 전분기 대비 공급이 감소한 가운데, 공유 오피스 및 안정적 임차 수요를 기반으로 전분기 대비 0.2%p 감소한 11.8%를 나타냈다.
공실률을 유형별·지역별로 살펴보면, 전남, 충북, 경북 등이 전국 평균(11.8%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 제주, 서울은 10%미만의 공실률을 나타냈다.
서울은 전분기 대비 공급이 감소한 가운데, 남대문ㆍ강남대로 상권 등에서 신규 임차 및 공유 오피스 활용 등으로 공실이 해소되며 전분기 대비 0.4%p 감소한 9.8%를 나타냈다.
경기는 분당 상권 등에서 풍부한 임차 수요 및 일부 빌딩에서의 임차 수요 발생으로 4.2%의 안정적인 공실 수준을 나타냈다.

임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.18% 하락했으며, 상가의 경우 중대형은 0.18%, 소규모는 0.17%, 집합은 0.19% 하락했다.
오피스는 경기 등에서 일부 상권의 풍부한 임차수요 영향으로 상승하였으나, 서울, 부산, 대구, 부산 등 대도시를 중심으로 기업 경기 둔화 및 수요 감소 영향 등으로 하락했다.
상가는 제조업 등 일부 상권의 지역 산업 둔화 및 소비 심리 위축 등에 따른 상권 매출액 감소 영향으로 모든 상가 유형에서 하락된 것으로 나타났다.

[기자 한마디]

이번 통계 발표에서 보면 지역별, 시기별로 약간의 차이는 있지만 상업용 부동산에 대한 투자 수익률은 하락세에 있고, 반면에 공실률은 계속 높아지고 있다.
앞으로 5년, 10년 후에는 어떨까? 야금야금 변하는 연도별 통계를 봐서는 잘 알 수 없는 것인데, 생산 가능인구를 생각해 봐야 한다.
우리나라는 2018년부터 생산 가능인구 즉 만15세부터 만64세까지 인구가 해마다 줄어들고 있다. 이는 상업용 부동산을 활용할 수 있는 인구가 줄어든다는 의미이기도 하다.
그 외에도 노인인구의 증가, 상업용 부동산의 증가, 경제성장률 하락과 경기 둔화, 최저 임금의 급상승 등 여러 가지 요인으로 인하여 앞으로 상업용 부동산은 양극화가 더욱 심화될 것으로 내다보인다.
따라서 상업용 부동산에 수익용으로 투자하는 경우 더욱 면밀한 투자분석이 필요할 것이다.

출처 : 국토교통부

2019-12-4 손영주 기자

민간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정

조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양·남양주 부분 해제

국토교통부(장관 김현미)는 11월 6일(수) 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표하였다.
분양가상한제 적용지역은 집값 불안 우려 지역을 선별하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정(서울 27개동)함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화하고, 강남 4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개 동이다.



이번 지정안은 지난 8월 제도 개선 발표 이후 10.1일 보완방안 발표, 11.1일 관계장관회의(녹실 회의) 등 관계 부처 간 충분한 협의를 거쳐 마련하였다.
조정대상지역은 지정된 지역을 전반적으로 검토한 결과 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과, 부산광역시 동래구, 수영구, 해운대구 全 지역에 대하여 조정대상지역을 해제한다고 밝혔다. (지정 및 해제 효력 발생 11월 8일(금))

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안(10.1)을 통해 밝힌 지정 방향과 같이, 최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 충족 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업, 일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정하기로 하였다.

이번 지정에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토하였다.
그 결과, 강남·서초·송파·강동 4개 구(區)와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개 구(區)가 지정 검토 대상으로 선별되었다. 검토대상 구(區) 중 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)는 총 22개동, 기타 4개구(마포, 용산, 성동, 영등포)는 총 5개동이 선정되었다.

강남4구는 ①정비사업이나 일반사업이 있고, ②최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외하여 총 22개동을 선정하였다.
그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 하였다.

조정대상지역은 경기 고양시, 남양주시, 부산 3개구(수영·동래·해운대구) 등에 대하여 조정대상지역 해제를 검토한 결과, 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과 경기도 고양시 내 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고 있고, GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 하였다.

남양주시 다산동, 별내동도 서울에 인접한 신도시(다산신도시, 별내신도시)가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하여 조정대상지역을 유지하기로 하였다.

금번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정이다.
조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서는 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획이다.

[기자 한마디]

분양가 상한제는 문재인 정부 출범 이후 수많은 주거대책이 발표되면서 그래도 안되면 최후에는 분양가 상한제까지 시행할 것이라는 것이 부동산 전문가들의 대체적인 전망이었다. 지금까지 그래 왔듯이 분양가 상한제가 시행되던 때에는 주택 가격이 급등하지 않고 안정화 수준을 유지했었기 때문이다.

하지만, 그러한 정책은 정권에 따라 다시 해제되거나 지정되는 것이 반복된 적이 있었고, 수요에 비해 공급의 부족을 가져와서 중장기적으로 그 부작용이 나타났었기 때문에 정책 시행을 매우 조심스럽게 할 수 없었을 것이다. 결국 시행되었고, 몇 가지 부작용이 우려된다.

첫째로 이른바 풍선효과가 걱정된다. 핀셋 정책이라 하여 동 단위로 대상 지역을 지정하다보니 인근에 지정되지 않은 곳과의 차별을 느끼는 지역이 많고 지정되지 않은 곳의 분양가가 이번 조치로 낮아질 거라고 생각하는 사람은 많지 않은 것이 현실이다. 즉, 흔히 얘기하는 '로또 아파트'가 현실화될 것이기 때문이다.
지정된 지역에 영향을 미치는 아파트는 일반 건설 아파트보다는 재개발/재건축 아파트가 훨씬 많은데 분양가가 낮아질 것이므로 조합원의 분담금이 대폭 늘어날 수밖에 없는 것이고, 지정된 지역 인근의 미지정 지역은 분양자로 당첨된 사람과 조합원이 그 이득을 나눠가지는 현상이 나타날 것이다.
즉, 분양가가 인근 지역까지 확산되어 정부가 바라는 만큼 낮아지는 효과는 한정적일 것이라고 생각된다.

둘째로 이번 조치로 공급 위축이 우려된다. 앞으로 재개발/재건축이 추진하고 있는 곳들의 사업이 늦춰질 가능성이 높다. 적극 추진해야 하는 이유가 줄어들고 그 동력 또한 약해질 것이기 때문이다. 또, 정부가 밝힌 대로 추가 지정에 대한 불안감이 상존하기 때문이기도 하다.

정부가 분양가 상한제를 시행하게 된 이유에 대해서는 이해가 된다. 투기과열지역 중심으로 끊임없이 상승하고 있는 신규 아파트의 분양가가 수도권과 지방 대도시의 주택 가격 자체를 끌어올리고 있는 가운데 대출 규제나 청약 규제 등으로는 한계를 느꼈기 때문일 것이다. 그리고, 시행 후 해당 지역들에 대해서는 상승세가 진정되는 효과도 어느 정도 있을 것이라고 생각된다.

하지만, 규제로 일관된 정부의 주택 정책이 지금은 누더기가 된 느낌이다. 앞으로 얼마나 더 규제 정책들이 나와야 주택 가격이 안정될까? 이제 정부의 정책 패러다임을 전환할 것을 제안한다.

규제 정책에서 공급 정책으로 전환하여 대한민국을 좀 더 넓게 활용하길 희망한다. 수도권 인구 분산 정책을 대대적으로 시행하고, 건설사들이 주택을 건설하는 데 규제를 대폭 줄여주고 오히려 소형 주택과 임대주택을 많이 지을 경우 법인세 면제나 택지 확보에 인센티브를 주는 등 독려하는 것이 좋다고 생각한다.

대신 보유세 개편을 통하여 다주택자가 필요 이상으로 주택을 보유하는 것이 크게 유리하지 않도록 하고, 주택임대 사업자에 대한 혜택을 줄이되 매도 금지 규정도 철폐하여 시장에 매물로 나오기 쉽도록 해야 한다. 지금은 주택임대 사업자들이 보유한 100만채 이상의 집을 팔기 힘들도록 정부가 계속 묶어 놓고 있지 않은가?
이번에 분양가 상한제에 해당되는 집도 장기간 팔기 힘들도록 또 묶어 놓았다. 그렇지 않아도 신규 주택 인허가 물량이 줄어들고 있고 기존 주택의 거래가 힘들도록 하는 규제도 계속 나오고 있는데 집값이 오르지 않으면 오히려 이상하지 않은가?

출처 : 국토교통부

2019-11-13 손영주 기자

매매연출

법정지상권

토지와 건물 주인이 분리되면

토지의 주인과 토지 위의 건물 주인이 다른 경우가 가끔 있는데, 법정지상권이 있으면 토지 주인이라고 할지라도 마음대로 그 토지 위의 건물을 철거하거나 철거를 강제할 수 없다.

법정지상권은 토지와 건물의 주인이 원래는 한 사람이었다가 건물에만 제한물권이 설정되었다가 이후 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자의 보호를 위하여 법적으로 법정지상권이 주어진다.

이는 등기가 되어 있지 않아도 성립하는 물권에 해당되는데, 일반적으로 부동산 경매에서 권리 분석할 때 중요하게 다루는 항목이기도 하므로 경매에 응찰하는 사람은 이를 면밀히 확인해야 할 것이다.

2020-10-21 손영주 기자

부동산 허위 매물

공인중개사법 개정, 단속 시작

공인중개사가 매물을 광고할 때 그동안 거래가 완료된 매물이나 이른바 '미끼용' 매물을 통하여 소비자 상담을 일단 받은 후 상황을 설명하고 대체 매물을 안내하는 방식이 통용되었었는데, 이제 새롭게 공인중개사 법이 개정되어 그렇게 할 경우 단속 대상이 된다.(2020년 8월 21일 시행)

이를 어길 경우 과태료 최대 500만원까지 부담하도록 한 것이다.

보통 3가지 유형의 허위 매물이 있었는데, 첫째는 집주인이 의뢰하지도 않은 매물을 올리거나 이미 계약이 완료된 매물을 올린 경우이고, 둘째는 가격, 면적, 평면도, 사진 등의 정보 중 일부가 허위 또는 과장되게 표시된 경우이다.

셋째는 입지조건, 생활여건 등 매도인에게 불리하게 적용될 수 있는 정보를 누락시키거나 축소하여 올린 경우이다.

소비자는 그동안 공인중개사 간의 과열 광고 경쟁의 영향으로 헛걸음을 하거나 중요 사실을 계약 직전에 알게 되는 등 불편과 실망감을 느끼는 경우가 많았는데, 최근 법 개정으로 좀 더 정확한 정보를 접할 수 있게 된 것이다.

다만, 시중에 매물광고 내용이 대폭 줄어들어 또 다른 의미에서의 불편함이 초래되고 있는 것은 개선되어야 할 대목이다.

2020-10-14 손영주 기자

부동산거래
전자계약시스템

공인중개업소 방문하여
휴대폰 인증으로 전자계약 체결

부동산거래 전자계약시스템은 종이 계약서를 대체하여 온라인으로 계약하는 것으로써 본인 명의의 휴대폰을 지참하고 공인중개사 사무소를 방문하면 된다.

다만, 해당 공인중개업소가 전자계약시스템에 회원으로 가입되어 있어야 한다.

전자계약시스템으로 거래가 가능한 공인중개사 사무소인지를 미리 조회하는 방법은 https://irts.molit.go.kr 사이트를 방문하여 중개/법무서비스 페이지에서 중개사무소 찾기를 이용하여 조회가 가능하다.

현재는 휴대폰으로 본인 인증을 하고 있으므로 반드시 휴대폰을 소지하고 있어야 한다.

전자계약은 매매뿐만 아니라 전세와 월세의 경우에도 이용이 가능하다.

전자계약으로 거래하면 담보대출받을 때 최대 0.2% 추가 인하 혜택이 주어지며, 계약서를 따로 보관할 필요도 없고 주택 임대차 확정일자도 자동으로 부여된다는 이점이 있다.

무엇보다도 전자계약을 이용하면 계약서의 위변조 우려가 없고 거래 당사자 신분확인이 명확하여 거래 사고의 확률도 낮아진다.

부동산 전자계약 제도는 2017년 8월부터 전국적으로 시행되고 있으며, 아직 종이 계약서 이용에 비해서는 이용률이 미미한 상태이지만 점차 그 비율은 높아지고 있다.

2020-9-30 손영주 기자

압류와 가압류

빚 진 사람이 돈을 못 갚은 경우

압류와 가압류는 똑같이 빌려준 돈을 기한이 넘었는데도 못 받고 있는 경우에 법원에 신청하여 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 조치이다.

가압류는 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보함으로써 장래에 강제집행을 하기 위한 조치이지만, 사실상 채무자에게 심리적으로 압박을 가해 빨리 상환 받기 위한 성격이다.

압류는 재산의 처분금지, 시효중단, 우선 징수 등의 효력이 있고, 압류 재산으로부터 발생하는 과실에도 압류의 효력이 미치며, 경매나 공매를 통하여 돈을 돌려받을 수 있게 된다.

다만, 세입자의 경우 세 들어 살고 있는 집이 압류되어도 대항력을 갖췄을 때에는 집을 비워주지 않아도 된다.

2020-9-23 손영주 기자

재개발 투자할 때

헐릴 집이라고 간과는 금물

재개발 지역에 투자를 하는 이유는 일반분양 가격보다 저렴하게 분양받을 수 있는 조합원 자격을 얻기 위함이고, 궁극에는 투자 이익을 극대화하기 위함이다.

어떤 사람은 해당 부지에 위치해 있는 집이 머지 않아 헐릴 집이라고 생각해서 대충 보고 부동산 등기사항 전부증명서만 보고 매매계약을 하는 경우도 있는데 의외로 추가 비용이 계속 들어가는 경우도 있으므로 유의해야 한다.

기존 주택에 세입자가 거주하는 경우 지붕에 비가 새거나, 상하수도에 문제가 생기거나 전기 누전이 자주 발생하는 등 수리 비용이 빈번하게 발생하기도 한다.

특히, 재개발의 경우 장기간 진행되기 때문에 상당한 비용이 들어갈 수 있다.

즉, 재개발 가능성을 예측하여 그때까지의 유지관리 비용이 많이 들지 않도록 사전에 잘 살펴보고 투자하는 것이 좋다.

2020-9-16 손영주 기자

청약가점제

청약가점제로 당첨된 사람은 재당첨이 전국적으로 제한된다.

'청약가점제'는 청약 당첨자를 정하기 위하여 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등에 따라 점수를 산정하는 것을 의미한다.

무주택 기간 점수 산정은 기본 2점이고, 무주택 기간이 1년마다 2점씩 추가되어 최고 15년 이상일 때를 최고점으로 하여 32점까지 받을 수 있다.

청약통장 가입 기간은 기본 1점이고, 가입 기간 1년마다 1점씩 추가되어 최고 15년 이상일 때를 최고점으로 하여 17점까지 받을 수 있다.

부양가족 수는 기본 5점이고, 6명 이상일 때를 최고점으로 하여 35점까지 받을 수 있다.

투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전량 청약가점제 적용을 받는데, 청약가점제로 당첨된 사람은 재당첨이 전국적으로 제한되므로 숙지하여야 한다.

참고로 투기과열지구는 현재 서울 전체, 경기도 과천시, 세종시, 경기도 성남시 분당구, 대구시 수성구이다.

2020-9-9 손영주 기자

경매 낙찰 후 항고

1주일내 항고 사항 확인 필수

법원에서는 낙찰 후 1주일 이내에 해당 낙찰에 대해서 '허가' 또는 '불허가' 결정을 선고하는데, 이 기간을 '낙찰 기일'이라고 한다.

'불허가' 나는 경우는 보통 이해관계인이 이의를 신청하여 법원에서 정당하다고 인정한 경우이다.

또, 농지의 경우 낙찰받은 사람이 낙찰 기일까지 '농지취득 자격 증명원'을 법원에 제출하지 않았을 때도 '불허가' 결정이 난다.

낙찰자에게 아무런 하자가 없이 1주일이 지났을 때 낙찰 허가 결정을 고지하게 되는 것이다.

이의제기 즉 '항고'는 낙찰허가결정이 난 후 1주일 안에 해야 하며, 항고인은 법원에 '항고보증금'으로 낙찰 대금의 10%를 공탁해야 한다.

만약 항고가 기각되면 항고 보증금을 돌려받지 못하기 때문에 실제로는 항고사례가 매우 드문 상황이다.

2020-8-26 손영주 기자

종합부동산세

재산세와는 별도로 추가 징수

종합부동산세(이하 약어로 '종부세')는 기존의 재산세와는 별도로 부동산을 많이 보유할수록 추가로 세금을 부과하는 국세이다.

다시말해 정부가 일정 기준을 초과하는 주택과 토지를 보유하고 있는 사람에게 누진세율을 적용해 세금을 더 부과하고 있는 것이다.

2005년 노무현 정부 때부터 부과되기 시작했으며 이명박 정부 때는 다소 완화되기도 했었다.

고가의 부동산을 다수 보유할수록 더 높은 금액의 세금이 부과되기 때문에 부동산 소유의 집중을 막고 투기 억제의 효과도 노린 정부의 대표적인 부동산 수요 억제 정책이라고 할 수 있다.

2005년 시행 때는 부동산 소유자 개인별로 과세되었다가 2006년부터 종합부동산세 과세 기준이 세대별 합산 방식으로 바뀌었고, 2008년에는 세대별 합산이 위헌판결을 받음에 따라 다시 개인별 합산으로 변경되는 과정을 겪기도 하였다.

이번 7.10 부동산 대책에서는 개인이 "3주택 이상 및 조정대상지역 2주택"에 대해 과세표준 구간별로 최소 1.2%에서 최대 6.0%까지 세율이 적용되게 되어 이전보다 대폭 높아졌다.

시가 8억원 ~ 12.2억원 다주택자의 경우 기존에는 0.8%의 세율을 적용받았었는데, 이번에 1.2%로 높아졌고, 시가 15.4억원 ~ 23.3억원 구간의 다주택자의 경우 기존에는 1.6%였는데, 이번에 2.2%로 높아져 세 부담이 더욱 가중되었다.

2019년 기준으로 전국의 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용 대상은 0.4%)로서 비중이 많지는 않지만 향후 더 비중이 증가하지 못하도록 하는 것도 정부의 의도로 볼 수 있고, 자본을 많이 가진 자산가들이 부동산을 너무 많이 보유하지 못하도록 정부가 세금으로써 제어를 가해 나가고 있는 것이다.

2020-7-22 손영주 기자

법정 지상권

토지와 건물은 별개이다

우리나라 민법에서 토지와 건물은 별개로 규정하고 있다.

지상권은 한마디로 토지를 사용할 수 있는 용익물권으로써 해당 토지 위에 건물을 지은 경우 토지가 팔리더라도 그 건물에 대해서는 권리를 보유할 수 있는 것이다.

그럼 법정지상권은 왜 생기는 것일까?

보통 처음에는 토지와 건물의 소유자가 한 사람인 경우가 대부분이다. 하지만, 매매나 경매 등을 거치면서 토지 주인이 바뀌는 경우에 건물만 소유자가 다르게 되는 것이다.

법에서는 정당한 법적 요건으로 건물을 소유한 경우 토지 소유자가 바뀌더라도 건물주가 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
다만, 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지사용료를 받을 수는 있다.

2020-7-8 손영주 기자

경매에서 대항력

세입자로 기한 동안 살 권리

경매에서 대항력은 후 순위 권리자의 경매 실행으로부터 임대 기간 동안 권리를 보장받는 것을 의미한다. 물론 대항력을 가지고 있는 경우 보증금도 보장받게 된다.

그럼 대항력은 언제부터 생기는 것일까?
대항력은 임대차 계약 후 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 날의 그 다음날부터 생긴다.
그리고, 실제로 거기에 사는 것과 주민등록 상태가 유지되어야 대항력도 유지되므로 주민등록만 옮겨 놓고 다른 데서 살게 되면 대항력도 사라짐을 유의하여야 한다.

만약 집이 다른 사람한테 팔렸을 경우에는 집을 산 사람은 그전 집 주인의 권리와 의무도 승계 받기 때문에 기존 임차인은 임차 만료일까지 그 집에 그대로 살 수 있게 된다.

다가구주택은 주민등록을 할 때 지번만 기재해도 되지만 다세대주택은 그 집의 지번과 동 호수까지 기재하여야 한다.

가끔 다세대주택의 지번과 ㅇㅇ빌라 ㅇ층 등만 기재했다가 대항력 주장을 하지 못하는 경우도 있으므로 유의하여야 한다.

2020-7-1 손영주 기자

말소기준권리 예시

등기부상 권리분석표에서 찾기

등기부상 권리 분석할 때 말소기준권리를 찾은 경우 그 권리 후 순위에 있는 것은 모두 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

예를 들어 감정평가액이 5억원인 부동산, '2015년 1월 1일 홍길동으로 소유권이전 청구권 보전가등기' 등재, '2016년 12월 5일 국민은행 저당 4억원' 등재, '2017년 1월 8일 우리은행 5,000만원 가압류' 등재, '2017년 3월 3일 새마을금고 저당 2억원' 등재된 상태에서 2019년 5월 10일 새마을금고에서 강제 경매를 신청하여 낙찰받는 경우 말소기준권리는 어느 것이 될까?

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 경매개시결정등기, 저당 및 근저당, 압류 및 가압류, 담보가등기이므로 '2015년 1월 1일 홍길동 소유권이전 청구권 보전가등기' 건은 말소기준권리가 될 수 없고, 조건 중 가장 빠른 '2016년 12월 5일 국민은행 저당 4억원'이 말소기준권리가 되고, 그다음에 있는 건들은 낙찰로 인하여 소멸되는 것이다.

2020-6-10 손영주 기자

경매 권리분석이란?

낙찰자에 인수되는 권리 파악

주로 법원 경매로 나오는 부동산은 금융기관 등에서 저당권이 설정된 상태에서 채무를 제때 상환하지 못한 경우가 대부분이다.

낙찰자 입장에서 보면 저당권은 경매에서 낙찰받는 순간 자동으로 모두 소멸되므로 문제 되지 않는다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 '말소기준권리'인데, 낙찰가 기준으로 해서 경매개시결정 기입등기, 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 중에서 시기적으로 가장 앞선 것이 말소기준권리가 된다.

그 말소기준권리를 기준으로 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 판별해 내는 것이 권리분석의 핵심이다.

권리분석은 등기부등본, 경매정보지, 법원 비치 서류 등을 보고 하는데 여기에 나와 있지 않는 사항도 있을 수 있으므로 반드시 현장을 몇 번 방문하는 것이 좋다.

해당 지역의 행정복지센터에 가서 해당 부동산에 세입자가 등록되어 있는지도 알아보고, 근처 주민이나 마트 등을 방문하여 실제 거주 여부도 물어보는 것도 도움이 된다.

2020-6-3 손영주 기자

경락 후 말소 권리

별도 등기 토지는 근저당권이
소멸되지 않을 수도

경매에서 낙찰자가 결정되면 등기부등본에 나와 있는 모든 저당권은 말소되기 때문에 낙찰자한테 부담이 넘어오지 않는다.

또, 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 있는 용익물권 즉, 지상권, 지역권, 전세권 등이 있어도 이 역시 말소되고, 말소기준권리보다 뒤에 있는 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기도 모두 말소된다.

따라서 말소기준권리보다 날짜가 앞에 있는 것이 얼마나 있는가를 살피는 것이 중요하다.

경매 기입 등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 최우선 변제를 받을 수 있는데 이는 배당금에서 변제되기 때문에 낙찰자가 인수하는 것은 아니기 때문에 걱정하지 않아도 된다.

단. '별도 등기'가 되어 있는 토지에 근저당권이 설정되어 있다면 그것은 소멸되지 않을 수 있으므로 유의해야 한다.

2020-5-27 손영주 기자

경매에서 인수되는 권리

경매 낙찰자가 부담해야 하므로 권리 분석 시 유의

경매에서 법정 지상권과 유치권은 낙찰자가 순위와 상관없이 인수해야 하기 때문에 유의하여야 한다.

이 2가지는 부동산 등기부등본에 나와 있지 않기 때문에 미리 자세하게 알아보지 않으면 놓칠 수 있는 부분이다.

법정 지상권의 경우 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우이므로 땅을 낙찰받았다고 해도 건물주 때문에 땅에 대해 제대로 권리 행사를 할 수 없는 경우도 발생한다.

법원 비치 서류에 '경매 외 건물 소재'라고 표시되어 있으므로 현장 답사를 통하여 건물주 권리 사항을 미리 알아보아야 하고, 유치권의 경우에도 법원 비치 서류에 '점유 상태'가 나와 있으나 현장 답사를 하여 실제 어떤 상태이며 유치권자가 누구인지를 알아보아야 한다.

또, 말소기준권리보다 앞서 날짜로 설정된 전세권, 지상권, 지역권도 낙찰자가 인수해야 되는 것이고, 말소기준권리보다 앞선 날짜의 가처분, 소유권이전등기, 청구권보전가등기, 환매등기, 대항력 등도 철저하게 확인하지 않으면 낙찰자가 해당 부동산을 좋은 가격에 낙찰받았다고 해도 인수되는 권리들 때문에 낭패를 보는 수도 있으므로 반드시 체크해야 한다.

선순위 전세권의 경우 낙찰자가 인수해야 되는 권리이지만 선순위 전세권을 가지고 있는 사람이 최초매각기일 이전까지 배당요구를 하면 해당 전세권은 낙찰자한테 인수되지 않고 소멸된다.

2020-5-13 손영주 기자

말소기준권리

경매 권리 분석의 핵심

경매에 참가하는 사람이 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받는가 보다 더 중요한 것이 '권리 분석'이다.

권리 분석 중에서도 '말소기준권리'가 가장 중요하다. 말소(抹消)의 의미는 지워져서 없어진다는 것이다.

말소기준권리를 기준으로 그보다 앞서는 권리 즉 선순위는 낙찰자가 인수해야 하지만, 그 보다 뒤에 오는 권리 즉 후순위는 말소되어 없어지므로 낙찰자가 인수할 의무가 없어진다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 경매개시결정등기, 저당 및 근저당, 압류 및 가압류, 담보가등기 등이다.

이 중에서 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

또, 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 선순위 임차인 등의 권리는 인수 대상이므로 인지하여야 하고, 유치권 등은 말소기준 등기와 관계없이 성질상 인수되는 권리이므로 반드시 주의가 필요하므로 철저하게 알아보고 임해야 할 것이다.

세입자가 있는 경우 세입자 전입 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 있는 것이 되고, 늦으면 대항력이 없는 것이 되기 때문에 배당받을 수 없다.

2020-5-6 손영주 기자

권리 우선순위

경매 물권, 채권, 소유권 등

경매에서 권리 분석을 잘 못하면 오히려 손해를 보게 되어 결국은 입찰 보증금을 포기해야 하는 상황이 생길 수 있다.

점유권·소유권·지상권·지역권·전세권·유치권·질권·저당권 등은 물권인데 소유권 이외의 물권은 소유권보다 우선하며 그중에서도 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다.

저당권이 설정되어 있는 주택의 경우 소유자가 대출금을 상환하지 못하면 경매에 붙여지는 경우가 많은데, 예를 들어 시세 1억원짜리 주택에 1순위 저당권이 6,000만원, 2순위 저당권이 3,000만원이 설정되어 있고, 경매에서 7,000만원에 낙찰되었다면 1순위 저당권자는 6,000만원을 다 찾아가지만, 2순위 저당권자는 1,000만원만 찾아갈 수 있고, 나머지 2,000만원은 손해를 보게 되는 것이다.

또, 경매에서 물권은 채권에 언제나 우선하는 것이 원칙이므로 예를 들어 전세권 설정이 되어 있지 않은 전세 계약의 경우 채권에 해당되므로 우선권이 없는 것이다.

다만, 대항력을 갖춘 전세 계약은 후에 성립한 저당권보다 우선권을 얻을 수 있다.

만약 채권이 여러 개 있는 경우에는 우선순위가 어떻게 될까? 채권 상호 간에는 우선순위가 없다. 즉, 먼저 성립한 채권이나 나중에 성립한 채권이나 평등한 순위를 가진다.

채권의 금액이 크거나 작거나도 상관없이 우선순위에 있어서는 평등하게 다루는 것이 원칙이다. 물론 배분을 할 때는 배분 가능 금액을 채권 금액의 크기에 따라 안분하여 배당을 받게 된다.

2020-4-22 손영주 기자

물권과 채권

물권은 누구에게나 주장 가능

물권은 물건에 대한 지배권 즉 권리를 의미한다.

경매에서의 물권은 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 유치권 등이 된다.

물권은 누구나 주장할 수 있는데 그중에서 저당권의 경우 돈을 빌리면서 담보로 설정된 부동산에 대해서 우선변제받을 수 있는 물권이 된다.

주택의 전세권은 법원에 등기가 되므로 물권에 해당되지만, 주택의 전세 계약 자체는 임차권 즉, 채권에 해당된다.

임대차 계약의 경우 원래는 채권의 성격을 가지고 있지만 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 다음날부터 대항력이 생기므로 대항력이 생긴 임대차 계약은 후 순위 권리자보다 우선적으로 변제받을 수 있으므로 주택임대차보호법에 의해 실질적으로는 물권과 같은 효력을 발휘하게 되는 것이다.

또, 물권은 누구에게나 주장할 수 있고 대항력이 발생하는데 반하여 채권의 경우에는 계약 당사자에게만 주장할 수 있다.

2020-4-15 손영주 기자

등기사항 전부증명서

구. 등기부 등본의 새 이름

등기사항 전부증명서는 그 문서 자체가 예전에는 '등기부 등본' 이었으나 2011년에 등기가 전산화되면서 민원 문서의 명칭이 바뀐 것이다.

아직도 등기부 등본이라고 얘기하는 사람들이 많고, 실제로 사회적으로 통용되고 있는 용어이기도 하다.

등기사항 증명서에는 표제부, 갑구, 을구가 있는데 표제부에는 부동산의 소재 지번, 지목, 면적, 건물명칭, 건물 내역, 등기원인 등 현황에 대해서 나와 있고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 있으며, 을구에는 소유권 이외의 권리 사항이 나와 있다.

참고로 입목 등기부, 공장재단 등기부, 광업재단 등기부도 있고, 의제 부동산에 해당하는 선박, 자동차, 항공기, 건설기계 등도 각각 등기부가 있다.

등기사항 전부 증명서는 부동산의 변경사항을 법원의 등기관이 전산으로 기록하는데 토지 등기사항 전부 증명서와 건물 등기사항 전부 증명서가 따로 있다.

경매에 참여하는 사람은 반드시 토지 등기사항 전부 증명서와 건물 등기사항 전부 증명서를 각각 확인해 봐야 한다.

왜냐하면 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우가 흔히 있기 때문이다.

2020-4-1 손영주 기자

현황조사서 오류

경매 낙찰자 책임의 경우가 많다

경매 입찰 전에 가장 기본적으로 살펴봐야 하는 것은 등기사항 증명서이고, 이를 바탕으로 현장 조사를 하는 것이 일반적이다.

여기에 법원에서 작성해 놓은 현황조사서도 권리 분석을 위해 중요하게 활용되고 있다.

법원에서는 경매 물건에 대해 부동산 내외부 상황, 점유관계, 임대차 보증금 등을 조사하여 물건명세서, 감정평가서 등과 함께 비치함으로써 경매 참가자들에게 정보제공의 기능을 한다.

또한 감정평가인에게도 참고 자료가 되어 최적의 감평 평가 금액을 산출하는데 활용된다.

하지만, 이 현황조사서를 100% 그대로 믿어서는 안 된다. 참고용으로 작성되는 문서이기 때문에 만약 권리관계나 임대차 보증금 등에 오류가 있다고 해도 법원이 책임지지 않는 경우가 대부분이다.

현황조사서는 법원 집행관이 조사 과정에서 현 점유자 등이 거짓 또는 오류로 진술을 하더라도 그대로 기재할 수밖에 없다.

따라서 경매에서 낙찰을 받고자 하는 참가자는 반드시 현황조사서는 참고용으로만 활용하고 실제 현장에 가서 나름대로의 방법으로 조사를 하여 판단자료로 사용해야 할 것이다.

특히, 임차인의 점유에 의한 권리관계와 유치권에 관한 조사는 필요에 따라 여러 번 방문하더라도 다양한 방법으로 조사를 하는 것이 안전하다.

임차인의 권리가 후 순위인 줄 알았다가 나중에 보니 선순위로 나타나 입찰보증금만 날리고 낙찰을 포기해야 하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

2020-3-25 손영주 기자

임차권 등기 명령

보증금을 반환 못 받는 경우

임대차 기간이 만료되었는데도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 임차인이 해당 임차주택의 관할 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다.

임차권 등기가 되면 임대 기간이 만료되어 만약 임차인이 이사를 가더라도 임차인에게 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

이때 임차권 등기와 관련된 비용도 임대인에게 청구할 수 있다.

따라서 주택을 임차하려는 사람이 시세보다 저렴한 집의 임대 매물을 계약하고자 하는 경우 반드시 법원에 전 세입자의 임차권 등기 여부를 알아보는 것이 중요하다.

이를 모르고 임차권 등기가 되어 있는 집을 계약했을 경우 그 임차인은 경매에서 소액 보증금 최우선 변제도 못 받기 때문에 꼭 유의하여야 한다.

2020-3-18 손영주 기자

임차권 소멸

대항력이 있으면 소멸 안됨

살던 집이 경매로 넘어가서 누군가에게 낙찰이 되면 민사집행법에 의하여 해당 임차권이 소멸된다.

하지만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 소멸하지 않으므로 그 집에 보증금 받을 때까지 살 수 있는 권리가 있다.

만약 임차인 보다 선순위 저당권을 가진 사람이 없을 경우에는 대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있다면 1순위 배당을 받을 수 있다.

1순위로 배당받았는데도 불구하고 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 그 집에 계속 살 수 있다.

즉, 보증금 잔액에 대하여 낙찰받은 경락인에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있는 것이다.

따라서 경매에 참여하는 사람은 권리 분석을 철저히 하여 임차인의 보증금에 대하여 경락인에게 어느 정도 책임이 있는지를 잘 살펴보고 낙찰에 임해야 할 것이다.

2020-3-4 손영주 기자

임차인이 강제경매

임차주택에 살면서 경매 진행

살고 있는 집의 전세 보증금을 돌려받지 못해 다른 곳으로 이사를 나가지 못하는 경우 임차인은 법원에 강제경매를 신청할 수 있다.

임차인은 임대 계약서상 기간 만료일이 되면 주택을 인도해야 하는 의무가 있는데 반하여 임대인은 그날에 전세 보증금을 반환해야 하는 의무가 있다.
즉, 동시 이행관계가 형성되어 있는 것이다.

이런 경우 임차인은 전세 보증금을 돌려받을 때까지 계속 그 집에 거주하면서 소송을 진행해도 되므로 기간이 지났다고 해서 이사 나가지 않아도 된다.

2020-2-26 손영주 기자

보증금 우선변제권

경매 시 임차인 보증금 보호는?

보증금 우선변제권의 의미는 경매에서 임대 보증금을 후 순위 권리인에 앞서서 우선 변제받을 수 있는 권리를 의미하는데, 경매에서 제3자가 낙찰받더라도 임차인이 보증금을 되돌려 받기 위해서는 대항력과 주택 임대차 계약서에 확정일자를 받아 놓아야 한다.

대항력을 갖추는 조건은 주택을 실질적으로 인도받아야 하며 주민등록이 되어 있어야 한다.

확정일자는 집 주인의 동의가 필요치 않으므로 읍면동 사무소, 법원, 공증사무소 등에 가서 신청하면 무료로 가능하다.

주민등록이 된 상태에서는 확정일자를 받는 즉시 그 효력이 개시되며, 주민등록이 된 날짜와 확정일자가 동일한 경우에는 주민등록이 된 그 다음날부터다.

임대차 보호법에서 임차인이 계약 만기일에 보증금을 돌려받지 못할 경우 법원에 강제 경매를 신청할 수 있고, 아니면 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에 살수 있는 권리도 있다.

2020-2-19 손영주 기자

부동산 점유 이전
금지 가처분

새로운 점유자 발생을 대비하여

경매에서 낙찰자가 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기하는 경우에는 반드시 해당 부동산에 대하여 '부동산 점유이전 금지 가처분 신청'도 해야 한다.
법원은 이를 접수한 후 직권으로 '가처분 금지 결정'을 내리게 된다.

'가처분 금지 결정'이 내려지면 채무자가 점유하고 있는 것을 타인에게 이전하지 못한다.

만약 '가처분 금지 결정' 전에 다른 점유자가 새로 들어와 있을 경우 새로운 점유자에 대해 다시 인도명령이나 명도소송을 진행해야 하므로 부동산을 명도 받는 기간이 늘어나거나 명도 절차가 복잡해진다.

법원의 결정에도 불구하고 점유자가 새로운 점유자한테 넘긴 경우 강제집행의 대상이 된다.

2020-2-5 손영주 기자

경매 후 인도 방법

인도명령 안되면 명도소송

경매에서 부동산을 낙찰받고 대금 납부 후 등기를 했다고 해서 바로 해당 부동산을 사용할 수 있는 것은 아니다.

기존 점유자가 있는 경우 공간을 비워줘야 가능하다. 임차인이 있는 경우 주로 이사비 상당의 금전을 제공하고 인도받는데 정해진 금액은 없고 상호 합의로 정하는 것이 보통이다. 실제로는 이사비보다 어느 정도 더 보태서 지급하는 것이 일반적이기는 하다.

만약 합의가 안 될 경우에는 점유자가 인도명령 대상자에 속한다면 법원에 인도명령을 신청하는 수밖에 없다.

인도명령은 대금을 납부한 후 6개월 이내라야 하는데 이를 넘기면 명도소송을 해야 한다.

법원에서 인도명령을 했는데도 점유자가 버틸 경우에는 법원 집행관이 강제로 인도 집행을 하게 되어있다.

유치권자, 법정지상권자, 선순위 대항력을 가지고 있는 임차인은 낙찰자가 인수해야 하는 경우이기 때문에 인도명령의 대상이 아니다.

즉 낙찰자의 비용 부담으로 내 보내야 한다. 이런 경우를 모르고 경매 낙찰을 받는 경우가 없도록 유의하여야 한다.

2020-1-29 손영주 기자

경매 낙찰후 세금

낙찰금액 기준으로 취득세 납부

경매에서 부동산을 낙찰받은 후에는 반드시 취득세를 내야 한다. 법원에 소유권 등기를 하기 위해서는 취득세 납부 영수증을 첨부해야 하기 때문이다.

주택의 경우에는 낙찰금액과 면적에 따라 다른데 낙찰대금의 1% ~ 3% 사이에서 취득세를 납부하고, 농지는 3%, 그 외 부동산은 4%이다.

또, 취득세와 함께 내는 세금이 있는데, 바로 농어촌특별세와 지방교육세이다.
농어촌특별세는 국민주택 규모인 85제곱미터 이하는 없고 그 이상은 낙찰가격과 상관없이 0.2%이다.
지방교육세는 취득세의 1/10을 납부하면 된다.

낙찰 금액 6억원과 9억원을 기준으로 취득세가 결정되기 때문에 낙찰금액을 적을 때 이를 감안하는 것이 취득세를 절약하는 데 도움이 된다.
무턱대로 적어 넣었다가는 나중에 후회하는 경우도 생길 수 있기 때문이다.

2020-1-22 손영주 기자

경매 재매각

새매각과 재매각의 다른 점

경매에서 신규를 제외하고는 새매각과 재매각이 있는데 우선 새매각은 경매에 등록된 물건에 대해서 매수 신청이 없는 경우 즉 유찰된 경우에 새로운 매각일을 정해서 실시하는 경매를 의미한다.

또는 최고가격 매수인이 결정되었다가 경매 절차상의 하자 등으로 법원에서 매각을 허가하지 않는 경우도 있는데 이때에도 새매각으로 분류하여 경매를 실시한다.

경매에서 유찰된 사건은 새매각 경매를 실시할 때 감정가격에서 법원에 따라 20% ~ 30% 인하된 금액부터 시작한다.

재매각이란 최고가격 매수인이 결정되었지만 매각 대금 납부기한 내에 매수인이 대금을 납부하지 않은 상황이고, 차순위 매수 신고인도 없을 때는 법원에서 재매각으로 경매를 실시한다.

차순위 매수 신고인이 있었다 하더라도 대금 납부를 하지 않으면 역시 법원은 재매각으로 경매를 실시하게 되어 있다.

이렇듯 재매각은 법원이 직권으로 경매를 실시하는 것인데 새매각과는 달리 재매각에서는 감정평가금액에서 가격 저감은 없으며 경매 입찰보증금을 20%로 인상하여 경매를 실시하는 것이 특징이다.
이때 재매각시 전 낙찰자의 입찰보증금은 반환되지 않는다.

2020-1-8 손영주 기자

경매 소유권 취득

대금 납부와 동시에 소유권 취득

경매에서 매각 허가 결정이 되면 법원에서는 대금 지급 기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 통지하도록 되어 있다.

일반적으로 대금 지급 기한은 매각허가 결정이 난 후부터 1개월 이내이다.

여기서 중요한 점은 일반적인 부동산 거래와는 달리 경매에서는 등기와 관계없이 낙찰 대금을 납부하는 것과 동시에 부동산 소유권을 취득한다.

낙찰자가 대금 납부와 함께 서류를 제출하면 법원에서는 매각허가 결정 문서를 해당 등기소에 보내고 등기소에서 등기하기 때문이다.

2020-1-1 손영주 기자

경매 낙찰 허가

즉시 항고 없으면 허가

경매에서 해당 물건이 특정인에게 낙찰되면 법원에서는 입찰이 종료된 후 7일 이내에 이해관계인에 대한 진술을 서면 또는 구두로 듣고 나서 법원 직권으로 허가를 할 것인지 불허가를 할 것인지를 결정하는데, 이 기간을 법률 용어로는 '매각결정기일' 이라고 한다.

법원에서는 매각 결정 기일로부터 7일 이내에 이해관계인의 즉시 항고가 없으면 매각 허가 결정을 하게 되는데, 만약 이해관계인이 항고를 하려면 낙찰금액의 10%를 항고 보증금으로 공탁하도록 민사 집행법에 나와 있다.

이때 만약 이해관계인이 한 항고가 법원에서 기각이 될 경우에는 항고 보증금으로 공탁한 금액 전부가 몰수되므로 항고할 때는 매우 신중을 기하여야 할 것이다.

항고인이 임차인일 경우에는 다른데, 항고가 기각되면 항고 일로부터 기각 결정일까지의 경락대금에 대한 연 25%의 이자를 공제한 나머지 금액은 환급받을 수 있다.

실제로는 항고 보증금 몰수 제도 때문에 2002년 이 법이 제정된 이후에는 항고 사례가 미미하다.

2019-12-18 손영주 기자

경매 입찰

입찰 시 준비물

부동산 경매 물건 리스트를 보면 신규 입찰인 경우 감정가의 100%가 최저 매각가이지만 유찰될 때마다 전국 지역별 법원에 따라 조금씩 다르기는 하지만 20% ~ 30%씩 최저 매각가가 떨어진다.

최근에는 수도권이나 대도시 아파트의 경우 1차에 바로 낙찰되는 곳도 종종 있기도 하다.

아파트 상승기에 있는 지역일수록 그와 같은 현상이 발생하기도 하는데 감정가격의 산정 시기가 보통 6개월 정도 전이기 때문에 그 사이에 가격이 상승했거나 상승할 가능성이 높은 경우이다.

경매 물건에 입찰하고자 할 때는 등기사항증명서를 통하여 권리분석을 하되 반드시 현장답사와 주변 이웃이나 부동산 사무소 등을 통하여 해당 물건의 이용 실태나 전망 등을 알아보는 것이 좋다.

경매일 3일 전에 법원에 가서 법원 비치 서류를 확인하여 최종적으로 다른 변동은 없는지도 살펴본 후 입찰 당일에는 도장, 주민등록증, 필기구, 입찰보증금(현금으로 최저 매각가의 10%)을 준비해 가야 한다.

이때 입찰보증금이 10원이라도 부족하면 안 되므로 주의해야 한다.

또, 입찰표를 작성하여야 하는데 1장의 입찰표에는 반드시 1개 물건에 대해서만 작성해야 한다. 만약 착각하여 2개 이상의 물건 사건번호나 물건번호를 기재하게 되면 무효 처리되기 때문에 주의하여야 한다.

입찰 봉투에는 입찰자용 수취증이 붙어 있는데 절취하여 보관했다가 입찰에서 떨어졌을 경우 입찰보증금을 반환받을 때 제시하면 된다.

2019-12-11 손영주 기자

세입자 집 경매

경매개시결정 후에는

피담보채권에 저당권을 보유하고 있는 은행 등 금융기관이 해당 기일 내에 원금이나 이자를 받지 못할 경우에 보통 3개월까지는 독촉하여 낼 수 있는 기회를 부여하다가 그 이후에는 좀 더 독촉하는 경우도 있지만 결국에는 법원에 임의경매를 신청한다.

법원은 경매신청 접수가 되면 2일 내로 경매개시결정을 하게 되고 경매개시결정을 하면 그 즉시 해당 부동산은 압류조치가 된다.

압류가 진행되어도 그 부동산에 대해서 압류를 하는 것이지 그 곳에 살고 있는 세입자의 물건은 해당되지 않는다.

압류는 채무자가 재산을 처분하는 것을 금지시켜서 법원이 확정 판결이나 강제 집행을 위한 보전 수단이다.

경매개시결정이 되면 등기부에도 그 내용이 기입되어 등기부등본을 열람하거나 발급받아 보면 갑구에 기록되어 있는 것을 확인할 수 있다.

경매개시결정 후에는 법원이 감정평가기관을 통하여 매각 가격을 평가하는데 이 가격이 경매에서 최저가격이 된다.

경매개시결정 후 약 6개월 정도 지나면 최초매각기일 즉 첫 경매 날짜가 결정된다.

이때 법원은 최초매각기일 14일 전에 일간 신문 공고를 하게 되고 경매 7일 전부터는 매각물건명세서, 현황조사 보고서, 감정평가서를 법원에 비치함으로써 일반인이 열람할 수 있다.

세입자의 경우 경매개시결정이 되고 집이 압류가 되어도 일단은 그 집에 살 수는 있으므로 전문가에게 의뢰하거나 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 선순위 채권자 현황, 전입 신고가 언제 되었는지, 확정일자는 받아 놓았는지 등도 반드시 체크하여 보증금을 돌려받을 수 있는지, 앞으로 어떻게 하면 좋을지 잘 살펴봐야 할 것이다.

또, 세입자는 이해 관계인이 되므로 해당 경매에 대해서 정보를 잘 알 수 있는 입장이며 자금 여력에 따라서는 본인이 직접 경매에 입찰자로 참여할 수도 있다.

2019-11-27 손영주 기자

경매 참여 방법

컨설팅 업체 또는 직접 입찰

부동산 경매는 일반 매물보다 저렴하게 매입함으로써 부동산 투자 수익을 높이기 위한 수단으로 각광을 받고 있다.

경매에 관련된 지식이나 경험이 부족한 사람은 전문가한테 의뢰하여 대행을 맡기거나 자문을 받아서 참여하는 것이 좋다.

자칫 오판을 하게 되면 입찰 보증금을 돌려받지 못할 수도 있고, 가치가 떨어지는 물건을 낙찰받아 문제가 되는 경우가 있기 때문이다.

경매 컨설팅 업체를 이용하면 업체마다 다르지만, 보통 10만원 ~ 20만원 정도의 가입비나 연회비를 내고 낙찰이 되었을 때 감정가의 1.5% ~ 2%의 낙찰 수수료를 지불하는 경우가 많다.

대형 물건의 경우는 비율보다는 일정 금액을 정하여 대행 계약을 맺는 경우도 있다.

경매 컨설팅 업체는 물건 소개, 권리 분석, 현장 답사, 가치 분석, 입찰부터 낙찰까지 컨설팅이나 대행을 해 주는데, 반드시 구두로 말고 서면으로 계약서를 작성하여야 뒷 탈이 없으므로 유의하여야 한다.

개인적으로 직접 입찰에 참가할 때는 대법원 경매 사이트에 공개되는 정보와 신문 공고 정보를 살펴본 후 반드시 법원 비치 서류를 확인하여야 한다. 임대차 관계나 권리관계를 제대로 파악하기 위함이다.

법원 비치 서류는 민사집행과에 비치되는 서류와 경매 당일 입찰법정에 비치되는 서류가 있는데, 경매 당일 비치 서류에는 권리관계 변동사항, 채권신고서, 전입신고자의 주민등록등본, 기타 경매 진행상의 관계 서류 등이 포함되어 있다.

예전에는 경매를 통한 부동산 매입이 재테크 수단으로서 큰 기회가 되는 경우가 많았는데, 최근에는 정보가 많고 경매 참여자 수도 많고 해서 낙찰가율이 생각보다 높은 경우가 많으므로 옥석을 제대로 가리기 위한 남다른 노력이 필요하다.

2019-11-20 손영주 기자

모델하우스 제대로 보는 방법

인테리어에 현혹되지 말자!

신문, 방송, 인터넷, 전단지, 현수막 등 다양한 경로를 통하여 부동산 분양광고를 접할 수 있는데, 대부분 필수적으로 운영하고 있는 것이 바로 '모델하우스(견본주택)'이다.

특히 아파트나 오피스텔의 모델하우스가 많은데 입구서부터 고객을 사로잡기 위해 화려한 인테리어가 되어 있다.

우리는 이에 현혹되지 말고 냉철하고 다양한 각도로 해당 부동산을 살펴봐야 할 것이다.

첫째. 단지나 건물의 세대수를 체크하자. 보통 1,000세대 이상이 좋다. 세대수가 적은 경우 관리비도 큰 단지보다 높은 편이고 집값 상승에도 마이너스 요인이 될 수 있기 때문이다.

둘째. 단지 내 편의시설을 체크하자. 요즘은 휘트니스센터, 도서관, 탁구장, 회의실, 노인정 등은 기본이고 골프연습장이나 어린이집이 들어서 있는 곳도 늘어나고 있다.
집 자체도 중요하지만 단지 내 편의시설이 집의 가치를 높여주기 때문이다.

셋째. 단지 주변 환경을 체크하자. 교통환경, 녹지공간, 근린생활시설 등 시대가 발전할 수록 삶의 질을 높이기 위한 환경 조건에 대한 비중이 높아지기 때문이다.

넷째. 아파트 동간 간격과 거실 간 뷰가 사생활 침해 요인이 없는지를 봐야 한다.
예전에는 햇볕 잘 들고 집 구조가 좋으면 다른 요인들은 크게 생각하지 않았는데, 요즘은 개인 간 프라이버시를 중요하게 생각하는 경향이 크다.

다섯째. 주차장 출입구 근처는 피해야 한다. 모델하우스 볼 때는 잘 몰랐는데 이사 들어가서 보니 주야로 드나드는 차 소리 때문에 불편을 느끼는 경우가 많다.
지하 주차장 출입구와 관련된 위치인지 잘 살펴볼 필요가 있다.

여섯째. 내부 동선을 파악한다. 안방에서 거실로 가기 위해 다른 방을 거쳐야 한다거나 거실과 주방이 너무 떨어져 있는지, 아이들 방과 안방이 너무 가깝지 않는지도 봐야 한다.
아이들 어른 구분 없이 요즘은 자기만의 시간을 간섭없이 즐기기 원하는 사람들이 늘어나고 있기 때문이다.

일곱째. 조명이나 고급 가구에 현혹되지 않기. 모델하우스를 장식해 놓은 견본 가구들이나 조명은 집을 돋보이게 하기 마련이다.
촬영이 금지되어 있는 곳이 많으므로 바닥, 욕조, 싱크대 등 브랜드명이나 재질 등을 메모해 놓으면 나중에 전혀 다른 것으로 시공되는 경우에 이의를 제기할 수 있다.

여덟째. 마지막으로 공사 현장을 방문해 봐야 한다. 주변에 혐오시설은 없는지 모델하우스에서 본 주변 환경과 차이는 없는지를 확인해 보는 것이 좋다.

이와 같이 여러 사항을 점검해 봐야 하는 이유는 상당수의 새 아파트들이 하자 보수 때문에 시공사와 갈등을 겪는 경우가 많기 때문이다.
지어 놓은 집을 사는 것이 아니라 앞으로 지을 집에 대해 미리 계약금, 중도금을 주는 방식이므로 소비자로서 후회하지 않기 위해서는 꼭 필요한 체크사항이지 않나 싶다.

2019-11-6 손영주 기자

준공업지역

용도변경을 통한 투자

준공업지역은 공업지역으로서의 역할도 하면서 경공업이나 환경오염이 적은 공장을 지을 수 있는 곳이다.

공업지역에는 허가가 안되는 주택, 상가, 업무시설 등이 들어설 수 있는 것이다.

서울시 같은 경우에는 공장 용지 비율이 30% 이상인 준공업 지역에서는 아파트 등 공동주택을 지을 수 없도록 하고 있기도 하다.

특별한 경우를 제외하고는 준공업지역의 공장을 매입하여 상업시설로 변경하는 것도 가능하기 때문에 입지가 괜찮은 곳의 준공업지역 급매물 공장을 투자 타깃으로 해 보는 것도 투자기회가 될 수 있다고 본다.

예를 들어 준공업지역이면서 주변에 식당이나 편의시설이 부족한 곳에 공장 매물을 매입하여 근린생활시설로 리모델링한다면 임대 수익도 높일 수 있고, 매도 차익을 남길 수 있을 것이다.

만약 경매를 통하여 낙찰받거나 급매물을 매입할 기회가 있다면 더욱 투자 수익률은 높아질 수 있을 것이다.

다만, 저렴하다고 성급하게 매입한다면 용도 변경을 통한 수익 창출이나 임대, 매도 등도 안되는 애물단지가 될 수도 있기 때문에 반드시 사전에 전문가의 자문을 받은 후 결정하는 것이 좋다.

주변 공장들의 가동률, 업종 전망, 개발 계획, 경쟁이 될만한 다른 근린생활시설, 구내식당 등 체크해야 할 사항들도 많다.

준공업지역 투자는 투자 진단만 잘 한다면 일반 상업지역이나 근린상업지역에 투자하는 것보다 훨씬 좋은 기회가 될 수도 있다.

2019-10-30 손영주 기자

근저당권

근저당권은 '불확정 채권'이다

은행 등 금융기관에서 부동산을 담보로 하여 대출 받을 때 해당 금융기관에서는 그 부동산에 대해서 근저당권을 설정한다.

근저당권을 설정할 때 채권 최고액을 기입하는데 약간의 차이는 있지만 일반적으로 제1금융권에서는 120% 정도, 제2금융권에서는 130% 정도 설정한다.

대출받은 채무자가 약정된 채무나 이자를 변제하지 못할 경우에 일정 기간 후 금융기관에서는 법원에 경매를 신청하는데 경매 신청 후 배당받기까지 1년 정도의 기간이 걸리므로 그 기간 동안의 이자와 채권 관리 등에 소요되는 비용을 감안하여 원금의 120% 정도를 채권 최고액으로 설정하는 것이다.

정확한 채권 금액은 경매 후 배당 시점까지의 원금과 이자를 계산해봐야 알 수 있기 때문에 근저당권을 불확정 채권이라 할 수 있다.

또, 근저당권은 경매 시 일반 채권보다 우선하여 배당받을 수 있다.

2019-10-16 손영주 기자

NPL 유동화 회사

서류상으로만 존재하는 회사

금융기관은 자기자본비율(BIS)를 일정 수준 이상으로 유지하기 위해서 부실채권(NPL)을 필요에 따라 여러 건을 모아서 국제 입찰을 통해 매각하는데, 실제 업무를 수행하는 자산관리 회사(AMC)는 '자산 유동화에 관한 법률'에 따라 부실채권을 관리하기 위한 특수 목적 회사(SPC)를 설립해야만 한다.

유동화 회사는 부실채권을 매각하고 원리금 상환이 끝나면 회사가 없어지는 일종의 페이퍼(paper company)이다.

즉, 유동화 회사는 직원이 없는 서류상으로만 존재하는 회사이고 업무를 위해서는 다른 회사에 위탁하여 처리하는데 그 회사가 바로 자산관리 회사(AMC)이다.

또, NPL 보유량이 많을 때는 다른 자산관리 회사(AMC)에 업무를 재위탁하기도 한다.
유동화 회사가 해당 NPL의 실소유주이지만 개인 투자자 입장에서는 사실상 하나의 회사로 생각해도 된다.

2019-10-9 손영주 기자

건축 허가

특별·광역시장 허가 대상은?

건축물을 건축하거나 대수선하려면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하는데 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하는 경우 해당 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

도의 경우에는 신청인이 시장, 군수에 건축 허가를 신청하면 시장, 군수가 건축 계획서와 건축물의 용도, 규모, 형태가 표시된 기본 설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받은 후 신청인에 허가서를 교부한다.

또, 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정하여 공고한 구역에 3층 이상 또는 연면적 1,000㎡ 이상의 위락시설이나 숙박시설을 지을 경우도 마찬가지이다.

건축 허가를 받아 놓고 착공이 지연될 경우 정당한 사유라면 1년의 범위에서 연장할 수 있고, 건축 심의가 필요한 건축물은 심의 위원회 심의 통과 후 2년 이내에 건축 허가 신청을 하지 않으면 심의 효력이 상실된다.

2019-9-18 손영주 기자

도시 · 군계획
기반시설

종합병원, 전통시장 등도 포함

도시 · 군계획은 용도지역 · 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원 보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반 시설의 설치 · 정비 또는 개량에 관한 계획, 도시개발사업이나 정비 사업에 관한 계획, 지구단위 계획, 입지규제 최소 구역 계획 등을 의미하며, 주로 수도, 전기, 가스, 도로, 철도, 학교, 공원 등 사회 기반 시설을 의미하는데, 민간이 운영하는 종합병원, 전통시장, 자동차 운전학원 등도 기반 시설로 인정하고 있다.

혼돈하기 쉬운 부분은 군사시설, 아파트, 공장, 교회 등은 기반 시설에서 제외된다는 점이다.
기반 시설에 대해서는 해당 용도 이외의 개발 허가가 엄격히 제한되는데 이는 지속 가능한 도시의 발전을 도모하기 위함이다.

도시 · 군 관리계획은 10년을 기준으로 하고, 도시 · 군 기본계획을 5년마다 재검토하거나 급격한 여건 변화로 인하여 도시 · 군기본계획을 다시 수립하는 경우 정책방향에 부합되게 도시 · 군관리계획을 재검토하여 정비한다.

이처럼 도시는 지자체장 선거 등의 영향이나 민간의 이익을 위하여 함부로 토지 이용을 할 수 없도록 법적으로 관리하고 있다.
토지에 투자하거나 개발하고자 하는 사람은 사전에 이를 잘 알아본 후 결정해야 할 것이다.

2019-9-11 손영주 기자

지구단위계획

토지이용이 합리적으로 이루어
지도록 하는 도시관리계획

갈수록 도시 인구 비율이 높아져 지금 우리나라는 전 국민의 92% 정도가 도시에 거주하고 있다는 통계다.
도시로 사람들이 모이니까 그에 따른 여러 가지 문제가 나타나고 있는데, 그중에서 하나가 바로 무분별한 부동산의 난개발이다.
이를 방지하기 위한 제도 중에 '지구단위계획'이라는 것이 있다.

'지구단위계획'은 특정 지역의 토지이용을 합리적으로 계획하여 기능 증진, 미관 개선, 환경 개선 등이 이루어지도록 하는 도시관리계획이다.
만약에 보존할 지역과 개발할 지역을 구체적으로 지정해 놓지 않을 경우 민간에서 자기의 이익을 위하여 토지를 매입하여 개발해 나가는 것이 확산될 수 있는데, 나중에 문제가 발생하여 이를 바로잡으려 할 때는 이미 늦을 수 있는 것이다.

따라서 건축기준, 도시기반 시설의 설치 등을 미리 계획하여 무분별한 개발을 미연에 방지하여 도시를 체계적이고 효율적으로 개발해 나가는 것을 정부와 지자체가 마땅히 해야 할 의무를 수행하는 것이다.

정비 사업이나 택지 개발사업이 완료된 후 10년이 경과하거나 도시공원에서 해제되는 곳에 지구단위계획구역으로 지정 가능하며, 도시지역이 아닌 곳은 계획관리지역이 50% 이상이면 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 지구단위계획구역 지정이 가능하다.

2019-9-4 손영주 기자